내년부터 단기보유 주택 양도세율 인상 : 부동산 양도세, 언제 중과될까?

실수요 아니면 중과

토지는 한정된 자원이라 공공적 성격을 가지고 있으며, 주택은 인간이 살아가는 데 가장 필수적인 의식주 중 하나여서 국민의 주거안정이 매우 중요할 수밖에 없습니다.
따라서 전 세계의 많은 국가가 부동산 시장에 강력하게 개입하며 우리나라도 마찬가지입니다. 우리나라는 실수요가 아닌 투기적 목적이 큰 거래는 억제하려고 합니다. 그 중 하나가 양도소득세 중과입니다.
자 그러면, 언제 양도소득세가 중과될까요?

조정대상지역 내 다주택자 중과

【질문】 서울과 분당에 아파트 3채를 가진 T씨. 아파트 한 채를 팔아 과세표준 1억원의 이익을 얻었다면, 이 아파트의 양도소득세 세율은 얼마일까요?

원래 과세표준 1억원의 양도소득세 세율은 35%인데, 조정대상지역의 2주택자는 세율에 10%p가 가산되며, 3주택자 이상은 20%p가 가산됩니다.
T씨는 조정대상지역에 아파트 3채를 가진 3주택자이므로 가산세율이 20%p가 붙어서 양도소득세 세율이 55%가 됩니다.

2주택자 : 기본세율+10%p
3주택 이상 : 기본세율+20%p

10년 이상 보유 주택, 한시적 중과완화 기간 절세 가능

정부는 다주택자가 조정대상지역의 주택을 팔 때 내는 양도세 중과를 2019년 12월 17일부터 2020년 6월 30일까지 기간 동안 '한시적'으로 유예해주고 있습니다. 즉 이 기간 동안에는 보유기간에 따라 연 2% 장기보유특별공제를 받을 수 있고, 기본 세율(6~42%)을 적용받습니다. 단 취득일부터 양도일까지 보유기간이 10년 이상이어야 합니다.

비사업용토지 중과

신도시 근처에서 개발하지 않고 농사도 짓지 않은 채 수년째 그냥 놀리는 땅을 본 적이 있을 것입니다. 또는 수도권에 사는 사람이 투자 목적으로 지방의 토지를 사는 경우도 있습니다. 이처럼 나대지나 부재지주 등 실수요가 아니라 목적과 다르게 사용되는 토지를 ‘비사업용토지’라고 합니다. 이런 토지는 투기 목적이 있다고 보아 양도소득세 세율이 중과됩니다.

비사업용 토지 : 기본세율+10%p

조정대상지역 분양권&미등기부동산 중과

서울, 수도권 등 조정대상지역의 분양권 거래는 실수요가 아니라 투기 목적이 있다고 보아 양도소득세가 중과됩니다. 무려 양도차익의 50%를 내야 합니다. 2억원이 양도소득이라면 1억원 가량을 세금으로 내는 것이죠. 미등기 부동산의 거래도 투기 목적이 있다고 보아 세율이 높습니다. 양도차익의 70%를 세금으로 내야 합니다.

조정대상지역 내 분양권 : 양도차익 × 50%
미등기 부동산 : 양도차익 × 70%

단기보유 중과

정부는 투기적 거래를 억제하기 위해 단기보유의 경우 양도소득세를 중과합니다. 아파트를 샀다가 1년도 안 되어 파는 등 거래가 잦으면 실수요가 아닌 투기 목적이 있다고 보며, 부동산 가격이 급등하는 데 영향을 준다고 생각하기 때문에 억제하려는 것입니다.

2년 미만 단기보유, 2021년부터 양도세율 인상

2021년 1월 1일 양도분부터는 주택에 대한 단기 양도세율이 바뀝니다. 현재는 주택(조합원 입주권 포함)은 양도세율을 보유기간이 1년 미만일 경우 40%, 1년 이상은 기본세율(다주택자가 조정대상지역 내 주택 매각 시 10~20%p 중과)을 적용하고 있습니다. 하지만 2021년 1월 1일 이후 양도분부터는 주택의 단기양도도 다른 부동산과 동일하게 양도세율이 1년 미만은 50%, 1년 이상 2 년 미만은 40%가 적용됩니다. 한마디로 주택을 단기간 보유했다가 팔면 그만큼 양도세 부담이 커지게 된 것입니다.

이 포스트는 『이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터1일』(2020 최신개정)에서 발췌, 정리한 것입니다.