부동산 권리분석, 핵심원칙 2가지만 알면 참 쉽다
부동산 권리분석, 핵심원칙 2가지만 알면 참 쉽다
권리분석, 예측 못한 피해를 막아라
개인 간에 분쟁이 벌어졌는데 법률로 명확히 규정되어 있지 않다면 대개는 판례에서 답을 찾곤 합니다
그런데 명확한 법률 규정도 없고 판례도 없는 전혀 새로운 형태의 분쟁이 일어났다면, 판사는 무엇을 참고로 하여 판결을 내릴까요 바로 민사의 대원칙인 ‘신의성실의 원칙(신의칙)’을 기준으로 합니다. 민법 제2조 제1항에서는 “권리의 행사와 의무의 이행은 신의에 좇아 성실히 하여야 한다”고 규정하고 있습니다.
쉽게 말하면, 권리의 행사와 의무를 이행하는 과정에서 누구에게든 “예측하지 못한 피해에 따른 억울함”이 발생하면 안 된다는 뜻입니다.
이 원칙은 당연히 부동산 경매의 권리분석에도 적용됩니다. 그러므로 낙찰후 어떤 권리가 인수되고 소멸되는지 결정할 때 ‘예측하지 못한 피해’가 발생하면 안 되는 것이죠.
부동산 경매는 권리분석의 2가지 원칙만 기억하고 적용하면, 어느 경우에든 권리분석을 잘할 수 있습니다.
권리분석 제1원칙
경매 부동산에서 돈이 목적인 권리나 처분은 매각 후 소멸되고, 그밖의 것은 인수된다
부동산의 모든 권리와 처분은 돈이 목적인 것과 돈이 목적이 아닌 것으로 나눌 수 있습니다. 부동산 담보 대출을 받으면서 설정한 근저당권은 돈을 돌려받는 것이 목적인 권리입니다. 이처럼 돈이 목적인 권리와 처분은 그 부동산이 경매로 팔린 후 낙찰대금으로 배당해 주면 그 목적이 충족됩니다. 설령 경매 후 배당해 줄 돈이 부족해서 배당받지 못한 사람이 있더라도 더 이상 권리를 인정해 줄 필요가 없습니다. 그러므로 돈이 목적인 권리와 처분은 매각 후 그 효력이 소멸됩니다.
경매는 부동산을 강제로 팔아서 현금화하는 절차이므로 매각대금으로 배당은 해줄 수 있지만, 돈 이외의 목적은 충족시켜 줄 수 없습니다. 예를 들어 부동산의 임대 및 근저당권 설정 등의 행위를 금지하는 가처분은 부동산이 경매로 매각되더라도 원래 가처분등기의 목적이 충족되었다고 할 수 없습니다. 그래서 돈이 목적이 아닌 권리나 처분은 부동산이 경매로 매각되더라도 효력이 없어지지 않고 낙찰자에게 인수됩니다.
권리분석 제2원칙
권리분석의 제1원칙을 적용할 때, 선의의 제3자가 피해를 입으면 안 된다.
권리분석의 제1원칙에서 돈이 목적인 권리나 처분은 매각 후 소멸되고, 그밖의 것은 인수된다고 했습니다. 그런데 2개 이상의 권리나 처분이 서로 충돌할 때는 어떻게 할까요? 이때 권리분석의 제2원칙이 적용됩니다. 권리분석의 제2원칙이란 제1원칙을 적용했을 때 선의의 피해자가 생겨서는 안 된다는 것입니다.
권리분석 원칙 사례로 이해하기
KDB산업은행은 김삼순 씨에게 서울시 영등포구 당산동 32평 아파트를 담보로 돈을 빌려주고 근저당권을 설정했다. 그후 박교수는 김씨의 아파트에 임대나 근저당 행위를 금지하는 가처분등기를 했다. 만약 이 아파트가 경매로 넘어갔다면, 매각 후 KDB산업은행과 박교수의 권리는 어떻게 될까?
먼저 권리분석의 제1원칙을 적용해 보겠습니다. KDB산업은행의 근저당권은 빌려준 돈을 돌려받는 것이 목적이므로 경매 매각 후 소멸됩니다. 그러니 낙찰자가 이 은행에 돈을 줄 필요는 없습니다. 그런데 박교수의 가처분등기는 임대나 근저당권 설정을 금지하는 목적으로 등기된 것이므로 경매 후에도 낙찰자에게 인수됩니다. 여기까지가 제1원칙을 적용한 결과입니다.
이제 제1원칙을 적용한 결과를 그대로 반영하더라도 억울한 피해를 보는 사람은 없는지 살펴보겠습니다. 임대도 할 수 없고 근저당권도 설정하지 못하는 아파트를 살 사람은 없습니다. 경매가는 한없이 떨어질 것이고, 은행은 빌려준 돈을 못 받을 수도 있습니다.
KDB산업은행은 이 아파트를 담보로 돈을 빌려줄 때, 나중에 박교수라는 사람이 가처분 신청을 할 것이라는 사실을 알지 못했고, 알 수도 없었습니다. 고의적이라든가, 과실이 있다고 볼 만한 여지가 없다는 의미입니다. 이런 경우 은행의 행위는 ‘선의’가 되고, 은행은 박교수에게 ‘선의의 제3자’가 됩니다. 만약 박교수의 가처분등기로 인해 KDB산업은행이 빌려준 돈을 제대로 돌려받지 못한다면 억울한 피해자가 되는 셈이죠.
반면 박교수는 가처분등기를 할 때, 은행의 근저당권이 설정되어 있다는 것을 알 수 있었습니다. 몰랐다면 실수이고, 또는 고의로 등기부등본을 확인하지 않은 것이죠. 이런 경우 박교수의 행위는 ‘악의’가 되고, 은행의 근저당권으로 인해 피해를 보더라도 그는 선의의 피해자가 아닙니다. 그러므로 경매 매각 후 가처분등기는 낙찰자에게 인수된다는 본질(제1원칙)에도 불구하고 자신의 가처분등기가 소멸되더라도 억울하다고 할 수 없습니다.
그러면 법이 누구를 보호할지 명확해지죠. 이런 경우에는 선의인 KDB산업은행의 피해를 막기 위해 경매 매각 후 박교수의 가처분등기가 소멸되어 낙찰자에게 인수되지 않습니다. 이처럼 제1원칙을 적용했을 때, 억울한 피해를 보는 사람이 생기면 이를 보호하는 기능을 하는 것이 권리분석의 제2원칙입니다.
서울시 은평구 수색동 32평 아파트이다. 앞의 사례와 달리, 가처분등기가 먼저 된 후 우신새마을금고가 근저당권을 설정했다.
이 경우에는 우신새마을금고가 가처분등기로 인해 이 아파트 경매에서 큰 손해를 입더라도 ‘선의의 제3자’가 아닙니다. 등기부등본만 제대로 확인했다면, 이 아파트에 이미 가처분등기가 있다는 것을 알 수 있었기 때문입니다.
따라서 권리분석의 제1원칙을 적용한 결과 박교수의 가처분등기는 돈이 목적인 권리나 처분이 아니므로, 경매 매각 후에도 낙찰자에게 인수됩니다. 그러나 우신새마을금고의 근저당권은 돈이 목적인 권리이므로 결코 낙찰자에게 인수되지 않습니다. 여기까지가 제1원칙을 적용한 결과입니다.
그런데 이처럼 가처분등기가 낙찰자에게 인수된다면 아무도 이 경매에 입찰하지 않거나, 가처분을 인수하는 부담만큼 낮은 금액으로 입찰할 것입니다. 그렇게 되면 우신새마을금고가 빌려준 돈을 회수하는 데 큰 지장이 생길 수밖에 없습니다.
그러나 우신새마을금고는 근저당권을 설정할 당시 박교수의 가처분이 이미 선순위로 설정되어 있음을 확인할 수 있었으므로 선의의 피해자가 아닙니다. 따라서 앞서 도출된 제1원칙의 적용 결과를 그대로 반영하더라도 “제1원칙을 적용함에 있어 선의의 피해가 발생하면 안 된다”는 제2원칙에 위배되지 않습니다.
권리분석에도 규칙이 있다
무수히 많은 경우를 분석해 보았더니 권리분석에도 일정한 규칙이 있었습니다. 돈이 목적인 권리는 순위를 불문하고 소멸하고, 돈이 목적이 아닌 권리는 선순위라면 인수되고 후순위라면 소멸됩니다.(물론 예외의 경우는 있습니다만, 이는 나중에 따로 다루겠습니다)
이 포스트는 『부동산 권리분석 오늘부터1일』에서 발췌, 정리한 것입니다.
