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알쏭달쏭 저당권 근저당권 개념 총정리 저당권이란? 저당권은 돈을 빌려주는 대신, 담보로 제공된 부동산에 대해 후순위 채권자보다 먼저 돈을 돌려받을 수 있는 권리입니다. 채권자는 채무자가 돈을 갚지 않으면 큰 손해를 보므로, 돈을 빌려줄 때 채무자 소유의 부동산을 담보로 잡기도 합니다. 부동산 등기부 상에 저당권을 설정하는 것이죠. 이렇게 저당권을 설정해 놓으면 돈을 못 받았을 때 저당권에 의해 법원에 경매를 신청할 수 있습니다. 또 채권자가 여럿일 경우, 다른 후순위 채권자들보다 우선적으로 배당을 받을 수 있습니다.(이러한 권리를 ‘우선변제권’이라 합니다) 이때 담보의 목적이 되는 부동산은 반드시 돈을 빌리는 당사자(채무자)의 소유일 필요는 없습니다. 제3자의 부동산을 담보로 삼을 수도 있는데, 이것이 ..

돈 되는 재테크/부동산 권리분석 오늘부터1일 2018. 9. 18. 16:01

경매 낙찰 받은 토지, 나무와 농작물은 누구의 소유일까? 매각 대상에 나무는 없다? 경매로 토지가 매각될 때 그 토지에 입목(나무)이나 농작물이 있는 경우도 있습니다. 나무나 농작물도 매각 대상에 포함되어 있다면 아무 문제가 없지만, 매각 대상에 포함되지 않는다면 낙찰받은 후에 입목이나 농작물의 소유권은 어떻게 될까요? 나무나 농작물의 가치도 가치지만 나무나 농작물로 인해 낙찰받은 토지를 사용할 수 없는 상황이 발생할 수 있기 때문에 큰 문제가 되기도 합니다. 여러 경우를 살펴보겠습니다. A의 토지에 B가 무단으로 나무를 심은 경우 이때 B의 나무는 토지에 속하게 되니 A가 소유합니다. 일단 A의 소유가 되었으니 토지가 어떻게 처분되는지에 따라 소유권이 바뀝니다. 토지소유권이 낙찰자에게 이전되면 나무도 ..

돈 되는 재테크/부동산 권리분석 오늘부터1일 2018. 9. 12. 16:14

토지 경매시 꼭 알아야 할 지상권 총정리 지상권이란 타인의 토지에 자기의 건물이나 기타 공작물, 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 물권을 말합니다.(민법 제279조) 지상권, 왜 필요할까 가령 봉팔 씨가 공장을 짓는다고 합시다. 공장을 건축할 만한 토지가 없다면 토지 소유주인 미도 씨에게 빌려서 공장을 건축할 수 있습니다. 이 경우 봉팔 씨가 미도 씨와 토지임대차계약을 체결하여 공장을 건축한다면 봉팔 씨의 토지 사용권은 임차권에 속합니다. 임차권은 채권이라서 배타적인 권리가 아닙니다. 즉 봉팔 씨와 미도 씨 사이에만 한정된 권리이므로 제3자에게 권리를 주장할 수 없는 것이 원칙이죠. 그런데 미도 씨의 토지 소유권이 제3자인 나부자에게 이전되면 봉팔 씨와 새로운 토지 소유자 나부자 사이에 분쟁이 발..

돈 되는 재테크/부동산 권리분석 오늘부터1일 2018. 8. 23. 17:33

계약 만료 후 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면? 꼭 알아야 할 임차권등기 본질적으로 임차권은 채권이므로, 임차인은 임차권을 임대인에게만 주장할 수 있을 뿐 제3자에게 대항할 수 없습니다. 그래서 임대차 도중에 임대인이 임대한 부동산을 제3자에게 양도하면 임차인은 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 없는 것이 원칙입니다. 이러한 위험을 방지하기 위해 임차인은 임대인과의 계약 말고도 다른 공시방법을 통해 제3자에게까지 임차권을 주장할 수 있도록 대항력을 취득합니다. 민법의 규정에 따른 전세권등기를 통해 물권을 취득하는 방법도 있지만, 주택임대차보호법의 규정에 따른 대항 요건 구비, 민법의 규정에 따른 임차권 등기, 주택임대차보호법의 규정에 따른 임차권등기 등 임차인이 대항력을 취득할 수 있는 방법은 다..

돈 되는 재테크/부동산 권리분석 오늘부터1일 2018. 8. 6. 12:15

체납 세금 배당 순위, 나보다 빠를까 늦을까? 국세와 지방세, 큰 의미 없다 경매로 매각되는 부동산 또는 그 소유자에게 체납된 세금이 있다면 배당은 어떻게 될까요? 자신이 배당받을 순서보다 체납 세금이 선순위인지 후순위가 무엇보다 중요할 것입니다. 세무서나 시·군·구청은 부동산의 매각대금에서 정해진 규칙에 따라 체납 세금을 받을 수 있습니다. 그런데 체납 세금의 배당 순위를 결정하는 방식은 일반적인 채권이나 물권과는 다릅니다. 세금은 국세와 지방세로 나뉘고 다시금 당해세와 일반세로 구분되는데, 배당 순위를 결정할 때 체납된 세금이 국세인지, 지방세인지는 큰 의미가 없습니다. 그러나 당해세인지, 일반세인지는 중요한 문제가 됩니다. 당해세와 일반세, 순서가 다르다 국세는 국가에서 징수하는 세금으로, 등기부에..

돈 되는 재테크/부동산 권리분석 오늘부터1일 2018. 8. 1. 16:46

누구나 꼭 알아야 할 배당 원칙과 배당 순서 누구나 배당을 알아야 하는 이유 배당이란 낙찰대금을 채권자들에게 나누어주어 채권을 만족시키는 절차를 말합니다. 낙찰가격이 높아서 그 대금으로 모든 채권을 만족시켜 줄 수 있다면 굳이 배당 방법을 알 필요가 없겠지만, 대부분의 경매사건은 낙찰대금보다 채권액을 모두 합한 금액이 더 많습니다. 사정이 이렇다 보니 배당에는 누구도 불만을 가질 수 없는 합리적인 방법이 필요합니다. 배당의 방법을 이해함으로써 얻는 이익은 경매에만 국한되는 것은 아닙니다. 주택이나 상가를 임차하는 경우 등기부등본을 참고하여 ‘보증금을 안전하게 돌려받을 수 있을지’를 판단하는 데도 유용합니다. 어쩌면 부동산을 목적으로 하는 모든 법률 행위는 배당 방법에 대한 이해가 뒷받침되어야 한다고 해도..

돈 되는 재테크/부동산 권리분석 오늘부터1일 2018. 7. 30. 13:59

누구나 꼭 알아야 할 임차인의 최우선변제권 총정리 최우선변제권이란? 영세한 서민들은 임대차보증금이 전 재산인 경우가 많아서 특별히 보호해야 할 사회적 책임이 있습니다. 그래서 나온 규정이 소액보증금 임차인에게 인정되는 최우선변제권입니다. 최우선변제권은 우선변제권에 우선하는 우선변제권을 말합니다. 주택의 경매 절차에서 임차인이 전입신고일의 선후, 확정일자의 유무와 선후에 구속되지 않고 보증금 중 일정액(보장 금액)을 무조건 최우선순위로 배당받을 수 있는 권리입니다. 최우선변제권도 우선변제권과 마찬가지로 대항력을 조건으로 인정합니다. 즉 해당 임대주택에 대한 전입신고와 점유의 요건을 구비하지 않아서 대항력이 없는 임차인이라면 최우선변제권도 인정될 여지가 없습니다. 뿐만 아니라 해당 경매사건의 개시 결정 등기..

돈 되는 재테크/부동산 권리분석 오늘부터1일 2018. 7. 23. 17:01

누구나 꼭 알아야 할 주택임대차보호법 핵심 정리 임차인을 위한 법 주택임대차보호법은 제1조에 “주거용 건물의 임대차(賃貸借)에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다”고 밝히고 있습니다. 민사의 기본법인 민법에도 임대차에 관한 규정이 있습니다. 그런데도 주택임대차보호법이라는 특별법을 제정한 이유는 임대인에 비해 상대적으로 약자인 임차인을 보호하기 위해서입니다. 그러니 임차인을 위한 규정이 많은 것이 당연합니다. 주택임대차보호법은 임차인을 위한 법이므로 경매주택을 낙찰받을 경우 낙찰자는 임차인으로 인해 손해를 보는 경우도 발생할 수 있음을 명심해야 합니다. 주택임대차보호법의 규정 중에 주택이 경매로 매각될 경우 부동산상의 권리 관계에 영향을 미칠 수 있는 규정..

돈 되는 재테크/부동산 권리분석 오늘부터1일 2018. 7. 16. 16:53