붙어 있는 필지인데 물건번호 1과 2로 나눠 매각하는 이유는 뭘까요?

질문
서울 근교의 토지를 경매로 취득하려고 경매물건들을 계속 살펴봐왔습니다. 그러다 마침 마음에 드는 경매물건이 나왔는데, 이 물건은 분명히 김○○라는 한 명의 근저당권자가 대지 A와 바로 옆 필지의 전 B를 공동으로 담보로 잡았다가 경매에 나온 물건입니다. 그런데 A, B가 하나의 물건으로 경매에 나온 것이 아니라, A는 물건번호 1, B는 물건번호 2로 각각 나왔습니다.
서로 붙어 있는 필지는 보통 하나로 묶어 경매에 나오는 것 아닌지요? 2개의 물건으로 나누어 매각하는 이유가 뭔가요?

한줄 답변
개별매각이 원칙, 일괄매각이 선택입니다.

---

법에 정한 이유가 없는 한 개별매각이 원칙

부동산을 매각하는 방법에는 개별매각과 일괄매각이 있습니다.
2개 이상의 부동산이 하나의 채권에 공동으로 담보로 제공된 경우, 그 채권으로 인해 경매가 개시되면 담보로 제공된 모든 부동산이 매각 목적물이 됩니다. 이때 각각의 부동산에 물건번호를 달리 정해 따로따로 매각하면 ‘개별매각’이고, 묶어서 함께 매각한다면 ‘일괄매각’이 됩니다.
개별매각을 할 것인지, 일괄매각을 할 것인지는 법원이 결정합니다.
그리고 그 결정에도 법률이 정해놓은 기준이 있습니다.

민사집행법 제98조(일괄매각결정)
① 법원은 여러 개의 부동산의 위치·형태·이용관계 등을 고려하여 이를 일괄매수하게 하는 것이 알맞다고 인정하는 경우에는 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 일괄매각하도록 결정할 수 있다.
② 법원은 부동산을 매각할 경우에 그 위치·형태·이용관계 등을 고려하여 다른 종류의 재산(금전채권을 제외한다)을 그 부동산과 함께 일괄매수하게 하는 것이 알맞다고 인정하는 때에는 직권으로, 또는 이해관계인의 신청에 따라 일괄매각하도록 결정할 수 있다.
③ 제1항 및 제2항의 결정은 그 목적물에 대한 매각기일 이전까지 할 수 있다.

우리 민사집행법은 개별매각을 원칙으로 하고, 일괄매각이 알맞다고 인정하는 경우에는 일괄매각을 결정할 수 있도록 규정하고 있습니다.
이때 ‘알맞다’는 표현이 다소 모호할 수 있지요. 하지만 실무적으로 일괄매각을 결정하는 이유는, 대부분 개별매각을 했을 때 부동산의 객관적인 가치가 현저히 낮아질 위험이 있는 경우입니다. 즉, 토지 A와 B가 물리적으로 잇닿아 있다는 것만으로 일괄매각을 결정하는 것이 아닙니다. 각각의 진입도로가 확보되어 있고, 형태와 면적 등을 고려할 때 서로 소유자가 달라지더라도 객관적 가치가 떨어지지 않는다고 판단되면 일괄매각으로 결정할 이유가 없지요.
개별매각이 원칙이고, 일괄매각이 선택입니다. 개별매각에는 이유가 필요 없지만, 일괄매각에는 민사집행법 제98조가 정한 이유가 있어야 하는 것입니다.

이 포스트는 『김재범의 현장경매 오늘부터1일』에서 발췌 재정리한 것입니다.