주택 임대사업자 사업자등록 똑똑하게 하는 법

소액 임대사업자도 사업자등록 필수

“저처럼 소액 임대사업자도 사업자 등록을 해야 되나요?”
2020년부터 주택임대소득자의 사업자등록이 의무화되면서 최근 가장 많이 받은 질문 중 하나입니다. 2019년 주택임대소득부터는 2,000만원 이하의 소액 임대소득도 전부 과세됩니다. 즉, 2020년 5월 종합소득세 신고기간에 임대 소득을 신고·납부해야 합니다. 이에 따라 2020년부터는 주택 임대소득자에게 사업자등록을 의무화했고, 사업자등록을 하지 않는 경우 수입금액의 0.2%만큼의 가산세가 부과됩니다.

① 사업자등록 언제까지?
사업자등록은 임대 개시일로부터 20일 이내에 하면 됩니다.
② 사업자등록 대상은?
주택임대소득이 있는 사람은 사업자등록을 해야 합니다. 즉, 부부 합산 기준시가 9억원을 넘는 1주택자, 또는 2주택 이상자가 월세 수입이 있거나, 3주택 이상이면서 보증금 합계가 인당 3억원을 초과해 간주임대료 대상인 사람은 사업자등록을 해야 합니다.
③ 사업자등록 방법은?
인터넷 국세청 홈택스 사이트, 또는 세무서에 직접 방문해 신청할 수 있습니다.

6억 초과 임대주택, 세무서에만 등록

사업자등록은 ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따라 구청에 하는 임대사업자등록, 그리고 ‘소득세법’에 따라 세무서에 하는 사업자등록이 있습니다.
렌트홈(임대등록시스템)에서는 구청 임대사업자등록을 인터넷으로 할 수 있고, ‘국세청 국세청 사업자 신고’ 란에 체크하는 경우 세무서 신고까지도 같이 할 수 있습니다.
임대주택에 대해 세제혜택을 받으려면 구청과 세무서에서 하는 임대사업자 등록을 모두 해야 합니다. 그러나 임대 개시일 당시 기준시가가 6억원을 넘어서 임대주택 등록을 하더라도 세제혜택을 받을 수 없는 경우, 구청에는 임대주택 등록을 하지 않고, 세무서에만 사업자등록을 하면 됩니다.
청에까지 임대주택으로 등록하는 것은 세제혜택을 받기 위해서인데, 요건이 안 되어 어차피 세제혜택을 받을 수 없다면 굳이 등록할 필요가 없습니다. 구청에 등록하게 되면 지켜야 할 의무들이 따라오니까요.
세무서에 임대사업자로 등록하는 것은 세금을 납부하기 위해 하는 것이므로, ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따른 과태료는 적용받지 않습니다.

등록하지 않아도 세무당국은 안다?

집주인이 임대주택으로 등록하지 않은 주택이라도, 세무당국은 전월세 확정일자 또는 월세 세액공제 정보로 임대 여부를 확인할 수 있습니다. 이러한 정보가 없는 주택은 전기사용량으로 공실 여부를 판단하여 공실이 아닌 경우에는 임대한 것으로 추정하게 됩니다.
전월세 확정일자나 월세 세액공제 자료가 있으면 신고내용을 임대소득으로 봅니다 만약 이러한 정보가 없다면, 한국감정원이 작성한 주택유형·지역·규모별 전세금 수준을 기준으로 임대료를 추정합니다. 2019년부터 주택임대소득에 대해 전면과세가 실시된 데다가, 주택임대차정보시스템으로 정밀한 조사가 가능해졌습니다. 따라서 임대주택으로 등록하지 않고 임대소득을 누락했다가는, 나중에 원래 내야 할 세금을 납부하는 것은 물론이고, 가산세까지 맞을 가능성이 커졌습니다. 게다가 정부와 여당은 이르면 2021년부터 전월세 거래도 주택 매매처럼 30일 안에 신고하는 것을 의무화하는 ‘전월세 거래 신고제도’를 도입하기 위해 추진중입니다. 이렇게 되면 전월세 계약일로부터 30일 이내에 보증금과 임대료 등을 신고하고, 임대차 조건 변경 시에도 지방자치단체에 신 고해야 하며, 미신고나 거짓신고 시에는 각각 100만원과 500만원의 과태료를 부과합니다. 이 제도가 시행되면 주택 임대소득은 전부 노출된다고 보면 됩니다.

이 포스트는 『이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터1일』(2020 최신개정)을 바탕으로 재정리한 것입니다.