매각공고에서 주의해서 봐야 할 채권자 매수신고, 전부 알려드립니다!

매각공고에서 주의해서 봐야 할 채권자 매수신고, 모두 알려드려요!

 

잉여가망과 무잉여

경매 신청인은 경매를 통해 빌려준 돈을 모두 받을 수도 있지만, 제대로 못 받는 경우도 있습니다.
경매 신청인에게 배당이 얼마라도 돌아갈 수 있는 가능성을 ‘잉여가망’이라고 하고, 배당을 전혀 못 받는 경우를 ‘무잉여’라고 합니다.

채권자 매수신고란?

그런데 경매 신청인이 한 푼도 못 받는다면 경매를 하는 의미가 없죠. 그래서 법원은 최저매각가격으로 낙찰되었을 때를 가정해 보고, 경매 신청인이 한 푼도 못 받을 것 같으면 그에게 매수할 의향이 있는지 물어봅니다. 이때 경매 신청인이 채권자 매수신고를 하지 않으면 법원은 경매절차를 취소합니다.
경매 신청인은 채권자 매수신고를 할 때, 그 부동산을 얼마에 살 것인지 매수액을 신고해야 합니다. 만약 아무도 입찰하지 않거나 경매 신청인의 매수 신고액보다 고가로 입찰한 사람이 없으면, 경매 신청인이 최고가 매수신고인이 됩니다.
경매 신청인은 채권자 매수신고를 할 때, 최저매각가격과 매수 신청금액의 차액을 보증금으로 내야 합니다. 만약 최저매각가격이 5천만원이고 매수 신청금액이 5,999만원이라면 보증금으로 999만원을 내야 하는 것이죠.
채권자 매수신고를 한 경매 신청인은 입찰일에 법원에 출석할 필요가 없으며, 입찰일까지 매수신고를 철회하고 보증금을 반환받을 수도 있습니다.

 

‘채권자 매수신고’ 왜 주의해야 할까?

경매 신청인이 배당을 전혀 못 받을 것으로 예상되는데도, 법원이 이를 간과하고 매각을 진행하여 실제로 잉여가망이 없는 금액에 낙찰되었다면, 그 매각에 대하여 불허가를 결정합니다.
이런 경우 낙찰자는 보증금을 돌려받을 수는 있지만, 입찰을 준비했던 시간만 낭비하게 되는 셈입니다.
그러나 그 경매사건의 이해관계인이 아니라면, 경매 신청 채권자보다 먼저 배당을 받는 선순위 채권의 금액을 정확히 알 수 없기 때문에, 입찰자가 미리 잉여가망을 예측할 수 없습니다. 그래서 법원이 잉여가망에 따른 취소 절차(채권자에게 매수통지서를 발송하는 등)를 시작하지 않았다면, 잉여가망이 있을 것으로 보고 입찰에 참여하는 수밖에 없습니다.
단, 법원이 경매 신청인이 한 푼도 못 받는 상황에서도 경매를 해서 매각을 허가했다면, 경매 신청인이나 다른 채권자들은 법원의 결정에 이의신청이나 항고를 할 수 있습니다.

 

매각공고에 채권자 매수신고가 있다면?

매각공고에 ‘채권자 매수신고’가 있다면, 여러분이 채권자 매수신고액 이하로 입찰하는 것은 무의미합니다. 이럴 경우 어차피 채권자 매수신고를 한 경매 신청인이 낙찰을 받기 때문입니다. 그러므로 입찰공고를 볼 때는 채권자 매수신고가 있는지, 매수신고액은 얼마인지 확인해야 하고, 그보다 큰 금액으로 입찰해야 합니다.

이 포스트는 『경매공부의 바다에 빠져라』에서 발췌, 정리한 것입니다.