빌라, 아파트, 상가.... 똑똑한 부동산 투자 사례 3가지

빌라, 아파트, 상가.... 똑똑한 부동산 투자 사례 3가지

임대수익 얻는 빌라 소액 투자

 

잘 아는 동생이 이런 요청을 해왔습니다.
“형님, 소액 투자를 할 만한 데 없을까요? 임대수익이 좀 필요해서요.”
“그래, 알아보자. 대신 큰 욕심은 부리지 말아야 해.”
나는 틈틈이 아내와 함께 구 빌라(오래된 빌라)를 알아보았습니다. 인천에는 잘 찾아보면 입지가 괜찮으면서도 값이 싼 빌라가 많습니다. 아내와 내가 마음에 들어했던 곳은 인천 서구에 있는 18평 빌라였는데, 매매가가 6000만원이었습니다. 나는 그와 함께 임장을 가서 하나하나 설명해주었습니다.

4층 꼭대기 층이지만 옥상 방수는 문제없다.
인테리어가 되어 있다.
신혼부부가 살고 있는데, 집이 전체적으로 깨끗하다.

인테리어를 하지 않아도 되고 보증금 500만원에 월세가 35만원의 임차인이 있는 상황이니, 매수하면 바로 임대수익이 생기는 것입니다. 5500만원 투자해서 매달 35만원이 통장에 꽂힌다면 수익률 또한 상당히 높습니다. 은행에 5000만원 넣어봤자 1년 은행 이자가 100만원도 안 되는 저금리 시대가 아닙니까.
“덕분에 공부도 하고 임대수익도 정확하게 들어와요. 감사합니다.”    

 

임대수익 시세차익 두 마리 토끼 잡는 아파트 투자

 사람들은 종종 내가 어떤 방식으로 부동산 투자를 하는지 묻습니다. 특별한 건 없습니다. 국토교통부나 KB부동산, 통계청 등이 제공하는 자료와 책을 꾸준히 보고, 부동산 카페에서 정보 공유하고, 인테리어 공사 현장 다니면서 발품 파는 정도입니다. 그러다 좋은 물건을 만나면 자금 여력 확인 후에 아내와 같이 현장조사하고 매수합니다. 매수 후에는 되도록 월세를 놓습니다. 관리는 내가 직접 꼼꼼히 하므로 수년씩 장기 거주하는 세입자가 많습니다.
2009년 7월, 인천 서구에 있는 아파트를 한 채 샀습니다. 22평 아파트로 가격은 1억7000만원. 금융위기 이후 2000만원 정도 내려간 가격이었습니다. 아내와 상의하여 보증금 1000만원, 월 60만원에 임대를 놓기로 하고 인테리어에 들어갔습니다.
도배하고 장판을 깔고 거실에는 강화마루를 시공해놓으니 집이 훤해 보였습니다. 몰딩과 도어, 싱크대는 교체하지 않아도 될 만큼 상태가 좋아서 청소만 했습니다. 욕실에 물이 좀 새는 건 간단히 수리했고 조명은 교체했습니다. 수리 및 인테리어 비용이 채 200만원도 들지 않았습니다. 1년 후 임차인이 나가게 되어서, 마루와 도배를 보수한 다음에 부동산중개소에 집을 내놓았습니다. 여자 두 분이 이사를 들어왔죠. 보통 여자 분들은 청소를 잘 하면서 사는 편이라 안심이 되었습니다.
주변에 신축 아파트가 있어서 시세차익에 대한 생각은 접고 계속 임대를 놨습니다. 생각하기에 따라 좀 다를 수 있지만, 월 60만원에 임대를 놓아 약 10년 세월이 지났으니 7200만원의 수익을 얻은 셈입니다. 게다가 아파트 가격이 떨어지지 않고 꾸준히 올라서 현재 1억9500만원 정도 되기에 괜찮은 투자라고 봅니다.
나는 전세 레버리지를 이용한 투자보다는 임대수익형 투자를 해왔습니다. 임차인의 민원에 빨리 대처했더니 임차인이 장기 거주해서 남들 흔히 하는 공실 걱정도 거의 하지 않습니다.

기본에 충실한 상가 투자

많은 사람들이 다분히 주관적인 생각으로 매매를 결정하는 경우가 있습니다. 나는 상가 투자를 하는 분들에게서 그런 모습을 종종 보았습니다. 건설사 분양팀에 상가 분양을 맡기는 거죠. 사람들은 분양팀의 잘 정리된 브리핑에 눈을 반짝입니다. 분양팀은 종종 시세차익을 강조하며 사람들을 끌어당기죠.
하지만 신규 택지지구나 상가 건물이 한참 건설되고 있는 지역에서 초기에 상가를 분양받는 것은 다소 위험해 보입니다. 특히 1층의 경우 분양가가 매우 높은데, 배후지의 인구가 꽉 차 있지 않을 때는 시간을 두고 조금 더 지켜보는 것이 좋습니다. 건물이 다 지어지고 준공이 떨어질 때쯤 미분양이 난 경우에는 추가 할인도 합니다.
투자를 할 때는 항상 기본을 지켜야 합니다. 유동인구, 배후지 등을 꼼꼼히 살펴야 하며, 대개는 자영업자들이 장사를 시작하면서 상권이 형성되는 때가 좋은 타이밍입니다. 당장은 수익이 안 나더라도 입지가 좋고 미래 가치가 뛰어난 곳은 선점할 필요가 있겠지만, 상가 투자에 대해 잘 모르면서 분양팀의 설명에 혹해서 덜컥 계약하는 일은 없어야 합니다. 공실 리스크도 염두에 두어야 하지만, 주위 분위기에 편승 하면 낭패를 보기 쉽습니다.
 
인천 서구 청라지역 상가 임장    

2017년 나는 아내와 함께 인천 서구 청라지역 상가 임장을 다녔습니다. 청라 커넬웨이 수변상가를 차분히 살폈습니다. 커피숍, 호프집, 음식점 등이 다양하게 들어와 있는 수변상가 쪽은 여름에는 상권이 활발하게 움직이나 겨울에는 거의 움직이지 않는다는 단점이 있습니다. 건설사가 직접 상가를 분양하는 곳에서 설명을 들었는데 꽤 오랫동안 분양이 안 되고 있는 듯한 느낌을 받았습니다. 정확한 이유는 모르겠지만 대부분 비어 있었죠.
“고객님, 기본적으로는 10% 할인해드리나 지금 계약을 하시면 추가로 5%를 더 할인해드리겠습니다.”
심지어 임대를 연결해주겠다는 말까지 했지만, 어쩐지 믿음직스럽지 않았어요. 할인된 금액은 현 시세를 기준으로 볼 때 비싸지 않았으나, 주변이 아직 개발 중에 있는 데다 유동인구가 많지 않은 것도 썩 내키지 않았습니다.
“이곳은 상권이 활성화되려면 시간이 많이 걸릴 것 같아.”
우리는 발길을 돌려 먼저 입주한 지역의 상가들을 둘러보았습니다. 서울 지하철 7호선 연장시 정차역이 될 곳에 가보았는데, 홈플러스, 롯데마트, 주민센터 등이 있고 그 둘레에 아파트가 있었습니다. 그중 눈에 띄는 건물이 하나 있었습니다. 청라지역 입주 초기인 7년 전에 지어진 것으로 상가가 꽉 들어차 있었습니다. 부동산중개소에 들어가 물어보니, 매매로 나와 있는 상가가 하나 있다고 했습니다. 인터넷 정보 검색을 통해 분양가와 함께 현 시세를 조회해보니 급매물로 판단되었습니다.
매매로 나온 상가는 치과기공소였는데, 사장도 성실해 보이고 무엇보다 업종이 마음에 들었습니다. 변수가 많은 업종이 아니니, 무탈하게 임대료가 들어올 것 같더군요. 상가 매수를 하는 입장에서는 현재 상황은 물론이고 향후 현 임차인과 계약이 종료될 때 공실 가능성이나 변수 등을 고려하지 않을 수 없습니다. 아내와 나는 이 상가를 매수하기로 결정했습니다. 치과기공소는 8층 건물의 6층에 있었고 크기는 25평이었습니다. 임차인이 있는 상태에서 보증금 1000만원, 월 80만원에 임대하기로 하고 계약을 마무리했습니다.

 

똑똑한 부동산 투자란?

 

똑똑한 부동산 투자를 하려면 절대 감정이나 느낌에 치우치지 말고 수익 을 중심에 두고 현재와 미래 가치를 따져야 합니다. 또 부동산과 인테리어 둘 다 잘 알아 꼼꼼하게 좋은 집을 골라 매수하며, 임대를 놓을 경우 임대사업자로서의 기본을 갖추는 것입니다. 인테리어를 알면 내가 거주하는 집 또는 임대를 놓은 집을 효율적으로 관리할 수 있어 더욱 똑똑한 부동산 투자를 할 수 있습니다.

이 포스트는 『독일병정의 월세 더 받는 똑똑한 부동산 인테리어』에서 발췌, 정리한 것입니다.