2016년에는 전세가가 올랐다는 것은 뉴스 축에도 들지 못했습니다. 지난 시기 전세가가 무려 7년 동안 단 한 달도 쉬지 않고 올랐기 때문이죠.
도대체 전세가는 왜 그렇게 지속적으로 올랐던 것일까요?
여러분이 집을 구한다면 전세와 월세 중에서 무엇을 택하겠습니까? 대부분 전세라고 답할 것입니다. 전세가 월세에 비해 훨씬 싸기 때문입니다. 전세가 그처럼 계속해서 올랐지만, 여전히 월세보다는 더 싸게 먹히는 것이 현실입니다.
위 그래프는 서울시의 점유형태별 주거비를 비교한 것입니다. 소형・중형・대형 모두 전세 주거비용이 훨씬 싸게 먹힙니다. 실제 소요 비용은 전세가가 월세가의 거의 절반 수준이죠. 월세가는 전세가의 금융비용보다 2~3%는 비싼 수준에서 형성됩니다. 그러므로 수요 측면에서 보면, 전세가격이 월세가격만큼 비싸질 때까지는 전세 수요가 계속 생겨날 수 있습니다.
과거처럼 집값이 무조건 오른다는 확신이 있다면야, 월세 몇 푼 받는 것보다 화끈하게 전세로 자금을 당겨서 집 한 채를 더 사는 것이 유리할 겁니다. 하지만 집값이 계속 오를 것이라는 확신이 없으면, 내 손에 확실하게 현찰이 쥐어지는 월세가 유리할 수밖에 없습니다. 이런 시기에는 부동산으로 인한 처분수익보다는 운용수익이 더 중요해지기 때문입니다. 실제로 전세의 비중은 점점 낮아지고 그만큼 월세 비중이 높아지고 있습니다.
국토교통부의 자료에 따르면, 2011년 1월 31.9%였던 월세의 거래량비중은 매년 꾸준히 늘어나서 2017년 1월에는 46.6%까지 증가했습니다.
전세 수요는 여전히 큰 데 비해 전세 공급이 줄어드니, 자연히 전세가격이 계속 올랐던 것입니다.
앞으로의 전세가격을 예상하기 위해서 아주 간단한 모델을 하나 만들어보겠습니다. A씨는 앞으로 살 집을 구하고 있습니다. 그런 A씨의 입장에서는 선택할 수 있는 방법이 3가지가 있습니다. 집을 구매할 수도 있고, 전세로 들어갈 수도 있고, 월세를 선택하여 살 수도 있습니다. A씨는 이 중에서 가장 유리한 쪽을 선택하게 될 것입니다.
전월세 전환율로 전세가 예측하기
금리 흐름으로 전세가 예측하기
이 그래프는 은행의 예금금리와 월세 거래 비중의 관계를 보여줍니다. 예금금리가 떨어질수록 월세 거래의 비중은 급격히 늘어났고, 월세가 늘어나는 만큼 전세가 줄어들었습니다. 반면 예금금리가 높았을 때는 월세 거래의 비중 또한 낮았습니다.
앞으로 전세가는 어떻게 될까요? 물론 현실에서는 좀 더 고려할 사항이 많지만 이론상으로는 저금리 기조가 계속되면 전세가는 계속 오르면서 전세 물량은 점점 줄어들 것입니다.
지난 7년간 전세가격이 계속 올랐다는 것에는 이런 경제적인 변화의 힘이 숨어 있습니다. 이런 경우 어떤 정책의 힘만으로 전세가격을 낮추기에는 한계가 뚜렷하다는 것도 우리가 인정해야 할 사실입니다.
이 포스트는 『대한민국 부동산 7가지 질문』에서 발췌, 정리한 것입니다.
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