요즘 뜨는 단독주택 리모델링, 똑똑하게 하는 법
요즘 뜨는 단독주택 리모델링, 똑똑하게 하는 법
단독주택 선호 경향 높아져
최근 실거주 목적으로 단독주택을 선호하는 경향이 커졌습니다. 솔직히 나 또한 한동안 아파트를 선호했지만 나이가 들수록 가족만의 독립된 공간을 소중하게 느끼면서 단독주택에 눈을 돌리게 되었습니다. 단독주택은 보안부터 관리 문제까지 신경 쓸 일이 아파트에 비해 많지만 집을 가꾸는 재미가 있습니다. 게다가 아파트 가격이 너무 비싸니, 값이 비교적 싼 단독주택을 매수해 리모델링을 하면 실거주 집으로서 꽤 괜찮은 선택지가 될 수 있습니다. 수리 및 인테리어가 잘 되어 있는 단독주택(다가구 주택)은 임대수익을 위한 투자 대상으로도 나쁘지 않습니다. 실제로 요즈음 몸으로 느끼는 바, 단독주택 리모델링 공사가 상당히 늘었습니다.
단독주택 리모델링 기본 과정
단독주택 리모델링 공사의 기본 과정은 다음과 같습니다.
(주택의 상태나 구조 변경 유무, 공사 일정에 따라 순서가 다소 달라질 수 있음)
① 철거
② 난방배관, 수도배관 교체
③ 미장 공사, 조적벽(시멘트 벽돌을 쌓아올린 벽) 시공
④ 욕실, 미장 공사, 방수 작업
⑤ 단열 공사
⑥ 창호 교체
⑦ 목공 작업(몰딩 및 문/문틀 시공)
⑧ 전기 공사
⑨ 도배 시공
⑩ 바닥재 시공
⑪ 지붕 공사, 대문 교체
⑫ 가구 설치 및 전체 마감 작업
⑬ 외관 벽체 작업
리모델링 공사 규모에 따라 달라지긴 하지만 기간은 보통 3개월 정도 걸리고, 비용은 1층짜리 단독주택이라면 7000만~9000만원, 2층짜리 단독주택이라면(지하층 포함) 1억~1억 5000만원 정도 듭니다. 구조 변경과 마당 공사, 담벼락 공사, 외관 작업이 빠지면 4000만~6000만원까지 비용이 절감됩니다.
참고로, 단독주택이나 다가구주택 리모델링시 구조 변경 등 대수선 공사는 2018년 6월 27일부터 연면적 200㎡(약 60평)를 초과하는 경우에는 집주인이 직영으로 리모델링 업체를 끼고 공사를 하지 못하고 종합면허를 가지고 있는 건설업자에게 맡겨야 합니다.
핵심 기초공사 4가지
‘인테리어’ 하면 예쁜 것, 새것만 떠올리기 쉬운데, 주택 인테리어와 리모델링에서는 겨울에 따뜻하고 여름에 시원한 것, 물이 새지 않는 것, 전기 누전 등의 문제가 없는 것 등이 중요합니다. 따라서 집의 강도와 안정성을 높여주는 배관, 전기, 창호, 단열 공사가 핵심입니다.
배관 공사
주택 연령이 20~25년 이상이라면 장판을 걷었을 때 습기가 차 있거나 물이 흐른 흔적을 흔히 볼 수 있습니다. 바닥이 새까맣게 변색돼 있기도 합니다. 현재는 괜찮더라도 몇 년 뒤 배관이 터질 수 있으니, 5~10년 이상 더 거주할 예정이라면 난방배관을 교체하는 것이 무조건 맞습니다. 또한 수도배관도 노후하여 녹물이 나올 수 있으니 함께 교체하는 것이 좋습니다.
전기 공사
주택 내부 철거 작업을 하다 보면, 천장의 전기배선이 복잡하게 얽히고 노후되어 불이 날 지경인 집이 의외로 많습니다. 심한 결로로 콘센트에 습기가 차서 누전 직전에 있는 집도 있습니다. 오래된 집은 이렇듯 위험에 노출되어 있습니다. 이런 이유가 아니더라도 인테리어 공사를 하다 보면 스위치/콘센트 위치를 바꿔야 하는 경우가 생겨서 전기배선 작업을 새로 하기도 합니다.
전기 공사는 보통 단열 공사 후에 하는데, 천장을 지나는 전기선들은 정리하여 안전하게 난연CD관 속에 넣습니다. 그리고 벽 속을 지나는 전기선은 새로운 철제 전기 폭스에 정리해 넣은 뒤 벽에 매립하고 그 주변의 틈새는 우레탄폼으로 메워서 습기로부터 보호합니다.
창호 공사
주택에 알루미늄 창호가 설치되어 있다면 교체해야 합니다. 알루미늄 창호는 바람을 제대로 막아주지 못하고 소음 차단도 잘 못합니다. 전체 철거 후에 창틀 주변에 실리콘 시공을 하고 이중창으로 교체하는 것이 좋습니다. 그러면 단열 기능은 물론 소음 차단 기능이 크게 높아지고 시각적으로도 말끔합니다.
단열 공사
단열 공사는 인테리어 업체마다, 현장마다 작업 방식이 조금씩 다르기에 어느 것이 정답이라고 할 수 없습니다. 여기서 소개하는 단열 공사는 그 한 가지 예입니다.
곰팡이 제거 후 벽지 제거 → 단열재(일명, 온돌이) 부착 → 각재 상 작업 → 석고보드 마감
여기서 ‘상 작업’이란 각재를 이용해 벽과 마감재 사이에 공간 띄우고, 그 공간에 스티로폼 또는 아이소핑크를 시공하는 것을 말합니다. 이 때 틈이 생기는 곳은 우레탄폼으로 메웁니다. 석고보드 대신에 이보드로 마감하는 경우도 많습니다.
서울 강서구 방화동 주택 리모델링 사례
주택 내부 철거 → 바닥 철거 → 구조 변경 → 난방배관, 수 도배관 설비 → 욕실 증설 → 세대 쪼개기(총 3세대를 원룸 1 세대, 투룸 2세대와 주인집 1세대로 변경) → 창호 시공 → 단열 공사 → 목공 공사(몰딩, 문/문틀 시공) → 전기 공사 → 난간 대 설치 → 지붕 작업 → 건물 외관 하부에 현무암 시공 → 바닥 다지기 → 지하창고 입구 조적벽 시공* → 지하창고 미 장 작업 → 담장 만들기 → 건물 외벽 미장스톤 시공
이 집은 공사 계약 전에 미팅을 3번 했습니다. 2층짜리 단독주택으로 1층에는 임차인 2세대가, 2층에는 집주인 세대가 살고 있었고 1층과 2층을 오가는 계단이 건물 내부에 있었습니다.
우리는 1층에 집주인 세대와 원룸 1세대를 만들되, 현관을 확장해 주방이며 세탁실 공간을 넓히기로 했습니다. 또 2층은 투룸 2세대로 만들되, 발코니를 확장해 세탁실을 신설하기로 했습니다. 간단히 정리하면 이렇습니다.
구조 변경 전
• 1층: 원룸 세대(방 1개, 욕실 1개), 투룸 세대(방 2개, 욕실 1개)
• 건물 내부 계단
• 2층: 집주인 세대(방 3개, 욕실 1개)
구조 변경 후
• 1층: 집주인 세대(방 2개, 욕실 1개, 세탁실 신설, 주방 확장, 현관 확장),
원룸 세대(복층 구조, 방 1개, 욕실 1개)
• 건물 외부 계단
• 2층: 투룸 2세대(각 방 2개, 욕실 1개, 세탁실 신설)
철거 후 구조 변경에 들어갔는데 평면도를 그리면서 전체적인 구상을 했습니다. 우선 1층 현관과 2층의 발코니를 확장했고, 2층은 조적벽 시공을 통해 2세대로 분리했습니다. 1층과 2층 사이의 내부 계단은 막아서 공간 활용도를 높이고 외부 계단을 따로 만들었습니다.
구조 변경 후 난방배관과 수도배관 설비, 미장 및 방수 작업, 창호 시공, 단열 공사, 목공 공사, 전기 공사, 타일 시공, 페인트 도장 등을 거쳐 싱크대와 신발장, 가구 등을 설치하고 외관 공사를 마쳤습니다.
집주인 세대는 집 전체 주조 색상을 화이트로 하고, 좁은 공간을 최대한 활용해 주방과 싱크대 구성을 알차게 했고, 욕실은 아파트같이 꾸몄습니다. 거실은 확장하고 현관 입구는 넓게 만들어서 3연동도어를 설치하고 신발장도 크게 만들어 넣었습니다.
원룸과 투룸 임대 세대도 집 전체 주조 색상을 화이트로 하여 인테리어를 했습니다. 1층 원룸 세대는 복층 구조로 만들었습니다. 1층 천장이 높아서 가능했습니다. 1층의 원룸과 2층의 투룸 세대는 예림임업의 문, 문틀 과 LED매립등, 실크벽지, 한화 장판, KCC 창호 등 브랜드 제품을 적절히 사용해 예쁘고 탄탄하게 인테리어를 했습니다. 집주인이 임대 세대도 좋은 자재, 제품을 써서 고급스럽게 꾸미길 원했습니다. 그 마음 씀씀이에 감동해서 기술자들이 해놓은 시공도 더 꼼꼼히 살폈던 기억이 납니다.
건물 외관 하부는 현무암으로, 상부는 미장스톤으로 시공했습니다. 지붕은 컬러강판으로 마감했습니다. 3개월여에 걸친 리모델링 공사가 끝나고, 동네 사람들이 찾아와 구경을 하며 예쁘다고 칭찬을 했습니다. 기분 좋은 마무리였습니다.
이 포스트는 『독일병정의 월세 더 받는 똑똑한 부동산 인테리어』에서 발췌, 정리한 것입니다.
