양도 순서 따라 양도세 15배 차이?

장기임대주택 특례와 일시적 2주택자 동시 적용

K씨는 2006년 서울시 마포구의 주택(A)을 사서 계속 거주하고 있습니다. A주택의 양도가액은 17억원이고 취득가액은 7억 5,000만원입니다. 2017년에는 서울에서 추가로 주택을 한 채 샀는데, 2018년 4월 양도세 중과가 시행되기 전에 임대주택(B)으로 등록했습니다. 등록 당시 기준시가는 5억4,000만원이었습니다. 그리고 이듬해인 2019년 2월 서울에 주택(C)을 한 채 더 샀습니다. K씨가 A주택을 2021년 2월 이전에 판다면 양도세를 얼마나 내야 하는지 물어왔습니다.

종전주택 팔고 이사갈 집 취득이 훨씬 유리

임대주택(요건 만족)이 있는 상태에서 2년 이상 산 거주주택을 먼저 팔아도 거주주택 비과세 특례로 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 그런데 만약 이사갈 집을 먼저 사고 나서 거주주택을 판다면 어떻게 될까요? 이 경우 임대주택과 일시적 2주택 상태가 됩니다. 이 경우에도 양도가액이 9억원 이하라면 일시적 2주택 요건을 갖추면 비과세를 받을 수 있습니다. 그런데 고가주택이라면 9억원 초과 양도 차익에 대해서는 장기보유특별공제가 적용되지 않고 세율도 20%p(3주택자) 가산됩니다. 따라서 K씨처럼 2년 거주주택 비과세 특례를 받으려는 경우, 종전 집(A)을 먼저 팔고 나서 이사갈 집(C)을 취득하는 것이 세부담 측면에서 유리합니다. 그 사이 집값이 오를까봐 걱정이라면 매매계약만 체결해두면 됩니다. 잔금을 치르기 전이라면 아직 취득하지 않은 것이기 때문에 영향을 미치지 않습니다.
K씨가 거주주택인 A주택을 먼저 팔고 난 후에 C주택을 취득할 경우, 그리고 C주택을 먼저 취득해서 일시적 2주택인 상태에서 거주주택(A)을 팔 경우의 양도세를 비교해 보면 다음과 같습니다.
세금이 무려 15배나 차이나는 것을 볼 수 있습니다. 집을 팔기 전에는 항상 세금부터 먼저 챙겨봐야 하는 이유입니다.

이 포스트는 『이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터1일』(2020 최신개정)을 바탕으로 재정리한 것입니다.