누구나 꼭 알아야 할 부동산 경매 배당의 3원칙

누구나 꼭 알아야 할 부동산 경매 배당의 3원칙

왜 배당을 알아야 할까?

부동산 경매의 궁극적인 목적은 배당입니다. 배당이란 채무자의 부동산을 경매로 팔아 그 매각대금으로 빚을 갚는 절차를 말합니다.
입찰자가 왜 남들이 받을 배당까지 알아야 할까요? 입찰 전에 무심코 넘겼는데, 낙찰 후 임차인의 보증금 1억원을 떠안게 된다면 어떨까요. 상상만 해도 등골이 오싹합니다. 그래서 경매에서는 권리분석이 중요합니다. 또 권리분석을 할 때 각 채권자들이 얼마를 배당받을지도 분석하면, 입찰 여부와 입찰가를 현명하게 결정할 수 있습니다. 
경매 투자자가 아니더라도 배당의 원칙을 알아야 합니다. 주변에 전세로 살고 있는 집이 경매로 넘어가게 되었는데 보증금을 찾을 수 있을지 발을 구르는 경우를 자주 봅니다.  때로 채무자가 돈을 갚지 않아 부득이하게 담보로 잡은 부동산을 경매 신청 하는 경우도 있습니다.  부동산 경매, 특히 배당에 관한 지식은 우리가 살아가는 데 필수적입니다.       

 

배당 1원칙 : 선순위 채권자 우선

배당의 원칙은 단순합니다. 선순위의 채권자를 우선으로 배려합니다. 그렇다고 무조건 선순위 채권자부터 돈을 모두 돌려주는 것은 아니며, 물권은 물권의 본질대로, 채권은 채권의 본질대로 인정해 줍니다. 

배당 2원칙 : 물권은 흡수배당

근저당권·전세권 등은 물권입니다. 이 경우 다른 후순위 채권자보다 먼저 돈을 돌려받는 우선 변제권이 있습니다. 먼저 배당한 다음에 남은 돈을 후순위 채권에 배당합니다. 이를 ‘흡수배당’이라고 합니다. 후순위 채권자의 배당 몫까지 흡수하여 돈을 돌려받는다는 의미입니다.     

배당 3원칙 : 채권은 안분배당

안분배당이란 우선 변제권이 없는 모든 채권끼리 ‘채권자 평등의 원칙’에 따라 순위에 상관없이 평등하게 배당을 받는 것을 말합니다. 여기서 평등이란 ‘똑같이’가 아니라 ‘공평하게’라는 의미입니다. 각 채권액의 비율에 따라 고르게 나누는 것이죠.
가령 A 씨의 채권은 100원, B 씨의 채권은 200원인데 전체 배당금이 90원밖에 없다면 채권액의 비율에 따라 A 씨에게는 30원, B 씨에게는 60원을 배당해 주는 것이 안분배당입니다.

실전 권리분석

사례 1. 선순위/후순위 근저당권이 있는 빌라

재팔 씨는 시가 1억원짜리 빌라를 담보로 A은행에서 5천만원, B새마을금고에서는 4천만원을 빌리고, 각각 근저당권을 설정했다. 그가 이자조차 갚지 못하자 A은행이 임의경매를 신청했다. 낙찰금액이 7,500만원이라고 가정할 때, 배당은 어떻게 될까? 이 빌라에 입찰해도 될까?

➊ A은행의 근저당권은 선순위이며 우선 변제권이 있습니다. 그래서 우선 5천만원을 모두 배당으로 돌려받습니다. 이렇게 배당금이 확정되면 이는 다시 바뀌지 않습니다. 이제 낙찰금액 7,500만원에서 남은 돈은 2,500만원입니다.
➋ B새마을금고도 근저당권자로 우선 변제권이 있지만, 배당금이 2,500만원밖에 남지 않았습니다. 그래서 이것만 받고 배당절차가 끝납니다. 결국 B새마을금고는 대출금 4천만원 중 1,500만원은 돌려받지 못해 손해를 보았습니다.
➌ 근저당권은 매각 후 모두 소멸되므로 안전한 경매물건입니다.
    
사례 2. 선순위 근저당권, 후순위 가압류가 있는 아파트

A은행은 재팔 씨의 시가 1억원의 아파트를 담보로 5천만원을 빌려주고, 근저당권을 설정했다. 후에 나부자 씨가 재팔 씨에게 4천만원을 빌려주고 가압류를 했다. 낙찰금액이 7,000만원이라고 가정하면 배당은 어떻게 될까? 이 경매 아파트에 입찰해도 될까?

 ➊ A은행은 선순위 근저당권자로서 우선 변제권이 있으므로, 먼저 5천만원을 모두 배당받습니다. 이제 낙찰금액 7천만원 중 2천만원이 남았습니다.
➋ 가압류를 건 나부자 씨는 남은 돈 2천만원을 가져갑니다. 결국 그는 4천만원 중 2천만원은 돌려받지 못했습니다.
➌ A은행의 근저당권 이하 모든 권리가 낙찰자에게 인수되지 않으므로, 안전한 경매물건입니다.
 
사례 3. 선순위 가압류, 후순위 근저당권이 있는 오피스텔

나부자 씨는 5천만원을 빌려주고 오피스텔에 가압류 등기를 했고, 후에 강남순 씨는 4천만원을 빌려주고 근저당권을 설정했다. 나 씨가 경매를 신청했다면 배당은 어떻게 될까? 입찰해도 되는 안전한 물건일까?

➊ 배당 선순위는 가압류 채권자인 나부자 씨입니다. 그런데 가압류는 우선 변제권이 없으며, 채권자 평등 원칙에 따라 안분배당을 해야 합니다. 채권액의 비율에 따라 고르게 나누어야 하는 것이죠. 나 씨의 배당금을 계산해 보면 다음과 같습니다.    

 나 씨의 배당금은 3,500만원이고, 이제 낙찰금액 6,300만원에서 2,800만원이 남았습니다.
➋ 근저당권자인 강남순 씨에게 남은 돈 2,800만원을 돌려주고 배당절차가 종결됩니다. 강 씨는 4천만원 중 1,200만원을 돌려받지 못했습니다.
➌ 낙찰자에게 근저당권이나 가압류가 인수되지 않습니다. 입찰해도 안전한 물건입니다.
 
사례 4. 선순위/후순위 가압류가 있는 10평 상가

나부자 씨가 5천만원을 빌려주고 부천의 10평 상가에 가압류를 했고, 강남순 씨는 4천만원을 빌려주고 가압류를 했다. 나 씨가 경매를 신청했다면 배당은 어떻게 될까? 이 10평 상가는 안전한 경매물건일까?

➊ 나부자 씨의 가압류 채권이 선순위입니다. 가압류는 우선 변제권이 없으며 안분배당을 합니다. 따라서 낙찰대금 5,400만원 중 나 씨에게 3천만원을 배당합니다.
 

➋ 또 다른 가압류권자인 강남순 씨는 남은 2,400만원을 받습니다.
➌ 매각 후 권리들이 없어지므로 안전한 물건입니다.     

사례 5. 권리가 여러 개 설정된 아파트

재팔 씨의 아파트이다. A은행은 5천만원의 근저당권을 설정했고, 나부자 씨와 강남순 씨는 각각 4천만원과 2천만원의 가압류를 걸었다. 그리고 삼순 씨는 5천만원의 전세권을 설정했다. 이 상태에서 안심해 씨가 근저당권을, 이재벌 씨는 가압류를 걸었다. 실제 경매사건에서는 이처럼 권리관계가 복잡한 물건도 자주 볼 수 있다. 재팔 씨의 아파트에 복잡하게 얽히고설킨 권리관계와 함께 누가, 얼마나 배당받을 수 있는지 살펴보자. 이 아파트의 낙찰가는 1억 6,900만원이다.

➊ 선순위인 A은행의 근저당권은 후순위 채권보다 우선 변제권이 있으므로, 먼저 모두 배당받습니다. 이제 낙찰금액은 1억 1,900만원이 남았습니다.
➋ 나부자 씨는 4천만원의 가압류 채권을 가지고 있습니다. 가압류 채권은 채권자 평등 원칙에 따라 후순위의 모든 채권, 물권과 안분배당을 합니다.

나 씨는 2,800만원을 배당받고 1,200만원을 손해봅니다. 이제 배당금은 9,100만원이 남았습니다.   
➌ 강남순 씨가 가진 2천만원의 가압류도 안분배당을 합니다.   

강 씨는 1,400만원을 배당받고 600만원의 손해를 봅니다. 이제 배당금은 7,700만원이 남았습니다.
➍ 삼순 씨는 전세금 5천만원을 모두 돌려받을 수 있을까요? 전세권은 후순위 채권보다 우선 변제권이 있으므로, 우선적으로 모두 배당을 받습니다. 지금 남은 배당금이 7,700만원이므로, 삼순 씨는 전세금 5천만원을 모두 돌려받을 수 있습니다. 이제 남은 배당금은 2,700만원입니다.
➎ 안심해 씨의 근저당권 3,500만원은 우선 변제권이 있습니다. 하지만 지금 남은 배당금이 2,700만원밖에 없으니, 이 돈만 받고 800만원은 손해를 봅니다. 근저당권·가압류·전세권이 복잡하게 설정되어 있는 부동산을 담보로 돈을 빌려준 탓입니다.
➏ 마지막으로 이재벌 씨의 가압류 채권 2,500만원은 채권자 평등 원칙에 의해 안분배당을 해야 하지만, 이미 배당금이 모두 바닥나 0원입니다. 이 씨는 한 푼도 돌려받지 못하고 경매절차가 끝나 버립니다.
➐ 매각 후 낙찰자에게 인수되는 권리가 없는 안전한 물건입니다.
 

이 포스트는 『경매공부의 바다에 빠져라』에서 발췌, 정리한 것입니다.