매각물건명세서에 오류 있으면 낙찰자는 어떻게 해야 하나요?

매각물건명세서에 오류 있으면 낙찰자는 어떻게 해야 하나요?

질문
서울 근교 단독주택지의 경매사건을 눈여겨보고 있습니다.
매각물건명세서를 보면, “등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것”이라고 되어 있더군요. 경매 부동산에 설정된 권리들 중에 낙찰자에게 인수되는 권리들을 표시해주는 부분으로, 결국 법원이 권리 분석을 해주고 있다고 볼 수 있다는데요. 만약 이 부분에 오류가 있을 경우 어떻게 처리되는지요?
예를 들어 소멸되지 않는 전세권이 있는데, 법원 담당자가 그 취지를 매각물건명세서에 표시하지 않은 경우 그 전세권은 말소되는지요? 말소되지 않는다면 낙찰자가 손해를 볼 것인데, 그 손해는 배상받을 수 있는지요?

한줄 답변
매각물건명세서 기재 오류는 매각불허가 사유가 됩니다.

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매각물건명세서 기재 오류 매각불허가 사유

매각물건명세서의 기재 오류로 인하여 낙찰자가 인수하는 부담이 달라진 경우, 민사집행법 제121조 제5호의 “매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때”에 해당하여 매각불허가의 사유가 됩니다.
따라서 매각허가결정 전에 흠결을 발견한 경우라면 이해관계인(낙찰자 포함)은 매각의 불허를 신청하면 됩니다. 만약 매각허가결정 후에 발견했다면, 항고 또는 매각허가결정의 취소를 신청하는 방법으로 매각불허가결정을 받을 수 있습니다.
그러나 입찰자가 이미 매각대금을 완납한 후라면 문제가 복잡해집니다. 매각물건명세서에 인수되는 권리로 전세권을 표시하지 않았더라도, 낙찰자에게 당연히 인수되는 전세권이 소멸하지는 않습니다. 결국 질문과 같은 경우 손해를 보는 쪽은 전세권자가 아니라 낙찰자가 되고, 이와 같은 실제 사례가 있었습니다.

매각물건명세서가 사실과 달라 손해 본 경우의 판결

서울시 역삼동의 한 빌라에 임차인이 선순위로 전입신고와 전세권설정 등기를 마쳤고, 그 후로 신용보증기금이 저당권을 설정했습니다.
그런데 임차인이 실수로 인근의 다른 지번으로 전입신고를 한 사실을 알고 전입 주소를 정정했습니다. 하지만 그 시점은 이미 신용보증기금의 저당권이 설정된 후였습니다. 결국 임차인은 신용보증기금보다 전세권은 선순위로, 임차권은 후순위로 취득한 셈입니다.
이후 근로복지공단의 신청으로 이 빌라에 대해 강제경매(서울중앙지방법원 2007타경15036)가 개시되었습니다. 법원은 임차인의 배당요구에 따라 매각물건명세서의 “등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것” 란에 전세권을 기재하지 않은 채 매각을 진행했습니다.
경매 매각대금이 완납된 후, 낙찰자의 신청에 따라 전세권이 말소됐습니다. 하지만 임차인은 자신의 배당요구는 임차인으로서 한 것이며 전세권자로서는 배당요구를 하지 않았으므로, 이 경매절차에서 전세권이 말소된 것은 부당하다며 회복을 구하는 소송을 제기했습니다. 결국 임차인이 승소하여 전세권은 회복되었습니다.
결과적으로 낙찰자는 전세권자에게 보증금 8천만원을 반환해야 하게 되었지요. 이에 낙찰자는 국가를 상대로 손해배상청구소송을 시작했고, 서울고등법원은 다음과 같이 판결하여 국가의 손해배상 책임을 일부 인정했습니다.

소외인(임차인)이 이 사건의 전세권설정등기를 마칠 당시, 이 사건 부동산에 선순위 저당권·압류·가압류 등기가 마쳐져 있지 않았다. 그러므로 이 사건 전세권은 최선순위 전세권이라고 할 것이고, 소외인은 임차권자로서 배당요구만을 하였을 뿐, 달리 전세권자로서 배당요구를 하였다고 볼 특별한 사정이 있다고 볼 자료도 없다. 그래서 이 사건의 전세권은 경매절차에서의 매각으로 소멸하지 아니하고 매수인에게 인수된다고 할 것이다.
그럼에도 불구하고 집행법원은 이 사건의 매각물건명세서를 작성하면서 소외인이 임차인으로서 배당요구를 한 사실만 기재하고, 전세권자로서의 ‘배당요구여부’란에는 아무런 기재를 하지 않았으면서도 ‘등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각허가에 의하여 그 효력이 소멸하지 아니하는 것’란에 이 사건 전세권을 기재하지 않고 공란으로 두었다.
원고로서는 위와 같은 매각물건명세서의 부정확한 기재로 말미암아 이 사건의 전세권이 매수인에게 인수되지 않은 것으로 오인한 상태에서 매수신고가격을 결정하게 되어 이 사건 전세권자인 소외인에게 전세보증금을 책임지게 되는 손해를 입었다고 할 것이다. 그러므로 국가인 피고로서는 위와 같은 경매 담당 공무원의 직무상 불법행위로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다.(서울고등법원 2009. 5. 7. 선고 2008나94990 판결 [손해배상(기)])

그러나 서울고등법원은 다음과 같이 판시했습니다.

이 사건의 매각물건명세서에 임차인이 전세권자로서 배당요구를 한 사실이 기재되어 있지 않았으므로, 입찰자로서 조금만 주의를 기울여 관련 법령을 살펴보고, 이 사건 부동산에 관한 등기부등본 등을 검토했더라면, 이 사건 전세권이 소멸하지 않을 수 있음을 쉽게 알 수 있었다.
그럼에도 불구하고 이를 소홀히 하였고, 또한 신청 채권자인 근로복지공단과 임차인 중 누가 우선하여 배당을 받을 것인지 여부를 제대로 살펴보지 않은 잘못이 있다.
이와 같은 잘못과 이 사건의 매각물건명세서의 전체적인 내용 등 제반 사정을 종합하여 보면, 국가의 낙찰자에 대한 손해배상책임은 손해액의 20%로 제한함이 상당하다.

결국 낙찰자는 국가로부터 1,600만원을 배상받았지만 나머지 6,400만원은 손해를 볼 수밖에 없었습니다.
매각물건명세서의 흠결로 인해 낙찰자가 손해를 봤다면 국가는 배상책임을 면할 수 없지만, 그 책임은 상당히 제한됩니다. 결국 권리분석에 대한 법률적 지식 없이 매각물건명세서만을 신뢰하고 입찰한다면 큰 손해로 이어질 위험이 있습니다.

이 포스트는 『김재범의 현장경매 오늘부터1일』에서 발췌 재정리한 것입니다.