코로나19 이후 부동산시장 전망은?

한국 부동산시장은 ‘공급 부족’ 이슈 속에 지난 6년 연속 상승했다고 볼 수 있습니다. 그런데 코로나19 쇼크가 발생한 다음에도 상승 흐름이 이어질 수 있을까요? 이 의문을 풀기 위해서는 과거 한국이 겪었던 ‘위기’ 상황을 복기해볼 필요가 있습니다.

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2008 글로벌 금융위기 당시 부동산시장

먼저 2008년 글로벌 금융위기를 전후한 한국 부동산시장의 상황을 살펴보겠습니다.

아래 그림은 한국의 경기동행지수 순환변동치와 전국 주택가격 상승률의 관계를 보여줍니다. 경기동행지수 순환변동치란 통계청이 경제여건을 파악하기 위해 작성하는 지수로서, 이 수치가 기준선(100) 이상이면 경기여건이 좋다는 뜻이며, 반대로 기준선을 밑돌면 안 좋아지는 것으로 볼 수 있습니다.

그림을 보면 글로벌 금융위기 당시 경기동행지수 순환변동치가 급격한 하락세를 보이고 있습니다. 2008년 1월 고점(102.4포인트)을 기록한 후 떨어지기 시작해 2009년 2월(97.7포인트)이 되어서야 바닥을 찍었습니다.

그런데 주택가격의 흐름은 달랐습니다.주택가격은 2008년 1월이 아니라, 그해 10월에야 하락하기 시작했고, 바닥은 이듬해인 2009년 3월 에 출현해 전체 하락기간이 단 6개월에 불과했으며, 가격 하락률도 단 1.4%에 불과했습니다.

이 사례를 통해 우리는 두 가지 사실을 알 수 있습니다.

주택시장은 주식시장에 비해 대단히 안정성이 높고, 경제위기가 발생했을 때에는 약간 후행하는 경향이 있다.”

 

1997 외환위기와 부동산시장

물론 2008년 단 한 번의 경험을 가지고 일반화할 수는 없죠. 그렇다면 외환위기 때는 어땠을까요? 아래는 1997년 외환위기를 전후한 부동산시장의 상황입니다. 경기동행지수 순환변동치는 1997년 9월 104.1포인트를 찍은 후 무너져 1998년 8월 93.0포인트를 기록했습니다. 참고로 이는 한국 통계 작성 이후 최저치입니다. 이때 주택가격은 어떻게 움직였을까요? 전국의 주택가가격은 1997년 10월이 정점이었고, 이후 1년이 좀 더 경과한 1998년 12월부터 반등이 시작되었습니다. 참고로 이 기간 동안의 주택가격 변동률은 -12.9%였습니다. 한국 주택시장 역사상 최악의 폭락 사태였지만, 경기동행지수가 9.1포인트, 그리고 주식가격이 70% 이상 하락한 것을 감안하면 주택시장의 안정성이 대단히 높다는 것을 알 수 있습니다. 물론 경기가 회복된 다음에 부동산시장이 상승하는 ‘후행성’ 역시 비슷했습니다.

안정성과 후행성 : 부동산시장의 특성

흥미로운 것은 이와 같은 부동산시장의 특성은 한국에서만 나타나는 현상이 아니라는 점입니다. 아래 그림은 전미경제분석국의 경제학자들이 1875년 이후 전 세계 16개 선진국의 주식 및 부동산의 실질 수익률을 표시한 것입니다. 한눈에 보기에도 주식에 비해 부동산의 수익률이 안정적이라는 것을 알 수 있습니다. 예를 들어 주식시장이 최악의 시기였던 1차 세계대전과 2차 세계대전 사이의 시기. 즉 전간기(戰間期)조차 부동산의 실질 수익률은 플러스를 기록하는 것을 볼 수 있죠. 참고로 주식의 실질 수익률과 부동산의 실질 수익률은 7.0%로 동일합니다 여기서 실질 수익률이란 명목 수익률에서 물가상승률을 뺀 것입니다. 예를 들어 부동산에서 5%의 임대수익과 3%의 가격 상승을 기록했는데, 그해의 물가상승률 이 5%라면 부동산의 실질 수익률은 3%뿐이라고 할 수 있습니다.

결국 장기적인 수익률은 비슷하지만, 부동산이 주식에 비해 훨씬 변동성이 낮으니, 부동산이 훨씬 우위에 있는 자산이라 할 수 있죠.

물론 부동산이 항상 주식에 비해 우위가 있는 것은 아닙니다. 무엇 보다 1997년이나 2008년 같은 금융위기가 출현할 때 ‘유동성’이 떨어지는 것은 분명한 부동산의 약점입니다. 주식시장은 패닉 속에서도 거래가 가능하지만, 부동산시장은 거래 자체가 이루어지지 않을 수 있죠.

따라서 단기매매를 통해 부동산시장에서 수익을 얻는 전략이 항상 유효하지 않을 수도 있음을 명심해야 합니다.

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한국 부동산시장 전망, 어둡지 않다

종합해보면, 한국 부동산시장의 미래가 그렇게 어둡지는 않은 것 같습니다. 무엇보다 사상 초유의 제로금리 시대가 출현한 데다가 한국 정부가 강력한 재정지출 확대정책을 펼 가능성이 높아졌기 때문입니다. 물론 모든 부동산이 다 오르지는 않을 것입니다.

지난 6년에 걸쳐 주택가격의 상승을 주도했던 수도권의 고가 부동산시장은 조정의 가능성을 배제할 수 없다고 봅니다. 왜냐하면 정부가 금리를 아무리 낮춘들, 시가 15억 이상의 아파트는 아예 대출이 금지되어 있기에 저금리 혜택을 전혀 볼 수 없기 때문입니다. 특히 최근 발생한 코로나19 쇼크로 여행・숙박・도소매・면세점・음식료 등 일부 내수산업이 큰 타격을 받을 위험이 커진 것도 수도권의 고가 부동산시장에 부정적 영향을 미칠 것입니다. 왜냐하면 이들 산업은 수도권 비중이 클 뿐만 아니라, 사업상의 이유 등으로 자금을 긴급하게 융통해야 할 경우 ‘대출금지’ 조치가 큰 걸림돌로 작용할 수 있기 때문입니다.

물론 최근 일부 언론이 보도하듯, 시장에 존재하는 엄청난 유동성이 수도권 핵심지역의 부동산에 대한 ‘저가매수’ 세력으로 부각될 가능성을 부인할 수 없습니다. 그러나 시중자금이 주식시장의 급락을 계기로 대거 증시로 이동하는 상황이라는 점을 감안하면, 과거에 비해 부동산시장의 상승을 주도하기에는 다소 시간이 걸릴 것으로 보입니다.

 

이 포스트는 홍춘욱의 『디플레 전쟁』에서 발췌, 정리한 것입니다.