상권 분석, 제대로 하는 법

상권과 입지도 유동적

외식업에서 상권이란 상업상의 세력이 미치는 범위를 말합니다.

초보 창업자 중에는 상권 분석과 입지 분석의 개념과 차이를 혼동하는 경우가 많습니다. 상권을 숲, 입지를 나무로 비교하면 좀 더 쉽습니다. 상권은 반경 몇 킬로미터, 입지는 매장 주변, 이런 식으로 범위를 정하는 것이죠. 그러나 기꺼이 맛집을 찾아다니는 요즘 시대에는 맞지 않는 해석일 수도 있습니다. 눈에 보이는 곳 중에서 선택해 먹기보다는 목적을 갖고 찾아가서 먹는 시대가 되었으니까요. 창업자의 노력 여하에 따라 얼마든지 범위를 넓힐 수 있습니다. 가까운 거리의 고객에게 먼저 홍보하여 검증받아야 하는 것은 맞지만, 상권도 입지도 한정 짓지 말라는 말입니다.

그래서 나는 상권은 마케팅 능력, 입지는 서비스 능력에 비유하고 싶습니다. 고정적이지 않고 전략과 실행 능력에 따라 바꿀 수 있는 유동적 개념이라는 뜻이죠.

 

상권 분석, 생활화가 답

나는 점포 양도/양수 회사에 근무하면서 상권에 관심을 더 가지게 되었습니다. 현장으로 외근을 나가면 그 일대를 조금씩 넓혀가면서 계속 돌아보았고, 개인적인 일로 새로운 곳을 방문할 때에도 인근 상권을 둘러보는 습관이 생겼습니다. 경조사가 생기면 핸드폰이나 컴퓨터로 그 일대 지도를 펼치고, 항공뷰와 로드뷰로 둘러보고 검색을 통해 다양한 정보를 확인합니다. 그리고 몇 시간 전에 도착해서 산보하듯 천천히 둘러보며 필요한 것은 사진을 찍습니다. 누군가를 만날 때도 상대에게 양해를 구하고 될 수 있는 한 가보고 싶은 상권에서 약속을 잡습니다.

거리를 중심으로 1층과 2층에 입점해 있는 브랜드를 체크하고 고객들이 주로 이동하는 동선을 유심히 살펴봅니다. 예전과 바뀐 곳은 없는지, 어떤 브랜드가 대신해서 입점했는지 눈여겨보죠. 시간 여유가 있을 때는 동네 부동산에 들어가 이런저런 질문도 하고 식사나 술을 마시러 들어간 음식점의 사장님이나 직원에게 묻기도 하고, 전단지를 나눠주는 사람들에게도 말을 걸어보고, 그 동네에서 오래 산 것처럼 보이는 어르신이 있으면 묻기도 합니다. 그렇게 자꾸 부딪치다 보면 생각지 못한 것들을 알게 되는 행운도 얻습니다.

평소에도 걸으며 곧잘 상권 분석을 합니다. 저녁식사 후 소화도 시킬 겸 집 주변을 동서남북으로 나누어 나가보는 거죠. 이런 식으로 몇 개월을 둘러보면 대략 상권이 눈에 들어오고 요일별, 시간별 차이도 알게 됩니다.

 

상권과 고객, 아이템의 궁합

외식업 창업을 안정적으로 성공하기 위해서는 상권과 고객과 아이템의 궁합이 맞아야 합니다. 고객이 원하는 곳에서 원하는 것을 판매해야 성공 확률이 훨씬 높아지죠. 상권, 고객, 아이템이라는 3가지 요소가 축이 되고, 그 외의 요소들도 톱니바퀴처럼 맞아 돌아가야 안정적인 창업이 가능합니다.

강남역과 명동 같은 핵심상권은 영업 정도를 떠나서 기본 바닥 권리금이 엄청나게 높게 형성되어 있습니다. 하지만 이런 최고의 상권이 아닌 경우 대부분의 상권은 창업자의 노력에 따라 충분히 노른자의 가치를 만들어낼 수 있습니다.

다만 상권을 알아보고 이해하는 데는 시간이 꽤 걸립니다. 그러므로 항상 상권 분석을 생활화해야 좀 더 수월하게 창업할 수 있습니다.

 

이 포스트는 『골목식당 전쟁』(조현기 지음)에서 발췌, 재정리한 것입니다.

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