강남역엔 왜 맛집이 없을까?

강남역엔 왜 맛집이 없을까?

강남역 상권은 유동인구 기준으로 서울에서도 최상급의 상권에 해당한다. 명동이 외국인 관광객들에게 점령당한 현재, 강남역 상권은 도시의 상징이자 번화가의 상징이 되었다. 그러나 서울의 대표 상권이자 가장 번화한 이곳은 그 명성에 걸맞지 않게 지루한 곳이기도 하다. 

강남역에 뻔한 가게만 들어서는 이유

강남역에는 새로운 것이 없다. 딴 지역에서 이미 성공한 아이템들이 골목에 자리잡고 있으며, 어디에서도 볼 수 있는 흔한 상점들이 단지 규모를 키워서 자리잡고 있을 뿐이다. 맛집을 기준으로 삼을 경우 이 부분은 좀 더 명확해진다. 다른 지역의 상권에서 맛집을 꼽아보라면 어렵지 않게 몇몇 가게들을 써 내려갈 수 있을 것이다. 그러나 막상 강남역에는 맛집이라 하기엔 애매한 가게들이 대부분이다.
강남역이 이처럼 흔한 상점들로 가득한 상권이 된 데에는 비싼 임대료가 큰 몫을 한다. 대체로 임대료가 낮은 지역은 고정비용의 부담이 적기에 다양한 시도를 할 수 있는 작은 가게들이 들어서기에 좋은 환경이다. 그러나 잘 발달되어 임대료가 높은 상권은 새로운 시도를 했다가 실패할 경우 높은 고정비용을 감당할 수 없게 된다. 따라서 임대료가 높은 곳은 위험회피적인 사업자와 가게가 들어설 수밖에 없다. 이런 가게들은 다른 곳에서 이미 성공하여 인지도를 확보한 아이템을 규모를 키워 다루게 된다. 이것이 강남역에 뻔한 가게들만 들어서는 이유이다.
강남역의 임대료가 얼마나 높은지는 2016년 초 파리바게트와 뚜레주르의 철수를 통해 확인할 수 있다. 당시 월세가 1억 원이 넘었던 것으로 알려져 있다. 파리바게트는 이미 월세가 7천만 원이던 시절부터 적자였다고 한다. 그럼에도 불구하고 점포를 계속 유지해온 것은 사람들이 워낙 몰리는 곳이어서 대형점포를 유지하는 것만으로도 광고판 효과가 나서다.

강남역에 공동화가 없는 이유

여기서 쉽게 이해가 안 가는 부분이 있을 것이다. 일반적으로 다른 지역은 임대료가 과도하게 오를 경우 더 이상 감당할 사업자가 없어져 서 공실화되는 공동화 현상이 발생한다. 압구정 로데오 거리가 그런 공동화로 인해 빈 건물이 많아지면서 활기를 잃어버린 지역이다. 그런데 왜 강남역은 높은 임대료에도 불구하고 공동화가 발생하지 않는 것일까? 해답은 강남역 상권이 가지고 있는 압도적인 지리적 우위에 있다.
그것도 그냥 지리적 우위가 아니라 대체 불가능한 우위다.
강남역은 주변의 오피스타운 사이에 홀로 자리한 번화한 상권이다. 신촌, 홍대 등의 상권들은 인근 지역에 배후지와 대체지가 갖춰져 있지만, 그곳은 주변에 비길 만한 대체지가 없다. 더군다나 교통의 요지로서 수원, 성남, 용인, 하남 등의 수도권 동남부뿐만 아니라 사실상 수도권 전역을 커버한다. 이런 교통조건 때문에 강남역은 많은 사람들의 모임장소 제1후보지로 오를 수밖에 없다. 이 정도의 우위를 가지고 있으니 공동화가 발생하지 않고 끊임없이 유동인구가 모여들 수밖에 없는 것이다.
이것은 강남역의 건물주와 임대인들에게 매우 좋은 조건임에 틀림없다. 어떤 상황에서나 유동인구가 몰려드는 지역은 가치가 매우 높을 수밖에 없다. 그러나 반대로, 이는 익숙한 것들만 자리할 수밖에 없고 높은 진입 비용으로 인해 다양성이 확보되지 못한다는 단점이 있다. 그래서 이곳을 방문하는 사람들이 느끼는 매력은 그다지 크지 않다. 대안이 없어서 찾는 지역이 재미가 있을 리 없다.

오직 강남역에서만 통할 뿐

강남역은 정말 예외적인 곳이다. 그곳에서 통용되는 조건은 다른 상권에서는 적용되지 않는다. 오피스 밀집지이자, 주변에 대체할 만한 상권이 없으며, 모든 교통이 집중되는 입지, 특별하고 대체 불가능한 곳이기에 상권이 갖는 매력이 낮아도 사람들이 모이는 것이다.
다른 대부분의 상권들은 강남역만큼의 희소성과 독보적인 입지를 갖고 있지 못하다. 그래서 상권과 건물이 가진 내재가치보다 임대료를 더 높게 올릴 경우, 그 지역을 중심지로 만들었던 상점들이 주변의 저렴한 곳으로 옮겨가고 빈 자리로 남아 침체로 이어지게 된다.

이 포스트는 『골목의 전쟁 : 소비시장은 어떻게 움직이는가』에서 발췌, 정리한 것입니다.