임대소득 종합소득세 과세 기준 총정리

주택 수 & 임대형태 따라 달라진다

주택의 임대소득은 사업소득으로 종합소득세 과세대상입니다. 따라서 다음 해 5월에 종합소득세를 신고하고 납부해야 합니다. 하지만 소액이라도 과세되는 상가와는 달리, 주택의 임대소득은 비과세가 되는 경우도 있으며, 또한 전세보증금에 대한 간주임대료도 전부 과세되는 것은 아닙니다.
주택 임대소득에 대한 종합소득세는 ‘주택 수가 몇 채’인지, ‘전세인지 월세인지’ 여부에 따라 다르게 적용됩니다.

【사례】 D씨는 아버지, 어머니와 함께 살고 있는 30대 후반 싱글여성입니다. D씨네 가족은 주택을 각 한 채씩 총 3채를 보유하고 있습니다. 현재 살고 있는 아파트는 아버지 명의이고, 어머니와 D씨 명의의 아파트는 각각 임대를 주고 있습니다. 이 경우 종합소득세는 어떻게 과세될까요?

양도소득 세대단위, 임대소득 부부단위

양도소득세는 주택 수를 세대 단위로 계산하지만, 주택 임대소득에 따른 종합소득세는 부부를 단위로 계산합니다. 양도소득세를 계산할 때 D씨네는 1세대 3주택자입니다. 하지만 주택 임대소득을 계산할 때는 부부인 아버지, 어머니는 한 단위로 보아 2주택자이고, 자녀인 D씨는 1주택자로 봅니다.

주택 수에 따른 임대소득 종합소득세 차이

임대소득에 따른 종합소득세는 주택 수에 따라 어떻게 다를까요?
기준시가 9억원 이하인 1주택자의 경우, 주택 임대소득이 비과세가 됩니다. D씨는 1주택자이므로 기준시가가 9억원 이하인 주택이라면 임대소득에 대한 세금이 없습니다.
D씨의 부모님은 어떨까요? 부부 합산 2주택자이므로, 임대료를 월세로 받으면 과세되고, 전세로 받는다면 과세소득은 없습니다. 전세보증금에 대한 간주임대료는 3주택 이상부터 과세되기 때문입니다.

공동소유 주택, 임대소득 계산법은?

한 채의 주택에 소유자가 여러 명인 공동소유 주택의 경우, 주택임대소득을 계산할 때 지분이 가장 큰 사람의 소유로 봅니다. 지분이 가장 큰 사람이 2명 이상인 경우는 각각의 소유로 하되, 소유자들끼리 합의하여 한 명을 그 주택의 임대수입 귀속자로 정할 수 있습니다.

【질문】 아버지와 아들은 주택(A)을 7.5대 2.5로 공동 소유하고 있고, 어머니는 B주택을 가지고 있습니다. 이런 경우 주택 임대소득을 구할 때 주택 수는 어떻게 계산할까요?

먼저 공동주택 A는 주택 임대소득을 계산할 때, 지분이 가장 큰 아버지의 소유로 봅니다. 그래서 아들은 이 주택의 임대소득에 대한 세금이 없습니다.
한편, 주택 임대소득에서 주택 수는 부부만 합산하고 자녀가 가지고 있는 주택은 합산하지 않습니다. 부부는 A, B주택을 소유한 2주택자이기 때문에 월세소득은 과세되지만, 전세로 임대주고 있다면 과세되지 않습니다.

소수지분자 임대소득세 강화된다

예전에는 위의 사례처럼 공동주택의 소수지분자는 임대소득에 대한 과세에서 빠져나갈 수 있었습니다. 그러다 보니 자녀를 소수지분으로 포함시켜 임대소득세를 피하려는 사례가 많이 생겨났습니다. 이에 2020년 세법 개정에는 이를 보완하는 규정이 생겼습니다. 2020년 귀속분부터는 그 주택에서 발생하는 임대소득이 연간 600만원 이상이거나, 기준시가 9억원 초과 주택의 공동소유 지분을 30% 초과 소유한 경우에는 소수지분자도 주택 수에 가산하며 임대소득세를 내야 합니다. 만약 앞의 사례에서 아들의 연간 임대소득이 600만원 이상이 거나, A주택의 기준시가가 9억원을 넘는다면, 아들도 1주택을 소유한 것으로 보아 임대소득에 대해 세금을 내야 합니다.

이 포스트는 『이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터1일』(2020 최신개정)에서 발췌, 정리한 것입니다.