다주택자 중과, 뭐가 있을까?

다주택자 중과

다주택자 중과란 말 그대로 ‘집이 여러 채인 다주택자에게 세금을 무겁게 물리겠다’는 것입니다. 2018년 4월 1일 이후 다주택자가 양도하는 조정대상지역 내의 주택에 적용됩니다. 다주택자는 이러한 중과 조치로 크게 2가지가 변했습니다.
① 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다
보통의 경우 3년 이상 보유한 부동산을 팔면 장기보유특별공제를 해주는데, 2018년 4월 1일 이후 조정대상지역의 주택을 파는 다주택자는 아무리 오래 보유했어도 장기보유특별공제를 받을 수 없게 되었습니다.
② 양도소득세 세율을 중과합니다
양도소득세의 일반 세율은 6~42%입니다. 그런데 1세대 2주택자라면 여기에 10%p가 가산되고, 3주택 이상자라면 20%p가 가산된다. 결국 2주택자는 양도소득세 세율이 16~52%이고, 3주택 이상자라면 26~62% 세율이 적용됩니다.

조정대상지역 아닌 곳 다주택자 세금

【질문】 다주택자인 T씨는 양도차익이 5억원인 아파트(5년 보유)를 팔려고 합니다 조정대상지역인 경우와 아닌 경우, 2주택자인 경우 와 3주택자인 경우, 양도소득세는 어떻게 달라질까요?

다주택자라도 조정대상지역이 아닌 곳의 주택은 장기보유특별공제를 받을 수 있고, 양도소득세 세율도 일반 세율로 과세됩니다. T씨의 아파트가 조정대상지역이 아니라면 양도차익이 5억원이고, 5년 보유했으므로 양도소득세는 약 1억 6,900만원입니다.
하지만 조정대상지역이라면, T씨가 2주택자인 경우 양도소득세는 약 2억 4,600만원, 3주택자라면 약 3억원이 나옵니다.
양도차익이 이처럼 5억원으로 똑같더라도, 중과 여부와 주택 수에 따라 양도소득세가 1억 3,100만원이나 차이가 나는 것입니다.

조정대상지역 외 주택을 먼저 팔면 이득

【질문】 J씨는 아파트를 서울, 과천, 강릉에 3채 가지고 있습니다. 어떤 순서로 아파트를 팔아야 세금을 아낄 수 있을까?

1단계: 전체 주택 수와 조정대상지역의 주택 수부터 체크하세요
J씨는 3주택자인데, 서울, 과천은 조정대상지역이지만 강릉은 아닙니다.
2단계: 조정대상지역이 아닌 곳의 주택을 먼저 팝니다.
J씨의 경우 강릉 집을 먼저 팔면 양도소득세가 중과되지 않습니다. 3년 이상 보유했다면 보유기간에 따라 장기보유특별공제를 해주고, 일반 세율인 6~42%로 과세됩니다. 게다가 먼저 강릉 집을 팔고 나면 주택 수가 줄어드니, 다음에 조정대상지역인 서울의 아파트를 팔 때도 3주택자가 아니라 2주택자로 중과되어 일거양득입니다.
만약 조정대상지역인 서울이나 과천의 아파트를 먼저 팔면, 3주택자로서 장기보유특별공제를 받을 수 없고, 세율도 20%p를 가산한 26~62% 세율로 중과됩니다.
3단계: 이제 조정대상지역의 주택을 팝니다.
정리해보면 J씨는 조정대상지역이 아닌 강릉 집을 먼저 팔아서 주택 수를 2채로 줄이고, 이제 3주택이 아닌 2주택자로서 조정대상지역의 주택을 파는 것이 세금 측면에서 유리합니다.

이 포스트는 『이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터1일』에서 발췌, 정리한 것입니다.