누구나 부동산 권리분석을 알아야 하는 이유
누구나 부동산 권리분석을 알아야 하는 이유
누구나 부동산 거래를 한다
누구나 살면서 부동산 거래를 합니다. 수백억원짜리 건물을 사든, 월세 계약을 맺든, 성인이라면 언젠가 부동산 거래를 하게 되어 있습니다. 그런데 원룸, 아파트, 공장, 땅, 공원의 국유지까지 모든 부동산에는 권리가 설정되어 있습니다. 부동산에 설정되는 권리는 종류가 매우 다양합니다. 예를 들어 아파트에 전세를 얻으면 그 아파트에서 2년 동안 세 들어 살 수 있는 임차권을 취득하거나 전세권을 설정합니다. 한 아파트에도 전세권, 임차권, 근저당권 등 다양한 권리가 설정될 수 있습니다.
부동산 거래를 할 때 부동산 권리에 문제가 있는지 분석하는 것을 ‘권리분석’이라고 합니다. 그런데 부동산 상의 권리는 쉽게 파악하기 어려운 경우도 많습니다.
권리분석, 알아야 재산을 지킬 수 있다
나는 수년 전부터 부동산 및 경매 인터넷 카페를 운영하고 있습니다. 20년 동안 경매를 한 경험을 나누고 싶다는 생각에서, 매일 올라오는 질문은 특별한 일이 없는 한 24시간 내로 답변해 준다는 원칙을 지키고 있습니다. 그래서인지 화려한 카페는 아니지만 찾는 사람들이 꽤 많습니다. 그런데 안타까운 경우를 자주 봅니다.
“전세로 사는 아파트가 경매로 넘어간대요. 전세금을 날릴지도 모른다는데, 방법이 없을까요?”
질문자에게 자료를 받아 살펴봐도 방법이 없는 경우가 있습니다. 어떤 신혼부부는 아파트 전세금 1억 3,000만원을 고스란히 날리기도 했고, 원룸 보증금 1,000만원을 날린 23세 대학생도 있는 등 비슷한 사연들이 곧잘 올라옵니다. 부동산 권리분석의 기초 지식만 제대로 알았더라도 이런 일은 일어나지 않았을 것입니다. 부동산 권리분석은 수십억원을 투자하는 경매 고수에게나 필요한 것이 아닙니다. 우리 모두가 꼭 알아야 할 가장 필수적인 삶의 지식입니다.
투자로 수익을 얻는 것보다 현재의 자산을 지키는 일이 중요합니다. 내가 땀 흘려 번 돈을 지키기 위해서라도 부동산 권리분석은 꼭 공부해야 합니다.
안전한 부동산 경매엔 권리분석이 필수
특히 경매 부동산은 여러 명의 다양한 이해관계가 얽힐 때가 많습니다. 부동산 경매의 권리분석은 현재 설정된 권리가 낙찰 후 낙찰자에게 인수되는지, 혹은 소멸되는지를 파악하는 것입니다. 부동산을 취득할 때 일반 매매가 아닌 경매를 하는 이유는 싸게 사서 이익을 얻기 위해서입니다. 그런데 권리분석을 잘못하면 일반 매매로 사는 것보다 오히려 더 큰 비용과 노력을 들이게 됩니다. 예를 들어 낙찰자가 낙찰대금 말고도 추가 비용을 내야 하는 등 그 부담을 고스란히 떠안는 경우도 있습니다. 그러므로 부동산 관련 사고를 미리 막으려면 반드시 입찰 전에 권리분석을 철저히 해야 합니다.
직장인 박종훈 씨는 결혼을 앞두고 신혼집을 경매로 취득했지만, 가처분 등기에 대한 분석을 간과한 것이 화근이 되어 낙찰받은 빌라의 소유권을 잃었습니다. 법원에 납부한 낙찰대금을 돌려받기 위해 소송을 진행하고 있지만 적어도 6개월 이상이 걸릴 것이고, 승소하더라도 납부한 낙찰대금을 전부 돌려받는다는 보장도 없죠. 결혼식을 한 달 앞둔 박씨는 결국 처가살이로 신혼생활을 시작할 수밖에 없는 처지가 되었습니다.
꼼꼼한 권리분석은 이익으로 이어진다
이처럼 꼼꼼한 권리분석만으로도 의외의 수익을 얻을 수 있는 경우는 생각보다 많습니다.
이 포스트는 『부동산 권리분석 오늘부터1일』에서 발췌, 정리한 것입니다.
