알아두면 좋은 가압류 개념 정리

알아두면 좋은 가압류 개념 정리

나부자가 봉팔 씨에게 돈을 빌려주었다고 칩시다. 나부자가 돈을 빌려주면서 봉팔 씨 소유의 부동산에 근저당권과 같은 담보권을 설정해 놓지 못했다면? 나부자 씨는 봉팔 씨를 상대로 대여금 반환청구소송을 한 후 승소하여 그 승소확정판결을 집행권원으로 그의 부동산에 대해 강제경매를 신청해야 합니다.
그런데 나부자가 봉팔 씨를 상대로 소송을 시작해서 확정판결이 떨어질 때까지 봉팔 씨는 가만히 기다리고만 있을까요? 소송에서 패할 것을 알고 부동산을 매도해 버리든가, 타인 명의로 돌려놓을 수도 있습니다. 그렇게 되면 나부자는 소송에서 이기고도 경매를 신청할 수 있는 봉팔 씨 소유의 부동산이 없어질 수도 있습니다.
나부자는 이러한 위험을 방지하기 위해 소송(이러한 소송을 가압류의 ‘본안소송’이라고 한다)에 앞서 봉팔 씨 소유의 부동산에 대해 가압류를 신청합니다. 그러면 법원은 가압류를 결정하여 그 취지를 부동산의 등기부에 기입합니다.

가압류란?

가압류란 금전채권에 관한 소송의 판결이 확정될 때까지 채무자 소유의 부동산을 현 상태로 동결시키는 보전처분을 말합니다.
만약 가압류를 신청하고 이를 결정할 때까지 상당한 시간이 걸리거나, 절차가 채무자가 가압류 신청 사실을 알아챌 만큼 떠들썩하게 진행되면 채무자에게 재산을 빼돌릴 기회를 주는 셈이 되죠. 그래서 가압류 결정은 절차가 매우 신속하고 은밀합니다. 채권자가 가압류를 신청하면, 법원은 채무자에게 변론의 기회를 주지 않고 최소한의 형식만 확인한 후 바로 결정하여 등기부에 기재합니다.    

가압류 신청을 하지 않았다고 해서 본안소송을 할 수 없는 것은 아닙니다. 가압류는 본안소송의 결과에 따른 채권 실행(경매 신청)을 쉽게 하려는 절차일 뿐, 채무자가 재산을 빼돌릴 위험이 없다면 굳이 가압류를 신청할 필요가 없습니다.
예를 들어 받을 돈은 5,000만원인데 채무자가 50억원의 부동산을 소유하고 있다면 가압류는 무의미할 것입니다. 5,000만원의 채무를 피하기 위해 채무액의 몇 배에 달하는 비용(세금 등)을 손해 보면서까지 부동산의 명의를 차명으로 돌려놓을 사람은 상식적으로 없기 때문입니다.
대여금반환청구권뿐만 아니라 보증금반환청구권이나 손해배상청구권, 위자료청구권, 판매대금 또는 공사대금청구권 등과 같이 ‘금전 또는 금전으로 환산할 수 있는 모든 채권’은 가압류로 보전할 수 있는 채권이 됩니다.
     

가압류는 왜 필요한가?

채권이 있다면 가압류 없이도 소송할 수 있고, 승소한다면 당연히 경매를 신청할 수도, 배당을 받을 수도 있는데, 굳이 가압류가 필요한 이유는 무엇일까요
첫째, 가압류가 등기되면 채무자인 봉팔 씨가 자신의 부동산을 박교수에게 양도하더라도, 채권자인 나부자가 본안소송에서 승소할 경우 가압류해 놓은 부동산의 경매를 신청하고 배당을 받을 수 있습니다.
둘째, 경매 절차에서 가압류가 없다면 일반 채권자로 분리되어 배당 순위에서 가장 후순위로 밀리지만, 가압류가 있다면 가압류가 등기된 시점으로 소급하여 순위를 인정받을 수 있습니다.
가압류는 이처럼 실익이 큰 보전처분이지만, 엄격한 의미에서 경매를 신청하거나 배당을 받는 권원은 가압류 자체가 아니라 그 가압류로 보전한 채권입니다.     

낙찰되면 가압류는 인수될까, 소멸될까?

가압류는 돈을 받기 위해 하는 것이므로, 가압류 채권자는 배당 자격이 있습니다.
따라서 경매 부동산의 모든 가압류는 매각으로 소멸됩니다.
부동산 경매 절차에서 배당 시점까지 가압류의 본안소송이 끝나지 않는 경우도 많습니다. 그렇다면 본안이 확정되지 않은 가압류 채권에 대해서도 법원은 배당해 줄까요? 그렇지는 않습니다. 가압류는 금전채권에 관한 분쟁을 제3자에게 경고하고 승소할 경우를 위해 순위를 보전해 줄 뿐, 그 자체가 권리는 아니기 때문입니다.
그렇다고 가압류 채권에 배당하지 않고 낙찰대금 전부를 다른 채권자들에게 배당해 준다면, 가압류 채권자는 본안소송에서 나중에 승소하더라도 배당받을 재원이 없으므로 이득이 없어집니다. 따라서 법원은 배당 시점까지 본안이 확정되지 않은 가압류 채권에 대해서는 낙찰대금 중 가압류 채권의 금액만큼 공탁(보관)합니다. 그 후에 가압류 본안소송에서 원고(가압류 채권자)가 승소하면 그 금액을 가압류 채권자에게 배당하고, 패소하면 후순위 권리자들에게 추가로 배당하는 방법으로 가압류등기의 본질을 존중해 줍니다.
가압류등기로 보전하는 권리(피보전권리)는 금전채권뿐이므로 본안소송에서 원고(가압류 채권자)가 승소하면 배당으로 소멸하고, 패소하면 금전채권이 무효한 것으로 확정되므로 효력이 없습니다. 따라서 가압류등기는 본안소송 결과와 무관하게 인수되지 않습니다. 피보전채권도 인수되지 않습니다. 이 점이 가처분과 다른 점입니다.

이 포스트는 『부동산 권리분석 오늘부터1일』에서 발췌 재정리한 것입니다.