헷갈리는 양도세 중과배제주택 한눈에 총정리

【사례】 H씨는 서울에서 살아온 1주택자인데, 몇 년 전에 세종시로 발령이 났습니다. 서울에 직장이나 학교가 있는 아내와 아이들과 함께 이사하기는 불가능해서 세종시에 혼자 살 만한 아파트를 샀습니다. 취득 시 기준시가는 3억원이었습니다. H씨는 다시 서울로 발령이 나서 세종시 아파트를 팔려고 합니다. 2주택자로서 양도소득세가 중과될까요?

중과되지 않습니다. H씨는 인사발령으로 직장 때문에 세종시 아파트를 샀기 때문에 중과배제주택에 해당됩니다. H씨는 2주택자이지만, 세종시 아파트를 팔 때 3년 이상 보유했다면 장기보유특별공제를 연 2% 받을 수 있고 기본세율(6~42%)로 세금을 내면 됩니다.
단, H씨가 세종시 아파트에서 1년 이상 거주하고, 서울로 다시 발령난 날로부터 3년 내에 판 경우에만 중과되지 않습니다.

중과배제주택이란?

조정대상지역에 있는 다주택자라도 중과되지 않는 주택이 있습니다. 세법 용어로 ‘중과배제주택’이라고 합니다. 중과배제주택은 조정대상지역에 있더라도 3년 이상 보유했다면 연 2%의 장기보유특별공제를 받을 수 있고, 세율도 중과되지 않고 기본세율인 6~42%로 과세됩니다.

모두에게 적용되는 중과배제주택

2주택은 물론 3주택 이상자에게 모두 적용되는 대표적인 중과배제주택을 살펴보면 다음과 같습니다.

① 임대 개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 밖 3억원) 이하로서, 임대주택으로 등록한 주택은 다주택자 중과를 받지 않습니다. 가장 많이 알려지고 흔한 중과배제주택입니다. (단, 조정대상지역은 2018년 9월 13일 이전 취득한 주택에 한함)
② 상속주택을 상속받은 날로부터 5년 이내에 양도하면 중과되지 않습니다.
③ 양도소득세가 감면되는 특정 주택에 해당되면 중과되지 않습니다.
④ 그밖에 직원(사용자의 특수관계인 제외)에게 10년 이상 무상으로 제공하는 사용자 소유의 주택, 가정어린이집으로 5년 이상 사용 후 사용하지 않게 된 날부터 6개월 이내인 주택(1세대의 구성원이 구청장 등의 인가를 받고 사업자 등록한 경우에 한함)도 다주택자라도 중과되지 않습니다.

이런 중과배제주택을 빼고 한 채의 주택만 남을 때, 그 주택을 팔 때도 중과에서 제외됩니다. 이를테면 4주택자가 2채는 임대주택으로 등록한 주택이고, 한 채는 3년 전에 상속받은 주택이라면 4채 중 3채는 중과배제주택입니다. 그러면 중과배제주택에 해당되지 않는 나머지 한 채를 팔 때도 중과되지 않습니다.

2주택자에게만 해당되는 중과배제주택

2주택자에게만 해당되는 중과배제주택을 살펴보겠습니다.

① 세대원 중 일부가 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그밖의 부득이한 사유로 인하여 다른 시·군으로 주거를 이전하기 위하여 1주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 경우 해당 주택은 중과되지 않습니다. 단，취득 당시 기준시가의 합계액이 3억원 이하여야 하고, 취득 후 1년 이상 거주하고 그 사유가 해소된 날부터 3년 내에 파는 경우에 한합니다.
② 60세 이상의 부모를 돌보기 위하여 세대를 합침으로써(동거봉양) 1세대 2주택이 된 경우 중과되지 않습니다. 단, 세대를 합친 날부터 10년이 지나지 않은 경우에만 적용됩니다.
③ 집을 한 채씩 소유한 사람들이 결혼으로 1세대 2주택이 된 경우 역시 중과되지 않습니다. 단, 혼인한 날부터 5년이 지나지 않아야 합니다.
④ 양도 당시 기준시가 1억원 이하인 소형주택은 중과하지 않습니다. 다만, ‘도시 및 주거환경정비법’에 따른 정비구역으로 지정·고시된 지역, 또는 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’에 따른 사업시행구역에 소재하는 주택은 제외합니다.

양도세 중과배제주택 한눈에 보기

‘중과되지 않는다’는 말의 의미

동거봉양이나 결혼으로 인한 2주택자의 경우 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추면 비과세를 받지만, 비과세 요건을 채우지 못했다면 양도소득세를 내야 합니다. ‘중과되지 않는다’는 것은 그 경우에도 2주택자로 중과하지는 않는다는 뜻입니다. 이를테면 조정대상지역의 집에서 2년 거주를 못하고 팔 경우, 비과세 혜택은 안 주더라도 다주택자로서 중과하지는 않는다는 것이죠.

이 포스트는 『이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터1일』에서 발췌, 정리한 것입니다.