[부동산 경매] 연체 관리비, 낙찰자가 다 내야 할까?
[부동산 경매] 연체 관리비, 낙찰자가 다 내야 할까?
입찰 전 연체 관리비 확인은 필수
낙찰자, 연체 관리비 어디까지 내야 할까?
100세대가 입주한 아파트 단지가 있는데, 1동 101호의 소유자 A 씨가 사업에 실패하여 관리비조차 납부하지 못했습니다. 납부하지 못한 관리비에는 당연히 공용부분에 대한 관리비도 포함되어 있었죠. 이 경우 낙찰자는 연체 관리비를 다 내야 할까요?
A 씨가 연체한 관리비를 모두 납부할 때까지 아파트 단지 전체가 공용부분의 관리 비용을 지출하지 않을 수는 없습니다. 결국 나머지 전유부분의 소유자(공용부분의 공유자)인 99세대가 납부한 관리비로 공용부분의 관리 비용을 먼저 지출할 것입니다. 그러면 99세대는 A 씨 대신 지출한 비용에 대해 지급청구권을 갖게 됩니다. 이것이 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조에서 말한 “공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권”이 되는 셈입니다.
101호 아파트가 경매되어 B 씨가 낙찰받는다면 B 씨는 A 씨의 특별승계인이 됩니다. 그러면 99세대는 B 씨에게 A 씨의 미납된 관리비 중 공용부분에 관한 관리비를 지급해 달라고 청구할 수 있습니다. 대부분의 아파트 단지는 관리사무소에서 아파트 관리를 대행하므로, 관리사무소에서 99세대를 대리하여 낙찰자 B 씨에게 공용부분에 대한 미납된 관리비를 청구합니다.
그러나 전유부분에 공급된 전기나 가스, 수도 등의 요금은 ‘공용부분에 관한’ 채권이 아닙니다. 설령 그 비용을 다른 공유자들이 대신 지불했더라도 그 채권은 A 씨에게만 청구할 수 있을 뿐이고, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조를 적용할 수 없습니다. 전용부분에 관한 관리비는 낙찰자에게 인수되지 않는다는 명제가 성립합니다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조가 규정하듯이, 관리사무소는 실사용자인 전 소유자와 낙찰자 모두에게 공용부분의 연체 관리비를 청구할 수 있습니다. 연체 관리비는 낙찰자에게 ‘당연히’ 인수되는 채무도 아니고, 낙찰자는 법률적으로는 공용부분에 대한 관리비만을 납부할 의무가 있습니다.
연체 관리비, 명도의 걸림돌
낙찰자에게는 공용부분에 대한 관리비만 청구할 수 있지만, 실사용자인 전 소유자에게는 모두 청구할 수 있기 때문에, 전 소유자를 상대로 완납을 요구하며 이삿짐 반출을 막을 수 있는 것이죠. 전 소유자가 관리비를 지불할 돈이 없다며 이사를 포기하면 그만큼 명도는 지연됩니다. 그렇게 되면 정작 아쉬운 건 낙찰자입니다. 그래서 낙찰자가 모든 연체 관리비를 부담하게 되는 경우가 비일비재하게 일어나곤 합니다.
따라서 연체 관리비 전액을 부담하게 될 가능성을 고려하여 입찰 가격을 매겨야 손해를 보지 않습니다. 연체 관리비는 낙찰 후 입주 가능한 시점까지 늘어날 금액을 합해서 산출해야 합니다.
가스, 수도, 전기 미납 요금 처리법
전유부분에 공급되었던 가스, 수도, 전기 등에 대한 미납 요금은 공급자에게 전화하여 경매로 소유권이 이전되었다고 알리고 더 이상 청구하지 말라고 요구하면, 낙찰대금을 완납한 날 이전에 발생한 미납 요금에 대해서는 낙찰자에게 청구하지 않습니다. 이때 명도가 이루어진 날이 아니라, 낙찰대금을 완납하여 법적으로 소유권을 취득한 날을 기준으로 미납 요금이 탕감됩니다. 그러나 이미 공급이 중단된 경우라면 재공급을 위해 필요한 설비비 등은 낙찰자가 부담해야 합니다.
이 포스트는 『부동산 권리분석 오늘부터1일』에서 발췌, 정리한 것입니다.
