누구나 꼭 알아야 할 주택임대차보호법 핵심 정리

누구나 꼭 알아야 할 주택임대차보호법 핵심 정리

임차인을 위한 법

 

주택임대차보호법은 제1조에 “주거용 건물의 임대차(賃貸借)에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다”고 밝히고 있습니다. 민사의 기본법인 민법에도 임대차에 관한 규정이 있습니다. 그런데도 주택임대차보호법이라는 특별법을 제정한 이유는 임대인에 비해 상대적으로 약자인 임차인을 보호하기 위해서입니다. 그러니 임차인을 위한 규정이 많은 것이 당연합니다.
주택임대차보호법은 임차인을 위한 법이므로 경매주택을 낙찰받을 경우 낙찰자는 임차인으로 인해 손해를 보는 경우도 발생할 수 있음을 명심해야 합니다. 주택임대차보호법의 규정 중에 주택이 경매로 매각될 경우 부동산상의 권리 관계에 영향을 미칠 수 있는 규정을 위주로 살펴보겠습니다. 임차인에게도 임대인에게도, 경매투자자에게도 꼭 필요한 상식입니다.
 

주택임대차보호법은 어디까지 적용될까?

 

제2조(적용 범위) 이 법은 주거용 건물(이하 “주택”이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.

인적 범위
자연인  | 주택임대차보호법의 규정에 따라 보호를 받을 수 있는 임차인은 원칙적으로 자연인입니다. 자연인이란 ‘생물학적으로 살아 있는 사람’을 뜻합니다. 
법인 | 민법에서는 사단이나 재단, 조합과 같은 법인에도 법률 행위를 할 수 있는 인격을 제한적으로 부여합니다. 그러나 법인은 원칙적으로 주택임대차보호법상의 임차인이 될 수 없습니다. 다만 법인에도 대항력이 인정되는 경우가 있습니다.
1. 국민주택기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세 임대주택을 지원하는 법인(한국토지주택공사, 지방공사)이 주택을 임차한 후, 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마친 경우.
2. 중소기업기본법에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후, 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마친 경우.
 
물적 범위
주거용 건물 | 주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 적용되므로 상가나 점포, 사무실, 공장, 창고 등의 임차인은 원칙적으로 보호받을 수 없습니다. 다만 건축물대장상에 주거용 건축물로 표시되지 않았거나 미등기, 무허가 건물이라도 임차인이 사실상 주거용으로 사용하고 있다면 주택임대차보호법의 규정에 따른 주거용 건물로 봅니다.

주택임대차보호법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고, 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로, 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다.
(대법원 2007년 6월 21일 선고 2004다26133 전원합의체 판결 ‘배당이의’)

 
주거용 건물의 일부가 주거 이외의 목적으로 사용되는 경우 | 주택의 일부를 점포나 창고 등으로 사용하는 경우에도 주택임대차보호법이 적용됩니다.

주택임대차보호법의 규정에 따른 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차 목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 실제 용도에 따라 정해야 하고, 건물의 일부가 임대차 목적으로 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차 목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차 목적물의 이용 관계, 그리고 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정해야 한다.
(대법원 1988년 12월 27일 선고 87다카2024 판결 ‘점포명도’)

일시 사용을 위한 임대차 | 일시 사용을 위한 임대차인 경우에는 주택임대차보호법이 적용되지 않습니다. 업무상 장기 출장으로 현지의 여관이나 민박집을 한달 정도 빌려 생활했다면, 임대차의 목적이 주거용이더라도 주택임대차보호법이 적용되지 않는다는 말이죠.
 

대항력이란?

대항력은 이미 발생한 법률관계를 제3자에게 주장할 수 있는 효력을 말합니다.
임차인의 대항력이란, 임차주택의 소유권이 제3자에게 이전되더라도 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 주장할 수 있는 힘입니다. 그러나 이 힘은 임대차계약만으로 발생하지 않고, 일정한 요건(대항 요건)을 구비해야 합니다.
 

[주택임대차보호법]
제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
④ 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.

전입신고와 점유, 대항력의 조건

임차인이 임대인과 주택에 대한 임대차계약을 체결한 후, 동사무소에 임차한 주택으로 전입신고를 마치고 입주(점유)하면 그다음 날(새벽 0시)부터 제3자에 대한 대항력이 발생합니다.
전입신고와 점유라는 두 요건이 모두 충족되어야 대항력이 발생하며, 한날에 충족되지 않으면 나중에 충족된 날 대항 요건을 갖춘 것으로 봅니다. 즉 임차인이 이사를 먼저 하고 전입신고를 나중에 했다면 전입신고를 한 다음날 0시부터 대항력이 발생하고, 전입신고를 먼저 하고 이사를 나중에 했다면 이사한 다음 날 0시부터 대항력이 발생합니다(그런데 임차인이 이사한 날은 기록으로 남지 않으니 입찰자 입장에서는 알 수 없다. 따라서 입찰자는전입신고를 기준으로 경매 주택 임차인의 대항력 발생 시점을 판단할 뿐입니다).
또한 대항 요건을 구비하여 대항력을 얻었더라도 중간에 다른 곳으로 전출하면 대항력은 소멸됩니다. 다시 전입신고를 하더라도 기존의 대항력이 소급하여 부활하는 것이 아니라, 다시 전입신고한 다음날 새로운 대항력이 발생합니다. 그만큼 대항력의 취득 시점이 늦어지는 셈이죠.
 

【판결 요지】
[1] 주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때, 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다.
[2] 주택의 임차인이 그 주택의 소재지로 전입신고를 마치고 그 주택에 입주함으로써 일단 임차권의 대항력을 취득한 후 어떤 이유에서든지 그 가족과 함께 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다면 이는 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 있으므로 그 대항력은 그 전출 당시 이미 대항요건의 상실로 소멸되는 것이고, 그 후 그 임차인이 얼마 있지 않아 다시 원래의 주소지로 주민등록을 재전입하였다 하더라도 이로써 소멸되었던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 재전입한 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 재차 발생하는 것이다.
(대법원 1998년 1월 23일 선고 97다43468 판결 ‘배당이의’)

주민등록이 대항력의 요건이 될까?

주택임대차보호법에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시 방법입니다.
주민등록이 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정됩니다. 따라서 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시 방법이 되려면 형식적으로 주민등록이 된 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의해 표상되는 점유 관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있어야 합니다.(대법원 1999년 4월 23일 선고 98다32939 판결 ‘건물명도’)
가령 봉팔 씨가 자신이 소유한 주택에서 주민등록과 전입신고까지 마친 후 거주하다가, 나부자에게 매도하는 동시에 그 주택을 다시 임차했다고 합시다.
잔금을 지급하는 날부터는 주택의 거주 관계를 바꾸어 봉팔 씨가 임차인의 자격으로 거주하기로 약정했던 것이이죠. 그런데 나부자 명의로 소유권이전 등기를 한 것이 잔금을 치른 날로부터 한참 지난 후라면, 제3자로서는 봉팔 씨로부터 나부자 앞으로 소유권이전등기가 완료되기 전에는 봉팔 씨의 주민등록이 소유권이 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하기 어렵습니다.
따라서 봉팔 씨의 주민등록은 나부자 명의로 소유권이전등기를 마치기 전에는 주택임대차의 대항력을 인정받는 적법한 공시 방법으로서의 효력이 없습니다. 등기를 마친 후에야 비로소 봉팔 씨와 나부자 사이의 임대차가 유효하다고 공시된다는 말이죠.
 

대항력의 효력은?

이렇게 임차인에게 대항력이 발생하면 주택의 양수인(낙찰자도 양수인에 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다.
임대인의 지위란 임대차에 대해 임대인이 갖는 모든 권리와 의무를 말하는데, 권리는 문제될 것이 없겠지만 의무는 다릅니다. 의무를 승계하게 되면 낙찰받아서 소유권을 취득하고도 임대차의 만기까지 낙찰받은 주택의 인도를 임차인에게 청구할 수 없을 뿐만 아니라, 만기가 되어 임차인이 이사를 가면 임대차보증금을 반환해 주어야 합니다.
물론 권리도 승계하므로, 기존의 임대차에 차임(월세)의 지급에 관한 약정이 있다면 낙찰자는 만기까지 임차인에게 차임의 지급을 청구할 수 있습니다.
 

낙찰 후 임차권은 인수될까?

임차권도 권리 중 하나이므로, 권리분석의 기본 원칙은 임차권의 인수와 소멸에 대한 판단에도 적용됩니다. 다만 임차권은 본질적으로 대항력을 지닌 권리가 아니라 별도의 요건을 구비해야 합니다. 그러므로 대항 요건을 구비하지 못한 임차권은 대항력이 없으므로, 어떠한 경우라도 낙찰자에게 인수되지 않습니다.
또한 대항 요건을 구비한 임차권은 대항력이 있으므로, 매각되어도 낙찰자에게 인수되는 본질을 지닙니다(권리분석 제1원칙). 그러나 임차권이 대항력을 갖춘 시점보다 선순위로 ‘금전이 목적인 권리’가 있다면 그 권리의 보호를 위해 임차권은 소멸됩니다(권리분석 제2원칙).
 

이 포스트는 『부동산 권리분석 오늘부터1일』에서 발췌, 정리한 것입니다.