서울의 주택 공급은 충분한가

주택공급과 부동산시장 사이클

위 그림은 한국의 주거용 건축물 착공 증가율과 주택가격의 관계를 보여줍니다. 그림을 보면 주택공급이 부동산시장의 사이클을 좌우하는 것을 알 수 있습니다. 주택이 왕성하게 지어지면 2~3년 터울을 두고 주택가격의 상승세가 꺾입니다. 반대로 주택가격의 하락 흐름이 지속되면 주택 착공도 급격히 줄어들어 가격 하락을 저지하는 역할을 합니다.

 

주거용 건물 착공, 4년째 감소

그런데 최근 한국의 주거용 건축물 착공의 흐름을 살펴보면, 2016년 이후 4년째 착공이 줄어드는 모습을 볼 수 있습니다. 주택공급 감소를 유발한 요인은 여러 가지가 있지만, 무엇보다 재건축 연한 규제가 강화되고 재건축 초과이익환수제 등이 도입된 것이 큰 영향을 미쳤습니다. 더 나아가 토지주택공사(이하 ‘LH공사’) 등 공공 부문의 택지 공급이 2014년 이후 사실상 중단된 것도 공급 감소를 불러온 직접적인 요인으로 손꼽힙니다. 물론 2018년 9.13 부동산대책으로 3기 신도시 개발계획이 발표되기는 했지만, 아직 2기 신도시 중에도 분양이 마무리되지 않은 지역이 있을 정도로 대규모 택지개발에는 시간이 걸린다는 것이 문제입니다. 따라서 수도권 핵심 지역의 공급 부족은 상당 기간 지속될 전망입니다.

 

서울의 주택공급은 충분한가?

서울의 주택공급이 충분한지를 둘러싸고 논란이 있었습니다. 근래 서울시에서 발간한 보고서를 보면, 2020년 이후에도 주택공급이 충분하다는 내용이 담겨 있습니다.

부동산114는 올해 서울 아파트 입주 물량이 4만 2,012가구를 기록한 뒤 내년에는 2만 1,739가구로 반감할 것으로 내다보았다. 분양 물량을 기초로 추산한 수치다. 아파트 착공부터 준공까지 2년 반~3년가량 걸리는 점을 고려하면 추정치를 집계할 수 있는 연도는 2021년이 최대다.

그러나 서울시는 2020년 서울에서 4만 1,000가구가 입주한 뒤, 내년인 2021년에는 3만 8,000가구가 집들이를 할 것으로 내다보아 민간 통계와는 큰 차이를 보였다. 2022년 이후로도 2025년까지 연 5만 가구 안팎이 입주할 것이라는 수치를 제시했다. 인허가 건수를 기준으로 준 공 물량을 추산했기 때문이다.

한국경제신문 (2020. 1. 6.), “‘주택공급 충분’… 서울시, 민간 전망 반박 ‘수급불균형 공포 과대’”

 

인허가 건수와 주택공급 물량 예측

논란의 핵심은 ‘인허가’ 건수입니다. 그런데 과연 인허가 건수가 미래의 주택공급 물량을 예측하는 데 도움이 될까요?

다음의 그림은 부동산114에서 집계한 서울의 입주물량(2020년 이후는 예측치)과 국토교통부가 집계한 서울의 인허가 물량을 비교한 것입니다. 한 눈에도 인허가 통계에 허수가 많은 것을 알 수 있습니다.

예를 들어 2017년 한 해 동안 서울지역의 주택 인허가 건수는 11만 3,000호에 이르렀습니다. 그런데 대략 3년이 지난 지금 이 물량 중에서 얼마나 실제로 입주했는지는 의문입니다. 2018년과 2019년 서울지역의 아파트 입주는 각각 2.8만 호와 3.7만 호에 그쳤기 때문입니다. 더 나아가서 ‘인허가’의 선행성도 뚜렷하지 않습니다. 예를 들어 2011년 서울지역의 인허가 물량은 급증했지만, 2012~14년 사이의 아파트 입주 물량은 사상 최저 수준에 그쳤기 때문입니다. 물론 아파트 이외에 단독주택, 다세대주택의 물량이 있기에 정확한 것은 아닙니다. 그러나 2017년 기준으로 전국의 주택 1,712만 호 가운데 아파트가 1,038만 호로 60.6%를 차지하는 현실을 감안할 때 아쉬운 마음을 금할 수 없습니다. 서울도 전체 주택 381 만 호 중 아파트가 161만 호(42.3%)로서 비중이 상대적으로 낮기는 하지만, 인허가 건수와 아파트 입주 사이의 연관성이 너무 낮다는 사실은 변하지 않습니다.

특히 서울의 인허가 건수마저 2018~19년에 급감했음을 감안할 때, 2020년 이후 주택 입주물량이 크게 늘어날 것이라고 단언하기는 쉽지 않아 보입니다.

 

이 포스트는 『디플레 전쟁』(홍춘욱)에서 발췌, 정리한 것입니다.