임대주택 임대료 상한제 총정리

임대주택의 세제혜택을 받으려면 의무 임대기간뿐만 아니라 임대료 인상률 연 5% 상한제를 지켜야 합니다. 예를 들어 P씨의 임대주택이 보증금 1,000만원에 월세 70만원이라면 다음 계약 시 월세를 5% 인상률로 73만 5,000원까지만 올릴 수 있습니다.

다음은 임대료 인상률 5% 상한제와 관련해 (예비)주택임대사업자들이 가장 많이 어려워하는 질문에 대한 답을 정리한 것입니다.

​임대료 기준인 환산보증금, 어떻게 구할까?

월세를 전세로 바꿀 경우

만약 월세를 전세로 전환한다면 어떻게 계산해야 할까?

① 월세와 보증금이 섞여 있을 때는 전체 환산보증금을 구합니다.

환산보증금은 1년치 월세를 전월세 전환율로 나누어 구하면 됩니다.[(월세×12개월)/전월세 전환율]

2020년 5월 현재 전월세 전환율은 4.25%입니다.[주택임대차보호법 시행령 비율(10%)과 {한국은행 기준금리(0.75%, 2020년 5월 현재)+시행령 이율(3.5%)} 중에서 작은 값으로 결정]

​P씨의 임대주택이 보증금 1,000만원, 월세 70만원이라면 환산보증금을 구하면 약 2억 700만원이 나옵니다.

② 임대주택의 세제혜택을 받으려면, 이처럼 월세를 전세로 전환해 계산한 환산보증금에 5% 상한제를 적용합니다. 환산보증금이 2억 700만원이었으므로, 다음 계약 시에는 임대료를 5%를 인상한 2억 1,735만원까지만 올릴 수 있습니다.

​전세를 반전세로 전환하는 경우

전세보증금 3억원을 보증금 1억원의 반전세로 바꾼다면 어떨까요?

① 전세보증금이 3억원이었으므로, 임대료 5% 인상률을 적용하면 3억 1,500만원까지 올릴 수 있습니다.

② 전세보증금은 1억원으로 낮추고, 나머지 2억 1,500만원은 월세로 돌릴 예정이라고 합시다. 연 월세 임대료를 구하려면 2억 1,500만원에 전월세 전환율 4.25%를 곱하면 됩니다. 그러면 연 임대료가 약 913만원으로 나오는데, 이것을 12개월로 나누면 월 임대료는 약 76만원입니다. 즉, 보증금 1억원에 월세 76만원을 받으면 됩니다.

 

다음 세입자, 임대료 5% 초과해서 못 올릴까?

【질문】 K씨는 기존에 세입자(A)가 있는 상태에서 2019년 6월에 임대주택으로 등록했습니다. 다음 임차인과 계약할 때 임대료를 5% 이상 인상할 수 없을까요?

임대주택에 관한 세제혜택을 받으려면 임대료 인상률 5% 상한제를 지켜야 합니다. 이때 기준은 장기임대주택으로 등록한 후 작성한 표준 임대차계약입니다.

따라서 P씨가 기존 세입자와 한 계약(A) 다음에 최초로 하는 표준 임대차계약(B)은 연 5% 상한제가 적용되지 않으므로 임대인 마음대로 정할 수 있습니다. 다만, 그다음부터는 5% 상한제가 적용됩니다.

2019년 10월 24일 이후 바뀐 임대료 인상률 규정

임대료 인상률 규정은 ‘민간임대주택에 관한 특별법’의 개정으로 2019년 10월 24일 이후부터 이렇게 바뀌었습니다.

① 2019년 10월 24일 이후 등록하는 임대주택부터는 기존 세입자의 임대료가 최초 임대료가 되어, 다음 계약부터 바로 임대료 인상률 5% 상한제가 적용됩니다.

② 의무 임대기간이 끝난 후에도 세제혜택을 받는 동안에는 임대료 인상률 5% 상한제를 지켜야 합니다 이는 개정 법령이 시행되기 전에 임대주택으로 등록한 기존 사업자에게도 소급해서 적용됩니다.

③ 임대 의무기간 안에 주택을 임의로 팔거나 의무조건을 위반했을 때 내는 과태료가 1,000만에서 3,000만원으로 오릅니다.(기존 사업자에게도 적용)

 

이 포스트는 『이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터1일』(2020 최신개정)에서 발췌, 정리한 것입니다.