채무자 겸 임차인도 대항력이 있나요?

채무자 겸 임차인도 대항력이 있나요?

질문
서울 노원구 소재 24평 아파트가 경매로 나왔습니다. 그런데 채무자가 임차인으로서 권리신고를 했더군요. 확정일자는 없고 전입신고 시점이 등기상 최선순위 설정일자보다 빠릅니다. 낙찰자에게 임대차가 승계될 것 같은데요. 이런 경우의 채무자에게도 주택임대차보호법상의 대항력이 인정되나요?

한줄 답변
임차인이 채무자라는 사정만으로 대항력이 부정되지는 않습니다.

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임차인 범위에서 채무자 제한 규정 없다

 

간혹 ‘채무자 겸 임차인’이 등장하는 경매사건이 있습니다. 더욱이 근저당권보다 먼저 전입신고를 한 임차인이라면, ‘임차인이 은행에 돈을 빌리는데, 임대인인 집주인이 집을 담보로 제공’했다는 의미입니다. 상식적으로는 납득할 수 없는 경우인데, 임차인이 그 주택의 사실상 소유자인 경우가 대부분입니다. 임대인과 임차인의 관계, 실제로 임대차 계약을 하고 보증금을 받는 등에 따라 임대차가 부정될 수 있지만, 주택임대차보호법상 임차인의 범위에서 채무자를 제한하는 규정은 없습니다.
따라서 특별한 사정이 없는 한 임차인이 채무자라는 사정만으로 대항력이 부정되지는 않는다고 봐야 합니다.

이 포스트는 『김재범의 현장경매 오늘부터1일』에서 발췌 재정리한 것입니다.