하우스푸어는 어떻게 '가뱅 탈출'을 했을까?

하우스푸어는 어떻게 '가뱅 탈출'을 했을까?

부동산 시장에도 유행어가 있습니다. 한때 ‘하우스푸어’, ‘미친 전세’와 같은 말이 유행했고, 요즈음은 누구나 버릇처럼 ‘가뱅(가난뱅이) 탈출’을 입에 올립니다.
이번엔 하우스푸어에서 어떻게 가뱅 탈출을 했는지 사례 하나를 들려드리겠습니다.

까딱 잘못하면 하우스푸어!

 

제 언니는 얼마 전까지 하우스푸어였습니다. 2006년 아파트 가격이 꼭지였을 때 미분양이 난 대형 아파트를 계약한 것이 화근이었죠.
언니네 가족은 1997년에 김포의 미분양 소형 아파트로 이사하여 몇 년을 살았고 큰 시세차익을 남겼습니다. 이후 인천 검단에서 30평대 아파트에 살다가 역시 차익을 남겨서 팔고 40평대 새 아파트로 옮겨갔죠. 짧은 경험과 주변 사람들의 이야기만 믿고 ‘아파트는 사기만 하면 다 오른다’고 생각해 대형 새 아파트에 들어간 것입니다. 심지어 대출까지 잔뜩 끼고 말이죠. 언니네 가족은 이 아파트에서 현재도 계속 살고 있습니다. 그러나 그전에 이사 두 번 하면서 올린 수익은 이 집으로 순식간에 다 날려버렸습니다. 아파트 가격이 크게 내린 탓입니다.
부동산 시장이 무서운 이유가 여기에 있습니다. 몇 번 잘하다가도 잘못하면 ‘한번에 훅’ 갑니다.
언니와 형부는 원금과 이자를 꼬박꼬박 갚아나가며 경제적으로 팍팍한 삶을 이어갔습니다. 얼굴 살이 쪽쪽 빠졌다. “하우스푸어 되면 다이어트가 저절로 된다.”고, 언니는 농담 아닌 농담을 하기도 했습니다.
냉정하게 말해, 언니의 잘못입니다. 부동산에 대해 공부 안 하고 꼼꼼히 알아보지도 않고 화려한 모델하우스에 마음을 빼앗겨 덥석 계약을 해버린 탓입니다. 이로 인해 가족들 모두 힘든 시간을 보내고 있습니다.
언니가 살고 있는 아파트는 본전이 되면 팔아야 합니다. 문제는 아파트 가격이 물가 상승분만큼 오르는 것은 고사하고, 분양가만큼도 되지 않는 것이죠. 언니는 한숨을 쉬며 이렇게 말했습니다. “거주비로 상계 처리하는 셈 쳐야지, 뭐.”

무조건 서울? ‘잘 아는 지역’ 먼저!

무언가 대책이 필요했습니다.
“언니, 내가 하는 말을 잘 들어봐. 이 집은 내가 팔라고 할 때 팔아.”
“그럼, 어디서 살아?”
“이사 갈 수 있는 또 다른 집, 그러니까 징검다리하우스를 미리 마련하자.”
“지금 돈이 없는데?”
“잠시 융통할 수 있는 돈으로 사는 거야. 그러고 나서 돈을 갚자.”
돈이 없을 때 집을 매수할 방법은 역시 경매밖에 없습니다.
나는 언니에게 다음과 같은 방법은 제시했습니다.

첫째, 집 근처에 있는 적당한 집을 경매로 낙찰받는다.
둘째, 경매로 낙찰받은 집을 월세를 놓는다.
셋째, 월세를 놓는 것이 더 좋지만, 전세도 괜찮다.

사람들이 흔히 서울에서  아파트를 사라고 하는데, 내 생각은 조금 다릅니다. 물론 여건이 된다면 서울에서 아파트를 사는 것도 좋습니다. 하지만 여력이 부족하다면 현재 거주하는 집 근처나 이전에 살던 집 근처 또는 직장 근처에 집을 사라고 권하고 싶습니다. 그 집이 자신이 꿈꾸는 아파트로 가는 징검다리가 되어줄 것이니까요.   

똑똑한 징검다리하우스의 조건

그렇다면, 징검다리하우스는 어떤 조건을 갖춰야 할까요?
첫째, 징검다리하우스는 내가 이사를 가서 살 수 있는 지역에 내 가족이 실거주를 하기 적당한 조건의 집이어야 합니다. 둘째, 돈을 최대한 적게 들여야 합니다. 대출을 받더라도 자신이 감당할 수 있는 수준이어야 합니다. 그래서 나는 경매나 급매를 권합니다. 내가 잘 아는 지역이라면 경매나 급매에서 잘못된 선택을 할 가능성은 현저히 줄어드니까요. 부동산에 대해 잘 모르는 사람이라도 자기가 사는 지역에서 집값이 꾸준히 오르는 곳, 사람들에게 인기 있는 곳, 학군이나 상가가 잘 발달해 있는 곳을 모르기는 어렵죠.
나는 징검다리하우스를 활용해 친정 식구들이 각각의 가족생애주기에 맞춰 집을 마련하고 키움으로써 재테크를 할 수 있게 도왔고, 다른 사람들에게도 그 방법을 권했습니다.

경매나 급매로 싸게 사라

언니와 내가 경매지에서 찾은 집은 검단신도시 내 조만간 전철이 개통된다는 곳에 위치한 30평대 아파트였습니다. 몇 년 안에 역세권이 될 테니 시세는 분명 오를 테니까요. 우리는 그 아파트와 인근 아파트들의 시세를 조사해보고, 낙찰가를 산정해 입찰했습니다.
아파트 낙찰을 받고 나서 바로 대출을 알아보았다. 현재 살고 있는 아파트의 담보대출이 언니 앞으로 되어 있어서, 이번에는 형부 이름으로 알아보았습니다. KB시세의 70%까지 대출이 가능했고 신용대출을 추가로 내서 90%까지 대출을 받았습니다.(첫 대출이라서 이렇게 많이 받을 수 있었어요)
징검다리하우스를 장만한 다음에는 되도록 월세를 놓는 것이 좋습니다. 내가 언제든지 이사를 갈 수 있으려면 전세 임대보다 월세 임대인 경우 절차나 비용 면에서 처리가 더 쉽기 때문이죠.
아파트 구입에 들어간 돈과 대출 및 대출이자, 월세 투자시 수익률을 분석해보면 다음과 같습니다.  

언니는 월세를 놓기로 했습니다. 부동산중개소를 통해 서둘러 월세 세입자를 알아보고, 명도를 하고, 인테리어 공사를 마쳤습니다.세입자는 인테리어 공사 후에 이사를 들어 왔습니다.

언니의 징검다리하우스는 2016년 여름에 인천2호선의 개통으로 시세가 상승했습니다. 그래서 첫 번째 세입자와의 계약 기간이 끝난 뒤 월세를 올렸어요.  두 번째 세입자와는 보증금 2,000만원에 월세 75만원을 받는 것으로 계약했죠. 그동안 저축한 돈으로 대출을 일부 갚고, 대출 이자를 내고도 월 20만원이 꼬박꼬박 통장에 들어오니 생활에 도움이 되었죠.

어디나 틈새는 있다

지금은 부동산 규제가 강화되어 임대사업자 등록을 해야 이와 같은 방식이 유효합니다. 그러나 중요한 것은 부동산 공부를 얼마나 하는지, 손품과 발품을 얼마나 파는지 여부입니다. 어디나 틈새는 있기 마련이고, 그 틈새시장을 잘 공략한 사람이 부를 쌓을 수 있습니다. ‘나는 돈이 없어서’, ‘강남 집이 얼마나 비싼데’ 같은 말을 하는 대신 내 주변부터 돌아보면 어떨까요? 내 주변에는 어떤 집들이 있는가? 나는 어떤 집에 살고 싶은가? 어떤 집들이 투자 가치가 있을까? 생각하면서 꼼꼼히 보세요. 부동산 투자는 한 계단, 한 계단 올라가는 것입니다.

이 포스트는 『부동산 효녀 아임해피의 똑똑한 부동산 투자』를 참고로 발췌, 재정리한 것입니다.