낙찰 부동산 점유자의 임대차 계약 제안, 응할까 말까?

낙찰 부동산 점유자의 임대차 계약 제안, 응할까 말까?

 

간혹 명도협의를 할 때, 점유자가 “임대차 계약을 하자”고 제안하는 경우가 있습니다. 만약 낙찰자가 해당 부동산을 임대할 계획이었다면 듣던 중 반가운 소리이죠. 명도비용도 절약하고, 새로운 임차인을 찾을 때까지의 손실비용과 부동산 중개수수료도 아낄 수 있기 때문입니다. 그런데 정말 그럴까요?     

반갑기만 한 제안일까

점유자의 임대차 재계약 제안을 좋게만 생각할 일은 아닙니다. 점유자가 임대차 계약을 하면서 계약금만 주고 이후 잔금을 내지 않는다면 문제가 복잡해집니다. 이 경우 집을 비워 달라고 법원에 인도명령을 신청해도 거부될 가능성이 매우 높습니다. 인도명령은 경매로 낙찰받은 부동산에 한하여 극히 제한적으로 인정되는 절차이기 때문입니다.
임대차 계약을 했다면 경매 부동산의 명도는 이미 당사자 간의 합의로 해결된 것으로 판단합니다. 이후 임차인이 잔금을 내지 않는 문제는 민사상의 분쟁에 해당하기 때문에, 그를 내보내려면 인도명령이 아니라 더 번거로운 명도소송을 해야 합니다.
 

전 주인의 제안이면 거절하라

만약 낙찰 부동산 전 주인이 이런 제안을 했다면, 임대차 계약을 하지 않는 것이 좋습니다. 전 주인은 이미 빚 때문에 부동산이 경매로 넘어가는 등 재정상황이 좋지 않은 상황입니다. 그러므로 계약금은 주더라도 잔금을 못 줄 가능성이 높고, 월세를 제 날짜에 내지 않을 수도 있습니다. 또한 이 집이 경매로 넘어갔는데 버티며 점유하고 있을 정도이니, 그 희생양이 내가 될 수도 있습니다.
 

기존 세입자의 재계약 제안이면 꼼꼼히 검토하라

기존 세입자가 임대차 계약을 하자고 제안했다면 긍정적으로 검토하되 꼼꼼히 살펴야 합니다. 그 세입자가 그동안 월세·관리비·공과금을 꼬박꼬박 납부했는지 파악하면 그의 신용도를 알 수 있습니다. 요즘은 대부분 월세를 은행계좌로 입금하니, 세입자가 그 사실을 증빙하는 것은 어렵지 않습니다.
만약 임대차 계약을 하기로 했다면, 계약조건을 제대로 지키지 않는 만일의 상황에 대비하는 것이 중요합니다.
우선 임대차 계약서를 쓰고, 계약금을 받는 절차는 생략하는 것이 좋습니다. 그보다는 약정한 날에 임대차 계약서를 쓰고, 동시에 전세나 월세 보증금을 모두 받는 식으로 하는 것이 좋습니다. 그래야 세입자가 그 집에 살면서 계약금만 내고, 잔금을 미루며 버티는 상황을 막을 수 있습니다.
 

인도명령 절차는 계속 진행하라

임대차 계약을 하는 것과는 상관없이, 인도명령 절차는 계속 진행하는 것이 좋습니다. 그래야 계약서를 쓰고 보증금을 모두 받기로 한 날, 점유자가 갑자기 말을 바꾸더라도 명도기간이 늘어지지 않습니다. 그리고 점유자가 인도명령 결정이 내려졌다는 것을 알면, 임대차 약정을 호락호락하게 생각하지 않을 것입니다.
인도명령에 의한 강제집행은 오직 경매에 의한 명도에서만 할 수 있습니다. 일단 임대차 계약을 하고 나면, 민사소송을 하지 않고서는 세입자를 강제로 내보낼 수 없다는 것을 꼭 기억하세요.      

이 포스트는 『경매공부의 바다에 빠져라』에서 발췌 정리한 것입니다.

경매 공부의 바다에 빠져라