부동산 경매시 주의해서 살펴야 할 특별 매각조건 3가지

부동산 경매시 주의해서 살펴야 할 특별 매각조건 3가지

 

법원이 부동산을 경매로 매각할 때는 다양한 매각조건을 붙입니다. 매각조건은 법정 매각조건과 특별 매각조건으로 나눕니다.
법정 매각조건은 대부분의 경매사건에 붙는 조건으로 따로 명시하지 않더라도 공통적으로 적용되는 조건이라 따로 신경 쓰지 않아도 됩니다.
중요한 것은 특별 매각조건입니다. 특별 매각조건이란 그 경매사건에만 특별히 붙는 것으로, 이를 간과하고 낙찰받을 경우 자칫 큰 손해를 볼 수도 있습니다.
법정 매각조건과 특별 매각조건이 다를 경우에는 특별 매각조건을 우선합니다. 법원은 매 입찰 때마다 특별 매각조건을 별도로 고지해서 낙찰자가 손해를 입지 않도록 주의를 줍니다.

입찰보증금이 평소와는 다르네?

A 씨는 아파트 경매에 입찰했습니다. 감정가는 15억원인데 여러 차례 유찰되어 최저매각가격이 약 4억원으로 떨어진 것이었지요. 지난 번 낙찰자가 잔금을 납부하지 않아 재매각으로 진행되는 경매사건으로 꼭 낙찰받았으면 했습니다. A 씨는 최저매각가격인 4억원의 10%인 약 4천만원을 입찰보증금으로 입찰봉투에 넣었습니다. 입찰은 무효가 되었습니다.

재매각 경매사건은 입찰보증금이 최저매각가격의 20%인데 이를 간과하고 보통의 경우처럼 최저매각가격의 10%를 내는 바람에 입찰이 무효가 된 것입니다. 입찰보증금은 돌려받았지만 두고두고 아쉽지요. 이처럼 입찰보증금이 20~30%인 특별 매각조건은 아닌지 꼭 살펴야 합니다.

농지취득 자격증명서가 필요하다고?

B 씨는 고향 마을의 옆동네에서 농지 약 1,000㎡(302평)가 경매로 나왔는데 2회 유찰되어 최저매각가격이 감정가의 약 50%까지 떨어졌다는 것을 알고 아내와 의논한 후 경매에 참여했습니다. 입찰 당일에 감정가의 53%인 5,001만원에 입찰하여 낙찰에 성공했습니다. 그런데 농지취득 자격증명서를 매각허가 결정일(입찰일 7일 후)까지 제출하는 것을 잊었습니다. 결국 그는 그 농지의 취득자격을 상실했으며 입찰보증금 약 500만원도 날리고 말았습니다.

우리나라 농지법은 농지의 소유에 일정한 제한을 두고 있는데, 농지취득 자격증명서는 농지를 구입할 자격이 있다고 공식적으로 증명하는 서류입니다. 그러므로 농지를 낙찰받은 낙찰자는 매각허가 결정일까지 지방자치단체장으로부터 농지취득 자격증명서를 발급받아 반드시 관할 법원에 제출해야 합니다.

주무관청의 매각허가서 챙기기

모 의과대학 교수인 C 씨는 은퇴 후 작은 요양병원을 운영하는 것이 꿈입니다. 마침 고향에 작은 요양원이 경매로 나와서 단독응찰로 낙찰을 받았습니다. 그런데 입찰보증금 5천만원만 날리고 말았습니다. 주무관청의 매각허가서를 챙기지 않았기 때문입니다.

학교법인이나 사회복지법인의 기본재산을 매각하는 경매는 주무관청의 매각허가서를 제출하라는 특별 매각조건이 붙습니다. 주무관청이 이런 기관들의 세금감면 혜택을 자산 증식의 도구로 사용하는 것을 막기 위해 기본재산을 처분할 때도 허가를 받도록 규정한 것이죠.
 
이밖에도 다양한 종류의 특별 매각조건이 있으며, 절대 이를 간과해서는 안 됩니다. 낙찰 후 특별 매각조건에서 요구한 서류를 제출하지 않아 매각 불허가 결정이 났다면, 그 책임은 입찰자에게 있으므로 법원은 입찰보증금을 몰수해 버립니다. 자칫하면 큰돈을 날릴 수 있으니 주의하세요!

이 포스트는 『경매공부의 바다에 빠져라』에서 발췌, 정리한 것입니다.