부동산 경매, 이런 점이 좋다!

부동산 경매, 이런 점이 좋다!

 

시세보다 20%, 가끔 50% 이상 싸게 산다

법원이 경매물건을 매각하려면 가격을 정해야 합니다. 법원은 감정평가법인에 그 부동산의 가치가 얼마인지 구체적으로 조사해 보라고 맡기며, 특별한 일이 없는 한 이 감정가가 바로 최초 입찰일의 최저매각가격이 됩니다. 즉 최저매각가격이 1억원이라면 입찰자들은 이보다 높은 가격을 써넣어 입찰해야 하며, 안 그러면 입찰이 무효가 됩니다.
보통 감정가는 시세와 비슷하거나 비싼 경우가 많으며, 간혹 싼 경우도 있습니다. 그런데 우리가 경매를 하는 이유는 조금이라도 싸게 사기 위해서입니다. 일반 매매가격, 또는 급매가보다 비싸다면 굳이 시간과 노력을 더 들여가면서 경매를 할 이유가 없습니다. 그래서 경매물건의 가격이 비싸다 싶으면 아무도 입찰을 하지 않아 유찰이 됩니다. 그러면 법원은 입찰일을 다시 잡는데, 이때 최저매각가격이 20%(어떤 지역은 30%) 내려갑니다. 만약 1회차 입찰에서 최저매각가격이 1억원이었는데 입찰자가 없어서 유찰되면 다음 입찰일의 최저매각가격은 8천만원이되고, 또 유찰이 되면 이제 6,400만원으로 떨어집니다. 보통 아파트나 연립주택은 시세보다 10~30% 정도 싸게 살 수 있으며, 토지나 공장 등은 30% 이상 싼 경우도 있습니다. 특히 복잡한 권리관계 때문에 가격이 크게 떨어진 경우, 이런 경매물건을 사서 그것을 잘 해결하면 큰 수익을 얻을 수도 있습니다.

대출에 유리하다

동산을 살 때 내 돈만으로 해결하는 경우는 매우 드물고, 어느 정도 융자를 받게 마련입니다.
은행은 주택담보대출을 신용대출보다 더 좋아합니다. 대출을 갚지 않으면 담보로 잡은 주택을 경매에 부쳐 빌려준 돈을 회수하면 되니, 은행 입장에서는 더 안전한 대출이기 때문입니다.
한편 정부는 과도한 가계대출을 억제하기 위해 여러 규제를 실시했으며, 일반매매로 주택을 구입할 경우 제1은행권에서는 잘해야 매매가의 60% 정도를 대출받도록 했습니다. 이것도 거래가 활발한 편인 아파트의 경우이고, 다세대주택이나 단독주택, 토지 등은 잘해야 매매가의 40~50% 내외를 대출 받을 수 있습니다.
하지만 경매로 주택 등을 취득할 경우 경락잔금(경매 낙찰잔금)의 최대 80%까지 대출을 받을 수 있습니다. 만약 시세가 2억원인 빌라의 최저매각가격이 1억 6천만원이고, 여러분이 경매로 1억 6천만원에 낙찰받았다면, 최저매각가격의 10%인 입찰보증금 1,600만원은 입찰할 때 이미 냈을 것이고, 이제 납부해야 할 경락잔금은 1억 4,400만원입니다. 그리고 이 경락잔금의 70~80%, 그러니까 1억 80만원~1억 1,520만원 정도를 대출받을 수 있습니다.
물론 부동산을 사면서 과다한 대출을 받으라는 것은 절대 아니지만, 어쨌든 경락잔금 대출을 이용하면 부동산 구입에 들어가는 초기자금의 부담을 줄일 수 있습니다.

사기 당할 걱정이 없는 안전한 거래

공인중개사 사무소에서 “1억원 손해배상책임보증”이라는 문구를 본 적이 있을 것입니다. 일반적으로 부동산은 매도자와 매수자가 공인중개사의 중개를 통해 거래를 합니다. 그런데 간혹 이 과정에서 사기를 당하는 경우가 있습니다. 예를 들어 집주인이 A씨에게 집을 팔겠다고 매매계약을 했는데, B씨와도 매매계약을 하는 것이죠. 또한 집주인이 아닌 사람이 주민등록증을 위조하여 사기로 계약을 하는 사고가 일어나기도 합니다.
하지만 부동산 경매는 국가기관에서 집행하기 때문에 사기를 당할 걱정이 없으며, 법원이 그 부동산에 대한 감정평가부터 매각까지 주관하니 좀더 안심할 수 있습니다.

토지거래 허가 등의 규제를 받지 않는다

행정도시 이전, 고속도로 개통, 도심재개발 등 개발계획이 발표되면 그 지역의 부동산 가격이 후끈 달아오릅니다. 정부는 이처럼 특정지역에서 투기거래가 성행하거나 부동산 가격이 너무 오르면 규제를 합니다.
그런데 경매로 부동산을 취득한 경우는 이런 규제의 적용을 받지 않습니다.
세종특별자치시 이전 계획으로 충청남도 연기군의 부동산 시장이 후끈 달아오르고 규제책이 쏟아져 나올 때도 경매로 취득한 경우는 상관이 없습니다.

 이 포스트는 『경매공부의 바다에 빠져라』에서 발췌, 정리한 것입니다.