선순위 근저당권 대위변제하면 전세보증금을 다 돌려받을 수 있을까요?

선순위 근저당권 대위변제하면 전세보증금을 다 돌려받을 수 있을까요?

질문
현재 전세로 거주하고 있는 아파트가 경매로 매각되게 되었습니다.
전세보증금은 1억 2천만원이고, 입주하면서 전입신고와 확정일자를 받습니다. 하지만 선순위로 1억원의 근저당권이 설정되어 있었습니다. 매매시세는 2억원도 안 되어서, 낙찰가는 1억 5천만원 정도에 불과할 것으로 예상됩니다. 이대로 둔다면 보증금 중 대부분을 돌려받지 못할 것 같아서 걱정입니다.
여기저기 알아보니, 후순위 임차인이 선순위 근저당권을 대위변제할 경우, 경매로 배당받지 못한 보증금을 낙찰자가 물어줘야 한다고 하더군요. 집안 어른들께 부탁하면 1억원은 급한 대로 마련할 수 있을 것 같은데요. 대위변제할 경우 문제는 없는지요?
즉, 근저당권을 대위변제해 낙찰가격이 1억 5천만원일 경우 그중 1억원은 대위변제한 근저당권으로 배당받고, 5천만원은 보증금으로 배당받고, 배당받지 못한 7천만원은 낙찰자에게 돌려받는다면, 전세보증금을 모두 찾을 수 있을 것으로 생각됩니다. 가능할까요?

한줄 답변
‘선순위 저당권의 소멸’이 중요합니다.

---

어떤 경우 저당권 말소 실익이 있을까?

임차인이 대항력을 취득하기 전에 등기상 저당권이 설정되어 있는 경우, 임차인의 대항력은 매각으로 소멸합니다. 따라서 임차인이 보증금을 지키기 위해 선순위 저당권의 피담보채권을 채무자를 대위하여 변제함으로써 선순위의 저당권을 소멸시키기도 합니다.
그러나 위와 같은 목적의 대위변제에서 중요한 것은 ‘선순위 저당권의 소멸’입니다. 즉, 임차인이 저당권자에게 채무를 변제하고 등기상 저당권을 말소한다면, 임차인의 대항력 취득시점보다 먼저 설정된 등기상의 권리가 없어지므로 임차인은 낙찰자에게 대항할 수 있습니다.
하지만 저당권설정등기의 채권자를 임차인으로 변경하는 ‘저당권 변경등기’를 한 경우, 선순위의 권리가 소멸된 것이 아니라서 임차인은 여전히 낙찰자에게 대항할 수 없습니다. 이때 저당권자와 임차인이 동일인이라는 것은 대항력 소멸 여부에 영향을 미치지 않습니다.
기억해야 할 것은, 대위변제를 통해 선순위 저당권을 말소시킨 경우 임차인은 대위변제한 채권에 대해 임대인을 상대로 구상권을 행사할 수는 있지만, 저당권이 소멸한 이상 우선변제권을 행사할 수는 없습니다. 또한 임대인에게 다른 재산이 없다면, 결국 대위변제한 채권을 회수할 수 있는 방법은 사실상 없다고 봐야 합니다.
따라서 임차인이 대항력을 상실할 경우, 선순위 저당권의 피담보채권액에 비해 반환받지 못할 보증금액이 현저히 클 때에만 대위변제를 통한 저당권 말소의 실익이 있을 것입니다.

이 포스트는 『김재범의 현장경매 오늘부터1일』에서 발췌 재정리한 것입니다.