상속주택도 파는 순서 따라 세금이 다르다?
형제가 한 채를 공동상속한 경우
【질문】 부모님 주택 한 채를 형제들이 공동으로 상속받은 경우, 기존에 가지고 있는 내 집을 팔 때 비과세를 받을 수 있을까요?
여러 명이 함께 상속받은 주택을 ‘공동상속주택’이라고 합니다.
원래 주택 수를 계산할 때, 공동지분으로 소유한 주택은 각자가 한 채씩 소유한 것으로 봅니다. 예컨대 아파트 한 채를 3명이 공동지분으로 소유하여 내 지분이 33.3%에 불과하더라도, 나의 주택 수를 계산할 때는 엄연히 한 채로 포함됩니다.
하지만 상속주택은 예외입니다. 기존에 집이 있는 상태에서 한 채를 공동상속받을 경우, 기존 집을 팔 때 공동상속주택은 없는 것으로 보아 주택 수로 계산하지 않습니다. 즉, 내 집 외에 공동상속 주택이 한 채 있더라도 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다.
다만, 상속 지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 공동상속주택이 주택 수에 포함됩니다. 다음 순서에 따라 그 공동상속주택을 소유한 것으로 봅니다.
·1순위 : 상속 지분이 가장 큰 상속인
·2순위 : 그 주택에 거주하는 상속인
·3순위 : 최연장자
공동상속, 주된 상속인 주의사항
【질문】 S씨는 돌아가신 아버지의 강남 아파트를 동생과 5:5로 등기를 할 생각입니다. 동생과 S씨는 따로 살며 세대분리가 되어 있고, 이미 각각 아파트를 한 채씩 가지고 있습니다. 이처럼 공동상속을 하는 경우 S씨와 동생은 세금 차이가 없을까요?
공동상속을 동일지분으로 받으면, ‘주된 상속인’은 1순위가 상속주택에 같이 거주한 자, 2순위가 최연장자의 순입니다. 위 경우에는 연장자인 S씨가 주된 상속인이 됩니다.
원래 자신들이 보유하고 있던 일반주택을 팔 때, 주된 상속인 S씨와 소수지분자인 동생은 어떤 차이가 있을까요?
일반주택을 먼저 팔 경우
주된 상속인인 S씨는 사망일 당시 보유하고 있는 일반주택(단, 2013년 2월 14일 이전에 취득한 주택은 사망일 당시 보유주택이 아니어도 됨)이어야 상속주택 특례를 적용받을 수 있습니다. 즉 일반주택을 먼저 팔 때는 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 반면, 소수지분자인 동생은 일반주택이 사망일 당시 보유하고 있는 주택일 필요가 없으며, 다른 일반주택을 사고팔고를 반복해도 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었다면 비과세를 받을 수 있습니다. 공동주택의 소수지분은 주택으로 보지 않기 때문입니다.
상속주택을 먼저 팔 경우
일반주택과 상속주택을 두 채 보유한 상태에서, 상속주택을 먼저 팔면 2주택자로 과세됩니다. 주된 상속인인 S씨는 아버지의 사망일로부터 5년 이내에 상속 주택을 팔아야 양도세가 중과되지 않습니다. 하지만 소수지분자인 동생은 공동상속주택을 기간에 관계없이 언제 팔더라도 양도세 가 중과되지 않습니다.
주택 여러 채(소수지분) 공동상속
【질문】 P씨는 상속주택 3채를 공동상속을 받았는데, 주도니 상속인이 아니라 소수지분자입니다. P씨가 기존에 보유했던 주택을 팔 때, 3채 모두 주택 수에서 제외될까요? 어떤 순서로 팔아야 양도소득세를 절감할 수 있을까요?
예전에는 과세관청과 조세심판원의 의견이 엇갈려 혼선이 있었습니다. 과세관청은 ‘공동상속주택도 상속주택 순위에 따른 한 채만 주택 수에서 제외된다’고 본 반면, 조세심판원은 ‘모두 주택 수에 서 제외된다’고 보았습니다.
하지만 2017년 소득세법 시행령이 개정되면서, 그해 2월 3일 이후 양도분부터는 공동상속주택도 상속주택 순위에 따른 한 채만 주택 수에서 제외되게 바꾸었습니다.
P씨의 경우 공동상속 주택이 3채여도, ‘주택 수’에서 제외되는 것은 우선순위가 높은 주택, 즉 부모의 보유기간이 가장 긴 주택 한 채뿐입니다. 결국 파는 순서가 중요합니다.
여러 채 공동상속한 경우 양도 순서
1. 상속주택 특례가 적용되지 않는 상속주택들을 먼저 팝니다. 양도차익이 작은 것을 먼저 파는 게 유리합니다.
2. 보유 중이던 일반주택을 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 다음에 팝니다.
3, 이제 특례 상속주택을 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 후 팔면 비과세를 받습니다.
이 포스트는 『이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터1일』에서 발췌, 정리한 것입니다.
