[부동산 경매] 말소권리기준으로 권리분석해서 낭패본 까닭은?

[부동산 경매] 말소권리기준으로 권리분석해서 낭패본 까닭은?

경매 물건은 급매 물건보다 싸게 사야 의미가 있습니다. 그러므로 경매에 참여할 때는 안전한 물건인지가 중요합니다. 경매 권리분석에서는 어떤 권리가 낙찰 후에 낙찰자에게 인수되느냐가 중요합니다. 어떤 권리는 낙찰 후 낙찰자에게 인수되고, 어떤 권리는 소멸되죠. 1억원의 전세권이 설정되어 있더라도, 경매 후 소멸되는 권리라면 입찰자는 걱정할 필요가 없습니다. 그런데 경매 후 낙찰자에게 전세권이 인수된다면, 입찰가를 그만큼 낮게 써야 합니다.

말소기준권리란?

 

권리분석은 쉽지 않습니다. 그래서인지 말소기준권리를 이용한 권리분석 방법이 인기가 있습니다. 말소기준권리란 경매 부동산의 모든 권리에 대해 인수와 소멸(말소) 여부를 판단하는 ‘기준’이 되는 특정 권리를 말합니다.  즉 말소기준권리보다 선순위 권리는 낙찰자에게 인수되고 말소기준권리와 그 이후 순위의 권리들은 모두 소멸하기 때문에 쉽게 권리분석을 할 수 있다는 것이죠. 부동산 경매에서 자주 통용되는 방법입니다.
말소기준권리가 되는 권리로는 다음과 같은 것들이 있습니다.   
(근)저당권
(가)압류
담보가등기
배당요구를 하거나 경매를 신청한 전세권자
경매개시결정등기

경매에 오른 부동산에 말소기준권리가 될 수 있는 권리가 2개 이상 있다면, 순위가 가장 빠른 권리가 말소기준권리가 된다는 것이죠.

말소기준권리, 왜 인기인가?

일반적으로 경매 부동산을 권리분석할 때 ‘말소기준권리 이론’이 정석인 것처럼 널리 알려져 있습니다. 문제는 이 이론이 출처가 분명하지 않고, 현행법이나 판례에서는 비슷한 용어조차 찾아볼 수 없다는 것입니다. 그런데도 왜 인기가 있을까요? 사실 권리분석은 간단하지가 않습니다. 그런데 말소기준권리는 이해하기 쉽기 때문에, 경매를 쉽게 배우려는 대중과 그들을 대상으로 하는 상술의 니즈(needs)가 맞아떨어지면서 권리분석의 정석이 되어버린 셈이죠. 워낙 말소기준권리 이론의 인기가 높아서 이를 모르고는 권리분석에 대해 이야기하기 어려울 정도입니다.

말소기준권리로 모든 걸 설명할 수 없다

말소기준권리를 이용한 권리분석은 쉽습니다. 그렇지만 왜 말소기준권리 이후 순위의 모든 권리들이 낙찰자에게 인수되지 않고 소멸하는지, 왜 근저당권은 말소기준권리가 될 수 있는데 지상권은 말소기준권리가 될 수 없는지 등을 설명해 주지는 않습니다. 그저 기계적으로 적용할 뿐이죠. 왜 그럴까요?
사실 경매 권리분석 방법을 말소기준권리 이론으로 설명하는 사람들조차 그 이유를 모르기 때문입니다. 아니, 정확히 말하면 말소기준권리 이론은 편법에 불과하므로 합리적인 이유가 있을 리 없습니다. 그들도 그렇게 권리분석을 배웠으므로 아무 의심 없이 가르치고 있을 뿐입니다.
과연 종이 한 장, 단 10분의 설명으로 끝나는 말소기준권리 이론으로 권리분석을 완벽하게 끝낼 수 있을까요? 근저당권, 가압류, 가처분, 가등기의 정의와 특성, 효력을 모르고도 그 권리의 인수와 소멸을 예측할 수 있을까요? 설령 그것이 가능하더라도, 허술한 편법으로 얻은 결과를 믿고 큰돈을 투자해도 후회하지 않을까요?

권리분석, 민법의 취지를 이해해야 한다

법은 크게 공법과 사법으로 나뉩니다. 공법은 국가와 개인 간의 문제를, 사법은 개인과 개인 간의 문제를 규정한 법률입니다. 사법에는 가장 기본이 되는 민법이 있고, 이와는 별도로 각종 특별법과 절차법 등이 있습니다.
개인과 개인 간의 문제는 민법에 따라 해결하는 것이 원칙이며, 예외나 특례가 필요한 경우 별도의 특별법을 적용합니다. 그리고 민법을 적용할 때 필요한 절차는 각종 절차법에 따릅니다.
부동산 경매는 절차법 중에서도 민사집행법에 따라 진행됩니다. 부동산 경매는 개인 간의 금전적 분쟁을 해결하기 위한 것이죠. 그러므로 부동산 경매의 권리분석은 그 상위법인 민법의 기본 취지를 이해해야 합니다. 민법 기본 취지는 ‘분쟁 해결’입니다. 즉 개인 간의 분쟁을 ‘억울함이 없도록’ 해결하는 것이 민법의 목적인 셈입니다.
본질을 이해하지 못한 편법은 항상 위험을 내포합니다. 무슨 일이든 “왜?”라는 질문을 끊임없이 던지지 않으면 그 본질을 이해할 수 없습니다.

이들은 왜 수천만원을 손해봤을까?

서울시 강남구 압구정동의 현대아파트가 경매로 나왔는데, 어찌 된 일인지 7회나 유찰되어 최저매각가격이 감정가의 21%까지 떨어졌다. 시세에 비해 상상할 수도 없을 만큼 싼 가격이었다.
그동안 2번이나 낙찰이 되었는데, 첫 번째 낙찰자 신씨도, 두 번째 낙찰자인 이씨도 입찰보증금 수천만원의 손해를 감수하고는 결국 잔금을 지급하지않고 포기했다. 이들이 거금을 포기하면서까지 잔금을 내지 않고 이 아파트를 인수하지 않은 이유는 무엇일까?

자, 말소기준권리로 권리분석을 해볼까요. 먼저 등기부에 설정된 권리 중에서 말소기준권리를 찾아보겠습니다.
말소기준권리가 될 수 있는 권리는 가압류 4건, 압류 5건, 강제경매개시결정등기 1건입니다. 이 중에서 설정 순위가 가장 빠른 외환신용카드의 가압류가 말소기준권리가 됩니다. 그 이후의 모든 권리는 매각과 함께 소멸되죠. 말소기준권리의 설정일자보다 늦게 전입신고를 한 임차권도 낙찰자에게 인수되지 않습니다.
그런데 문제는 말소기준권리보다 먼저 설정된 박씨의 가등기, 변씨의 전세권은 매각 후에도 소멸하지 않고 낙찰자에게 그대로 인수된다는 점입니다. 이 아파트를 낙찰받으면 변씨에게 전세보증금 1억 4,000만원을 돌려주어야 합니다. 그래도 시세보다 아주 싼 가격에 낙찰받았으니 보증금은 문제가 되지 않을 수 있습니다. 문제가 되는 것은 박씨의 가등기입니다. 낙찰을 받았더라도 박씨가 가등기에 의한 본등기로 소유권을 취득하면, 낙찰자는 소유권을 잃게 됩니다.
그래서 입찰자는 뒤늦게 수천만원을 손해 보면서도 낙찰을 포기했던 것이고, 그 이후에도 7회나 유찰되었던 것입니다.
말소기준권리로 권리분석을 하면 안 되는 대표적인 사례입니다.

 이 포스트는 『부동산 권리분석 오늘부터1일』에서 발췌, 정리한 것입니다.