증여 후 5년 뒤에 팔아야 이월과세 피한다!

취득가액의 이월과세란?

【질문】 P씨는 2년 전에 광교의 분양권을 샀는데, 2018년 8.27 부동산 대책으로 인해 조정대상지역으로 편입되자 고민에 빠졌습니다. 분양권의 양도세가 양도차익의 50% 세율로 중과되기 때문이죠. 세금을 아낄 방법은 없을까요?

분양권의 양도세는 보유기간에 따라 세율이 다릅니다. 1년 미만은 양도차익의 50%, 1년 이상 2년 미만은 40%, 2년 이상은 기본세율인 6~42%가 적용됩니다. 그런데 2018년 1월 1일 이후부터는 조정대상지역의 분양권은 보유기간에 관계없이 양도차익의 50%로 중과됩니다.
분양권의 양도차익은 흔히 ‘피(P)’라고 불리는 프리미엄입니다. 만약 P씨 의 분양권에 2억원의 프리미엄이 붙었다고 합시다. 이 경우 P씨의 아파트가 있는 광교는 조정대상지역이니 양도세로 양도차익의 50%인 약 1억 800만원(지방소득세 포함)을 내야 합니다. 예전에는 이런 경우에 P씨가 분양권을 배우자에게 증여하고, 배우자는 증여받은 분양권을 바로 팔아서 양도세를 줄일 수 있었습니다. 하지만 2019년 2월 12일 이후 양도하는 분양권부터는 그렇지 않습니다. 왜냐하면 취득가액의 이월과세 규정이 적용되기 때문입니다.
이제는 분양권을 증여받고 5년 안에 팔면, 당초 증여자가 산 가격을 취득가액으로 하여 양도세를 계산합니다. 세법 용어로 증여자의 취득가액이 ‘이월’되어 적용된다고 해서 ‘이월과세’라고 합니다.

【질문】 1억원에 산 아파트를 아내에게 5억원에 증여한 후, 아내가 5년 이내에 6억원에 팔았다고 합시다. 이때 취득가액은 얼마일까요?

5년 이내 양도시 취득가액 이월과세

원래 증여받은 재산의 취득가액은 증여가액입니다. 그런데 증여받고 5년 이내에 팔면 이월과세가 적용되어 취득가액은 남편이 당초 산 가격인 1억원이 됩니다. 취득가액이 이처럼 낮아지니, 양도차익이 무려 5억원이나 되고 양도소득세가 많이 나옵니다.

이월과세 규정, 이렇게 바뀌었다

예전에 분양권은 이월과세 대상이 아니었습니다. 이월과세는 토지, 건물, 시설물 이용권(회원권 등)에 한해 적용되다가, 2019년 2월 12일 이후 양도분부터는 분양권과 조합원 입주권도 추가되었습니다. 이제는 배우자에게 분양권이나 조합원 입주권을 증여한 후 바로 팔아서 양도소득세를 줄이지 못합니다. 증여 후 5년이 지난 다음에 팔아야 한다는 걸 기억하세요.

해외주식, 증여 후 팔면 양도소득세 절세

소액주주가 시장에서 주식을 팔면 양도소득세가 과세되지 않지만, 대주주는 양도차익에 대해 양도소득세를 내야 합니다. 최근 들어 투자자가 늘고 있는 해외주식 직접투자에도 양도소득세가 과세됩니다. 이런 경우에는 배우자에게 주식을 증여한 후 바로 팔면 양도소득세를 아낄 수 있습니다. 주식에는 이월과세 규정이 적용되지 않기 때문입니다.
아마존 주식을 1만 달러어치 사서 6만 달러에 팔면, 양도차익 5만 달러에 20%(지방소득세 포함 22%)를 양도소득세로 내야 합니다. 그런데 배우자에게 증여한 후에 팔면 어떨까요? 배우자 증여는 10년에 6억원까지는 증여세가 없고, 배우자의 취득가액은 증여일 전후2개월 종가 평균이 됩니다. 나중에 아내가 이 주식을 팔면 취득가액이 높아졌으므로 양도득세가 적게 나오게 됩니다. 주식에는 이월과세가 적용되지 않으므로, 아내가 주식을 증여받은 후 바로 팔아도 마찬가지의 결과가 나옵니다.

이 포스트는 『이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터1일』에서 발췌, 정리한 것입니다.