다주택자가 꼭 알아야 할 부동산 대출 설계

다주택자가 꼭 알아야 할 부동산 대출 설계

규제지역 외 지역에 주목하라

2주택 이상을 가진 사람이 규제지역 내에 새로운 집을 사려고 할 때에는 어떤 경우에도 주택담보대출은 불가능합니다. 전세대출의 경우에도 2주택 이상 소유한 사람(부부합산, 조정대상지역 외 포함)은 전세자금 대출에 대한 공적 보증이 금지되었습니다.(기존 1주택을 2년 이내에 처분한다는 약정을 하면 1회에 한하여 전세대출 연장을 해 줍니다.)
규제지역에서는 은행 대출이 예전보다 훨씬 힘들어졌지만 하지만 규제지역 외에서 집을 사는 것은 상대적으로 쉬워졌습니다. 분당, 일산과 같은 수도권이지만 조정대상지역이 아닌 김포, 수원(팔달구 제외), 인천, 부천 등에서는 무주택자의 경우 LTV가 70%, 1주택자 이상의 경우에도 60%까지 대출이 가능합니다. 현재 이 지역들은 정부의 대출 정책 발표 이후 풍선효과를 얻고 있습니다. 집을 장만할 때나 부동산 투자를 할 때는 대출 실행 여부와 대출 가능액에 대해 잘 알아보아야 합니다.

 신DTI / DSR

정부는 가계의 부채 산정 방식을 개선하기 위해 신DTI를 도입하고, 모든 가계대출(주택담보대출, 신용대출 등)의 여신심사 과정에서 차주의 상환능력을 반영하여 대출해주는 DSR을 도입했습니다. 신 DTI(Debt to Income)는 총부채상환비율을 말하며 ‘모든 주택담보대출 원리금상환액+기타대출 이자상환액’을 ‘연소득’으로 나누어 산정합니다. 그리고 DSR(Debt Service ratio)은 총체적상환능력비율을 말하며 ‘주택담보대출 이외 신용대출, 자동차 할부, 학자금대출, 카드론 등 모든 대출에 대한 원리금상환액’을 ‘연소득’으로 나눈 비율을 말합니다. 예를 들어 연소득이 5,000만원인 사람의 연 원리금 상환액 합계액이 3,000만원이라면 DSR은 60%입니다. 정부는 DSR이 70%를 넘는 고DSR 대출을 전체 가계대출의 15% 이내로 관리하도록 은행권을 관리하고 있습니다.

 RTI

 

또한 개인사업 및 부동산 임대사업 대출에서 리스크 관리 강화를 위해 개인사업자대출 여신심사 가이드라인이 도입됐습니다. RTI(Rent to Interest)입니다. RTI는 부동산임대업 이자상환비율을 뜻하며, 부동산임대업자의 상환능력을 심사하는 지표로 활용됩니다. ‘연간 임대소득’을 ‘임대업 대출의 연간 이자비용과 해당 임대건물 기존 대출의 연간 이자비용의 합산액’으로 나눈 비율입니다. RTI는 주택은 1.25배, 비주택은 1.5배를 최소 요건으로 적용됩니다. 예를 들어 오피스텔(비주택) 임대사업자가 대출을 신청했는데 1년 이자가 1,000만원이라면 임대료는 최소 1,500만원은 넘어야 대출이 가능하다는 것이죠.
   
RTI 적용 사례
RTI를 적용해 부동산 임대업자가 서울에서 보증금 1억원, 월세 300만원인 A상가를 담보로 하여 고정금리 연 4.1%로 6억원의 대출을 받으려 할 때 가능한지 어떤지 살펴보겠습니다. 이 경우 임대사업자의 연 임대 소득은 3,756만원(연 임대수입 3,600만원+보증금 1억원을 연리 1.56%로 은행에 맡겼을 때 예상되는 이자수입 156만원)입니다. RTI는 연 임대소득을 연이자비용으로 나눈 값이니까 3,756만원/2,460만원(연리4.1% 적용시 연이자비용)이면 1.53이 나옵니다. 즉 RTI는 1.53배이고, 임대사업자는 최대 6억1,000만원까지 대출을 받을 수 있습니다.
 

MCI / MCG

보통은 자금이 넉넉하지 못한 상태에서 집을 사게 되는데, LTV가 50%라고 해서 집값의 50% 전체를 대출해 주지는 않습니다. 예를 들어 은행이 선순위 채권자라 하더라도 담보로 제공하는 집에 다른 임차인이 살고 있다면 그 집이 경매에 넘어갈 경우 법원은 그 임차인에게 최우선변제액만큼을 먼저 배당할 것이므로 은행은 회수시 불의의 피해를 보게 됩니다. 그래서 은행은 대출한도에서 그 금액만큼을 빼고 대출해 주게 되는데 이를 ‘방빼기’라고도 부릅니다.
그런데 MCI나 MCG라는 보증보험에 가입한다면 이 방빼기 금액을 빼지 않고 대출한도액만큼 대출을 받을 수 있습니다.
MCI(Mortgage Credit Insurance)는 임차인을 보증해주는 보험을 임대인이 드는 것으로 1인당 2건이 가능합니다. 최우선변제금(방빼기)만큼을 나라에서 보장해주는 것으로 서울은 보증금 1억 1천만원 이하에 대해 3,700만원을, 과밀억제권역, 용인, 세종, 화성은 보증금 1억원에 대해 3,400만원을, 광역시,안산, 김포, 광주, 파주는 보증금 6,000만원에 대해 2,000만원을, 그 외 지역은 보증금 5,000만원 이하에 대해 1,700만원을 보장해줍니다. 물론 보증금이 1,500만원인 경우처럼 보장금액보다 낮은 경우에는 실제 보증금(1,500만원)을 보장해 줍니다. MCI에 가입하는 데 비용은 들지 않습니다.
MCG(Mortgage Credit Guarantee) 역시 임차인의 최우선변제금을 보장해주는 역할을 한다. MCI는 보험을 은행이 납부해주는 반면 MCG는 개인이 납부해줍니다. 세대당 2개(1억원)까지만 가능합니다.
 

다주택자가 특히 주목해야 할 대출 이슈

1. 분양권 중도금대출
분양권 중도금대출도 똑같이 LTV 규제를 받아 지역마다 중도금대출 비율이 다르므로 그 차액만큼 자기 부담으로 내야 합니다.
 
2. 재개발·재건축 이주비 대출
이주비대출도 똑같이 LTV, DTI 규제를 받습니다. 감정평가금액을 기준으로 대출 가능액이 정해지고, 여기에 해당 지역의 LTV 또는 DTI비율을 곱해 대출 한도액이 나옵니다.(조합에서 따로 정할 수도 있습니다.)
 
3. HUG
HUG는 중도금대출의 보증보험으로서 조정대상지역 내에서는 세대당 1건만 사용이 가능합니다. 만약 지방에서 HUG 1건을 사용했다면 이후 조정대상지역 내 분양권 매수는 불가합니다. 그러므로 HUG를 사용하려면 조정대상지역 내에서 먼저 사용할 것을 권합니다. 단, 조정대상지역 외에서는 개인당 2건의 HUG 사용이 가능합니다.

 이 포스트는 『부동산 효녀 아임해피의 똑똑한 부동산 투자』(2019 개정판)를 참고로 발췌, 재정리한 것입니다.