전세와 전세권은 다르다? : 알아두면 좋은 전세권

전세와 전세권은 다르다? : 알아두면 좋은 전세권

전세권이란?

전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 부동산의 용도에 따라 사용하거나 수익하며, 부동산 전부에 대해 후순위 권리자나 기타 채권자보다 전세금을 우선변제받을 권리가 있는 용익 물권이라고 정의됩니다(민법 제303조).
전세권은 반드시 전세금을 지급해야 하고 등기를 해야 합니다. 즉 전세금을 지급하지 않는다는 특약을 정하면 전세권은 성립하지 않으며, 등기하지 않으면 효력이 발생하지 않습니다.

 

 전세와 전세권은 다르다?

단, 용익 물권으로서의 전세권은 일반적으로 말하는 ‘전세’와는 다릅니다. 전세는 전세권과 구별하기 위해 ‘채권적 전세’라고도 부르는데, 이는 월세를 지급하지 않는 임대차를 뜻합니다.
예를 들어 봉팔 씨가 전세보증금을 집주인인 나부자에게 지급하면서 전세권설정계약서를 작성하고 그 계약에 따라 부동산 등기부에 전세권설정등기를 하면 전세권이 되고, 임대차계약서만 작성하고 등기를 하지 않는다면 임대차가 됩니다. 임대차는 월세의 지급 여부에 따라 전세와 월세로 나뉘죠. 월세를 지급하기로 했어도 보증금을 담보하기 위해 전세권설정등기를 했다면 이는 전세권이 됩니다.

 

전세권의 효력은?

 

전세권자는 전세권이 유지되는 기간 동안 부동산을 점유하여 사용하고 수익을 낼 수 있습니다. 또한 전세권이 만료되었는데도 전세권설정자(임대인)가 보증금을 반환해 주지 않을 경우에는 전세권의 목적이 되는 부동산을 별도의 소송 절차 없이 법원에 경매 신청할 수 있습니다. 그리고 자신 또는 제3자의 신청에 의해 경매가 진행될 경우 우선변제권이 인정됩니다.
전세권은 부동산의 일부에 대해서도 설정할 수 있습니다. 즉 2층 건물의 다가구주택에서 2층에 집주인이 거주하고 1층을 임대해 준 경우, 1층에만 전세권을 설정할 수 있습니다. 다만 이 경우 전세권자는 임대인이 보증금을 반환해 주지 않더라도 경매를 신청할 수 없습니다. 전세권의 효력이 2층에는 미치지 않으므로 건물 전체를 매각할 수도 없고, 1층과 2층이 등기상 분리되어 있지도 않기 때문에 1층만 매각할 수도 없기 때문이죠.
따라서 건물 일부를 임대한 전세권자는 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우, 보증금반환청구소송을 통해 확정판결을 받아 강제경매를 신청할 수 있습니다. 다만, 자신 또는 제3자가 신청한 경매사건 절차에서 우선변제권은 부동산의 매각(낙찰)대금 중 일부가 아닌 전체에 대해 행사할 수 있습니다.

 

전세권 권리분석 핵심 포인트

민사집행법 제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등)
③ 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.
④ 제3항의 경우 외의 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.

 

 

많은 입찰자들이 경매로 매각되는 부동산에 설정된 전세권이 효력을 잃는지 여부를 판단하는 데 어려움을 겪습니다. 이는 전세권이 지닌 2가지 효력 때문입니다.
전세권은 설정 목적이 사용과 수익에 있으므로 용익권에 속합니다. 한편, 전세권 설정자가 보증금을 반환해 주지 않을 경우 부동산을 경매 신청할 수 있고 다른 채권자보다 우선하여 배당받을 수도 있으므로, 저당권처럼 담보권의 성격도 지닌 셈이죠.
이렇듯 전세권은 용익권인 동시에 담보권입니다. 어떤 권리가 용익권인지, 담보권인지 판단하는 것은 부동산 경매의 권리분석에서 매우 중요합니다.
용익권이라면 지상권처럼 낙찰된 후에도 효력이 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수되며, 담보권이라면 배당 후 소멸됩니다. 결국 경매 부동산에 설정되어 있는 전세권이 매각으로 소멸될지 여부는 경매 절차에서 용익권으로서 효력을 갖는지, 담보권으로서 효력을 갖는지 판단해야 알 수 있습니다.
원칙적으로 전세권은 용익물권이라 매각되어도 소멸되지 않지만, 전세권이 금전채권보다 후순위인 경우에는 매각으로 소멸됩니다. 이 때 전세권자는 배당에 참여할 수 있습니다. 전세권은 용익물권이지만 지상권, 지역권과는 달리 담보물권이기도 하므로 경매, 기간 만료 등의 이유를 불문하고 전세권이 소멸되면 전세보증금의 반환청구권이 발효되어 경매 절차에서 배당에 참여할 수 있습니다.

전세권 권리분석 사례

등기상의 권리 관계를 살펴보니 압류와 가압류는 모두 금전채권이라 매각으로 소멸하지만, 선순위로 전세권이 설정되어 있었습니다. 이는 전세권을 낙찰자에게 인수시키더라도 예상치 못한 피해를 보는 제3자가 없다는 뜻입니다. 따라서 선순위의 전세권은 낙찰자에게 인수됩니다.
그래서인지 서울시 강서구 등촌동의 노인복지주택은 최저매각가격이 시세에 비해 현저히 낮은데도 유찰을 거듭했습니다.

이 포스트는 『부동산 권리분석 오늘부터1일』에서 발췌, 정리한 것입니다.