부동산 투자, 전세 레버리지 투자에 주목해야 하는 이유

전세 레버리지 투자, 지금이 적기

인구주택총조사에 따르면, 1975년 전체 가구의 17.3% 정도였던 전세가구 비중은 1995년에는 29.7%로 증가했다가 2010년 21.7%, 2018년에는 15.2%로 낮아지고 있습니다. 그러나 이는 전세 수요의 감소가 아니라 전세공급의 감소로 인한 효과라고 봐야 합니다. 자가 비중은 큰 증가가 없는데 월세 및 반전세의 비중이 크게 늘었기 때문입니다. 특히 예금금리가 낮은 요즘, 집주인 입장에서는 전세보다 월세를 더 선호할 것이지만, 임차인 입장에서는 전세대출 이자가 낮기 때문에 월세보다는 전세를 더 선호합니다. 즉 저금리로 인해 전세의 공급은 감소하는데 수요는 증가하는 추세이므로 전세는 매우 귀해질 수 있습니다. 전세를 놓으려는 집주인이 줄어 경쟁자가 감소하고 있고, 월세보다 전세를 선호하는 대기 수요자들이 많습니다. 또한 전국적으로 아파트 공급이 크게 줄어든 상황에서 정부의 정책효과까지 더해져서 향후 몇 년간 역대 최저 공급의 시기를 경험할 가능성이 높습니다. 특히 최근 국회에서 통과된 ‘전월세 상한제’나 ‘계약갱신청구권’은 전세 공급을 크게 줄일 것이고, 미래의 전세보증금 증가분을 미리 받으려 하는 집주인들이 늘어나면서 전세가는 앞으로도 크게 상승할 가능성이 높습니다.
때문에 2016~2018년에는 전국적으로 아파트 입주물량이 많아서 전세가가 하락세였지만, 최근 전세 레버리지 투자환경은 점점 좋아지고 있습니다. 전세 레버리지 투자의 핵심은 결국 전세가가 꾸준히 상승할 지역의 부동산을 모아가는 것인데 전국 대부분 지역들의 전세가가 그동안 저평가되어 있었기에 앞으로 상승세가 예상되기 때문입니다. 또한 부동산 규제로 인해서 일부 지역에서는 매도물량이 많이 나와서 실투자금을 최소화하면서 매수할 수 있는 기회도 있을 것입니다.

전세 레버리지 투자, 갭투자와 다르다

전세 레버리지 투자법을 간단히 설명하면 이렇습니다.

① 지역 분석 : 매매가와 전세가가 둘 다 저평가되어 있는 지역을 찾는다.
② 투자 아파트 수익률 분석 : 저평가 지역 중 투자 예산범위 안에서 입지가 가장 좋은 아파트 후보들을 선정한다. 그중에서 과거의 투자수익률과 미래 예측 투자수익률을 구해서 나의 목표 수익률보다 높은지 확인한다.
③ 전세를 레버리지해서 구매한다.
④ 같은 방식으로 1년에 1채씩 소액의 실투자금으로 아파트를 모아간다.

매매가와 전세가의 차이를 이용해서 부동산을 매입하는 과정이 비슷해서 ‘갭투자’와 다른 게 없다고 생각할 수도 있지만, 운용과정이 전혀 다릅니다.
갭투자는 매매가의 상승을 전제로 한 단기차익형 투자입니다. 반면 전세 레버리지 투자는 전세가의 상승을 기대하고 투자합니다.
주식투자를 할 때 일반적으로 주가가 싼지 비싼지는 그 회사의 실적을 보고 평가합니다. 회사가 성장하고 수익현금흐름을 내고 있다면 그 현금흐름의 가치를 기반으로 주식의 가격을 평가하듯이, 부동산의 가치와 가격 또한 그것이 가져오는 현금흐름을 기반으로 평가해야 합니다. 전세 레버리지 투자에서 현금흐름은 전세보증금의 증액분입입니다. 따라서 전세 레버리지 투자를 잘하기 위해서는 다음 명제에 대한 이해가 필요합니다.

① 레버리지의 증가는 현금흐름이다.
② 레버리지는 잘 관리되어야 하고, 리스크에 대비한 신용 유지 및 지역 분산을 해야 한다.
③ 전세가에도 버블이 존재한다.
④ 주택 공급량과 통화량의 증가는 전세가에 영향을 준다.

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절충형 전세 레버리지 투자법

최근 강력한 부동산 규제로 인해 전세 레버리지를 이용해서 부동산 개수를 늘려가는 것에는 어려움이 있죠. 그래서 절충형 전세레버리지 투자방법을 제안합니다.
첫째, 종합부동산세(이하 종부세) 절감을 위해 남편 명의와 아내 명의로 각각 인별 종부세 공제금액인 공시지가 6억 원 내외로 맞춥니다. 이 경우 시가 2억~3억 원 수준의 아파트를 2~3채 정도 살 수 있으므로, 남편과 아내 명의를 모두 활용한다면 4~6년간 4~6채 정도 모을 수 있습니다.
둘째, 취득세 절감을 위해 적정가보다 10% 이상 싸게 사는 것을 목표로 합니다. 또는 취득세 중과가 적용되지 않는 공시지가 1억 원 미만의 아파트를 목표로 하거나(시가는 1억 원대 중반) 비조정지역에서 2채까지 사는 것을 우선적으로 고려하는 것도 좋습니다. 1년에 1채를 사는 것이기 때문에 급매와 경매, 공매를 잘 활용해서 10% 이상 싸게 사는 것을 목표로 하는 것이 좋습니다.
부동산 경기는 공급과 수요가 맞물리면서 상승과 하락이 반복되고, 이에 따라 규제당국의 태도도 크게 달라집니다. 몇 년 전만 해도 양도소득세 면제라는 파격적인 규제완화를 하기도 했죠. 지금은 부동산 규제 강도가 최고 수준에 있지만 언젠가 완화되는 날이 올 것입니다. 그때까지는 세금부담을 최소화하기 위해 4~6채 정도 모으는 것을 목표로 하고, 1채씩 싸게 구매하면서 4~6년을 기다리면 됩니다. 시장규제는 시간이 지나면서 바뀌는 것이기 때문에 세금 부분을 조심하되 투자는 계속해나가야 합니다.

이 포스트는 『투자의 재발견』(이고은 지음)에서 발췌 재정리한 것입니다.