재건축으로 거주용 주택 취득, 양도세 비과세될까?

경기도 과천의 아파트에 살고있는 Y씨는 재건축으로 이주비를 받고 다른 곳으로 이사를 해야 하는 상황입니다. 공사 기간이 최소 3년 이상은 걸릴 것 같아 공사기간 동안 살 집을 한 채 취득하려고 생각중입니다. 그런데 나중에 이 집을 팔 때 2주택자로 양도세가 중과되는 것은 아닐지 걱정하고 있습니다.

재건축 1주택자의 대체주택 비과세 요건

1세대 1주택자가 그 주택이 재개발·재건축으로 멸실되고 새로 건축되는 동안, 다른 곳으로 이사를 갈 때 Y씨처럼 고민하는 경우가 많습니다. 완공될 때까지 3년 이상은 걸리는데 2년 전세기간을 넘기니 전세계약을 또 하는 것이 걸리고, 그 기간 동안 살 집을 샀다가 나중에 팔 때 양도세가 중과될까도 걱정인 것이죠.
세법에서는 1주택자가 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(대체주택)을 취득한 경우 아래 3가지 요건을 모두 만족하면, 대체주택을 팔 때 1세대 1주택으로 보아 비과세해 줍니다. 이때 대체주택에 대해서는 보유 및 거주 기간의 제한도 받지 않습니다.

비과세 요건 3가지

1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 사업 시행 인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주해야 한다.
2. 재개발·재건축 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대 전원이 이사(취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 등 부득이한 사유 시 제외)하여 1년 이상 계속 거주해야 한다.
3. 재개발·재건축 주택이 완성되기 전, 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도해야 한다.

Y씨가 대체주택을 구입한 후 비과세를 받으려면 어떻게 해야 할까요? 대체주택에서 1년 이상 거주해야 하며, 재건축이 완성되면 완성일로부터 2년 이내에 세대 전원이 과천 아파트로 이사 와서 1년 이상 계속 거주하고, 대체주택은 과천 아파트가 완공되기 전, 또는 완공된 후 2년 이내에 양도하면 됩니다. 이 조건을 만족하면 1세대 1주택으로 비과세를 받을 수 있습니다.

이 포스트는 『이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터1일』(2020 최신개정)을 바탕으로 재정리한 것입니다.