계속 오른 전세가, 앞으로도 오를까? 오른다면 어디까지 오를까?

계속 오른 전세가, 앞으로도 오를까? 오른다면 어디까지 오를까?

2016년에는 전세가가 올랐다는 것은 뉴스 축에도 들지 못했습니다. 지난 시기 전세가가 무려 7년 동안 단 한 달도 쉬지 않고 올랐기 때문이죠.
도대체 전세가는 왜 그렇게 지속적으로 올랐던 것일까요?       

전세의 수요 측면

여러분이 집을 구한다면 전세와 월세 중에서 무엇을 택하겠습니까? 대부분 전세라고 답할 것입니다. 전세가 월세에 비해 훨씬 싸기 때문입니다. 전세가 그처럼 계속해서 올랐지만, 여전히 월세보다는 더 싸게 먹히는 것이 현실입니다.

위 그래프는 서울시의 점유형태별 주거비를 비교한 것입니다. 소형・중형・대형 모두 전세 주거비용이 훨씬 싸게 먹힙니다. 실제 소요 비용은 전세가가 월세가의 거의 절반 수준이죠. 월세가는 전세가의 금융비용보다 2~3%는 비싼 수준에서 형성됩니다. 그러므로 수요 측면에서 보면, 전세가격이 월세가격만큼 비싸질 때까지는 전세 수요가 계속 생겨날 수 있습니다.  

전세의 공급 측면

과거처럼 집값이 무조건 오른다는 확신이 있다면야, 월세 몇 푼 받는 것보다 화끈하게 전세로 자금을 당겨서 집 한 채를 더 사는 것이 유리할 겁니다. 하지만 집값이 계속 오를 것이라는 확신이 없으면, 내 손에 확실하게 현찰이 쥐어지는 월세가 유리할 수밖에 없습니다. 이런 시기에는 부동산으로 인한 처분수익보다는 운용수익이 더 중요해지기 때문입니다. 실제로 전세의 비중은 점점 낮아지고 그만큼 월세 비중이 높아지고 있습니다.
국토교통부의 자료에 따르면, 2011년 1월 31.9%였던 월세의 거래량비중은 매년 꾸준히 늘어나서 2017년 1월에는 46.6%까지 증가했습니다.

전세 수요는 여전히 큰 데 비해 전세 공급이 줄어드니, 자연히 전세가격이 계속 올랐던 것입니다.

 

전세가는 앞으로도 계속 오를까?

앞으로의 전세가격을 예상하기 위해서 아주 간단한 모델을 하나 만들어보겠습니다. A씨는 앞으로 살 집을 구하고 있습니다. 그런 A씨의 입장에서는 선택할 수 있는 방법이 3가지가 있습니다. 집을 구매할 수도 있고, 전세로 들어갈 수도 있고, 월세를 선택하여 살 수도 있습니다.  A씨는 이 중에서 가장 유리한 쪽을 선택하게 될 것입니다.

전월세 전환율로 전세가 예측하기

A씨가 보고 있는 것은 1억짜리 집입니다. 그럼 이 집의 전세가는 얼마쯤일까요? KB국민은행의 조사 결과에 따르면, 2016년 6월 전국 아파트의 매매가 대비 전세가율은 75.4%였습니다. 그렇다면 A씨가 보는 집의 전세가는 7,500만 원 정도가 될 것입니다. 그러면 월세는 얼마나 될까요? 이것은 전월세 전환율이라는 지표로 추산할 수 있습니다.
전월세 전환율은 전세가격에 비해 월세가격이 얼마나 되는지를 보여줍니다. 수식으로 표현하면 다음과 같습니다.
    
전월세 전환율(%) = 월세 × 12개월/(전세보증금-월세보증금) × 100
    
2016년 6월 현재 전월세 전환율은 전국 아파트 기준으로 4.9% 수준입니다. 세가격이 7,500만원이고 전월세 전환율이 4.9%이므로, 월세로 따지면 연 367.5만원(7,500만원 × 0.049), 즉 월 30만원 정도입니다.
매매가격에 변동이 없을 것이라고 가정하면, 앞으로 전셋값이 어떻게 변할 것인지를 예상하기 위해서는 현재의 대출금리를 알면 됩니다.
2016년 6월 기준으로 은행의 전세자금 대출금리는 평균 약 3.5%입니다. 만약 7,500만원의 전세금을 전액 대출한다면 연간 대출이자는 262만원입니다.
그렇다면 A씨가 전세와 월세 중에서 무엇을 선택할지는 너무 뻔합니다. 소요되는 비용이 월세일 경우 연간 360만원이고, 전세일 경우 연간260만원이라면 당연히 전세를 선택할 것입니다. 앞으로 전세가가 오른다 하더라도 월세보다 싸게 든다면, A씨는 계속 전세를 찾을 것입니다. 이 경우 전세가격은 현행 전세자금 대출금리와 전월세 전환율이 똑같아질 때까지 오를 수 있습니다.
전월세 전환율이 대출금리보다 높다면, 대출금리가 오르거나 전월세 전환율이 낮아져야 합니다. 대출금리는 집주인이나 세입자가 어떻게 할 수 있는 부분이 아니니, 일단 그대로 유지된다고 가정하면, 전월세 전환율이 대출금리 수준까지 낮아져야만 한다는 결론이 나옵니다. 전월세 전환율이 낮아지려면 분자인 월세가 내릴 수도 있고, 분모인 전세가 오를 수도 있을 것입니다. 물론 전세가격이 올라서 전월세 전환율을 낮추게 될 가능성이 훨씬 큽니다. 현재 우리의 월세가격은 다른 나라에 비해 그리 높은 수준이 아니기 때문입니다.

 

금리 흐름으로 전세가 예측하기

 

이 그래프는 은행의 예금금리와 월세 거래 비중의 관계를 보여줍니다. 예금금리가 떨어질수록 월세 거래의 비중은 급격히 늘어났고, 월세가 늘어나는 만큼 전세가 줄어들었습니다. 반면 예금금리가 높았을 때는 월세 거래의 비중 또한 낮았습니다.
앞으로 전세가는 어떻게 될까요? 물론 현실에서는 좀 더 고려할 사항이 많지만 이론상으로는 저금리 기조가 계속되면 전세가는 계속 오르면서 전세 물량은 점점 줄어들 것입니다.
지난 7년간 전세가격이 계속 올랐다는 것에는 이런 경제적인 변화의 힘이 숨어 있습니다. 이런 경우 어떤 정책의 힘만으로 전세가격을 낮추기에는 한계가 뚜렷하다는 것도 우리가 인정해야 할 사실입니다.

이 포스트는 『대한민국 부동산 7가지 질문』에서 발췌, 정리한 것입니다.