점유자 유형별 맞춤형 명도의 기술

점유자 유형별 맞춤형 명도의 기술

 

점유자 상황을 제대로 파악하자

명도협상을 할 때 가장 먼저 파악해야 하는 것은 전 주인과 세입자 등 점유자의 상황입니다. 그래야 명도합의를 할지, 강제집행을 할지 방향을 잡을 수 있습니다. 대부분의 점유자는 처음에는 낙찰자의 제안을 거부하고 무리한 요구를 합니다. 그 요구를 들어주지 않으면 “법대로 하라”고 하죠. 결국 그들이 원하는 것은 더 많은 합의금입니다. 이때 낙찰자는 점유자의 상황을 분석해 이길 싸움인지, 질 싸움인지 판단해야 합니다.    
  
점유자가 아직 살고 있는 경우
명도합의가 비교적 쉬우며, 강제집행까지 가는 경우가 거의 없습니다. 강제집행을 당하면 갈 곳이 정해지지 않은 상태에서 타의에 의해 집을 비워 주고, 말 그대로 길거리에 나앉는 상황에 처하기 때문입니다. 따라서 낙찰자가 다소 강경한 자세로 협상에 임하더라도 결국 대부분 의도대로 명도합의가 됩니다

점유자가 이사를 간 집이나 영업을 중단한 상가

점유자가 이미 이사를 했거나 영업을 중단하고 내부에 집기나 비품만 남아있는 상태라면, 낙찰자가 다소 불리한 상황입니다.
대부분은 이사를 하거나 영업을 중단함과 동시에 돈이 될 만한 물건은 다른 장소로 옮기거나 팔아 버립니다. 따라서 그 부동산 안에 있는 점유자의 물건은 경제적 가치가 전혀 없을 가능성이 높습니다. 오히려 폐기비용이 들지 않는다면 다행이랄까요. 이런 상황이니 점유자는 아쉬울 것이 없습니다. 강제집행을 당하더라도 길거리로 나앉는 것은 아니고, 어차피 버릴 물건으로 낙찰자를 끝까지 괴롭힐 수 있기 때문입니다. 이런 경우 낙찰자는 실리를 위해 양보를 해야 합니다. 강제집행까지 가더라도 점유자는 물건을 가져가지 않을 것이고, 그러면 낙찰자는 어쩔 수 없이 그 물건들을 보관하고 경매까지 해야 하니까요. 그러니 그 비용과 시간의 손실까지 포함해서 실익을 따져 보는 것이 좋습니다.     

여러 명의 점유자는 따로따로 만나자

다가구주택이나 근린상가, 원룸주택 등을 낙찰받은 경우에는 상대해야 할 점유자(세입자)가 여러 명입니다. 그렇다고 점유자들을 모두 모아 한자리에서 만나면 절대 안 됩니다. 점유자들이 한자리에 모이면 대화를 거듭할수록 목소리가 더욱 커지며, 낙찰자를 더 과격하게 공격하는 점유자는 영웅이 되고, 낙찰자의 요구에 수긍하는 사람은 변절자가 되므로 낙찰자가 의도하는 대로 협상이 이루어질 수 없습니다. 그러므로 점유자를 따로따로 만나 협상하는 것이 좋습니다.     

모든 점유자에게 동일한 조건을 제시하자

점유자들과 명도합의를 하면서 누구는 더 주고 누구는 덜 주면, 분명 그들끼리 다 알게 됩니다. 낙찰자가 사람을 봐 가면서 다르게 조건을 제시한다는 걸 알게 되면 불필요한 경쟁심만 생깁니다. 점유자들이 내가 옆집보다 덜 받은 건 아닌지 의심하기 시작하면, 경쟁적으로 조건을 올리고 협상은 사실상 물 건너가죠. 그러므로 어떤 점유자가 아무리 강하게 저항하더라도 명도합의 조건에 차등을 두어서는 안 됩니다.
점유자 중 단 1명이라도 낙찰자가 제시한 조건을 받아들여서 명도가 완료되면 그 다음부터는 일이 쉽습니다. 점유자들에게는 그 조건으로 합의한 선례가 되니까요. 다른 사람이 합의금을 더 많이 요구하면, “먼저 협조해 준 사람을 배신할 수 없다”며 정중히 거절할 수 있습니다. 그러면 다른 사람들도 차차 명도의 합의조건을 받아들이게 됩니다.

 

유치권자와 명도합의, 우선 인도명령부터

경매로 낙찰받은 부동산에 유치권을 신고한 사람이 있다면, 일단 인도명령부터 신청하는 것이 좋습니다. 유치권자와 명도합의가 안 되면 명도소송을 해서 내보낼 수 있다고 하는 사람들이 많은데 반드시 그렇지는 않습니다. 유치권이 명백히 성립하지 않는다면 명도소송까지 가지 않고 인도명령을 신청해서 명도를 받을 수도 있습니다.      

유치권자의 의견서에서 정보를 찾는 전략

유치권 신고가 있는 공장을 매우 싸게 낙찰받은 적이 있습니다. 유치권자는 명도 대가로 1억 9천만원을 요구하더군요. 바로 명도소송을 할까 고민하다 우선 인도명령부터 신청했습니다. 인도명령 신청서에 유치권에 관한 내용은 일부러 쓰지 않고 “낙찰받아 소유권이 바뀌었으니 부동산을 인도하라”는 취지만 썼습니다. 유치권은 명도를 거부하는 쪽에서 휘두르는 무기이고, 나는 그 유치권에 대한 정보가 별로 없었기 때문입니다. 낙찰자인 내가 굳이 먼저 유치권을 쟁점으로 삼을 이유가 습니다.
어차피 인도명령을 신청하면 법원은 유치권 주장자에게 의견을 제출하라고 할 것이고, 그는 유치권이 있으니 인도명령을 기각해 달라고 요구할 것입니다. 그때 유치권자가 낸 의견서에서 좀더 구체적인 내용을 볼 수 있을 것이니 유치권에 하자가 있는지 여부를 꼼꼼히 찾아보자는 전략이었습니다.
예상대로 점유자인 유치권자는 의견서를 제출습니다. 나는 의견서와 첨부서류를 모두 복사해 돌아와 검토했습니다. 1억 9천만원이 걸린 상황이니 긴장을 늦출 수 없었죠. 일은 의외로 쉽게 풀렸습니다. 점유자인 유치권자가 첨부한 공사도급 계약서를 보니, 계약일이 경매개시결정 등기일보다 나중의 일이었습니다. 이런 경우에는 당연히 유치권이 성립되지 않습니다. 법원에 이와 관련된 반대 의견서를 제출했습니다.
심문기일 당일 판사는 유치권 주장자에게 “공사의 착공일이 언제였나요?”라고 물었습니다. 사실상 이 질문으로 모든 상황은 종료되었습니다. 판사의 심문 후 곧바로 인도명령이 내려졌습니다. 

이 포스트는 『경매공부의 바다에 빠져라』에서 발췌, 정리한 것입니다.