승역지 지역권이 말소될 경우, 요역지 토지 소유자의 피해는 없을까요?

질문
요역지의 지역권은 선순위 근저당권이 존재할 경우 경매의 실행으로 낙찰가의 상승을 가져오기 때문에 후순위라도 낙찰자에게 인수된다고 알고 있습니다.
하지만 승역지 토지의 경매 매각은 후순위인 지역권이 낙찰자에게 인수될 경우 낙찰가의 하락을 가져오기 때문에 선의의 제3자인 선순위 근저당권자를 보호하기 위해 승역지에 설정된 지역권은 말소된다고 하더군요.
이처럼 승역지의 지역권이 말소된다면 요역지의 토지 소유자는 이미 건축을 하고 살고 있을 텐데요. 대금을 지급하고 설정한 지역권이 경매로 사라짐으로써 자기의 토지는 맹지가 될 것이고, 건축물 또한 맹지에 건축한 건물이기에 철거 대상이 되지는 않을까요? 만일 철거 대상이 되지 않는다면 요역지 소유자는 어떻게 통행할 수 있을까요?

한줄 답변
승역지 낙찰자는 요역지 소유자의 통행을 막을 수 없습니다.

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‘불측’의 피해에 대한 이해가 중요하다

승역지의 낙찰자가 요역지 소유자의 통행 자체를 막을 수는 없습니다. 차량통행을 막을 수 있을 뿐이고, 따라서 건물을 신축하는 등 건축허가에 문제가 생길 수는 있어도 요역지 소유자가 이미 건축한 건물을 철거해야 하는 것도 아닙니다.
민사가 허락하지 않는 것은 ‘불측’의 피해입니다. ‘모든’ 피해를 인정하지 않는 것은 아닙니다. 임차인이 전입신고와 점유를 하면 대항력을 취득합니다. 그러나 근저당권 설정 후에 대항력을 취득했다면 낙찰자에게 대항할 수 없습니다.
지상권은 원칙적으로 낙찰자에게 인수되는 본질을 가지고 있지만, 근저당권이 설정된 후에 지상권을 설정했다면 이 지상권은 낙찰자에게 인수되지 않습니다.
가처분등기도 소유권이전청구권가등기도 그 본질은 인수이지만, 근저당권 설정 후에 등기된 가처분과 가등기는 경매 매각으로 소멸합니다. 임차인, 지상권자, 가처분채권자, 가등기권자가 경매로 자기의 권리를 잃어버리는 것은 분명 손해겠지만, 불측의 피해는 아닙니다.
지역권도 마찬가지입니다. 요역지 소유자는 지역권을 설정할 당시에 승역지에 이미 근저당권이 설정되어 있는 것을 알았거나 알 수 있었습니다. 그럼에도 그 토지 위에 지역권을 설정했다면, 그로써 발생되는 손해는 불측의 피해가 아닙니다. 그 피해는 오롯이 자기의 몫입니다.
이런 경우까지 지역권을 인수시킨다면 오히려 근저당권자에게 피해가 발생하고, 그것이 불측의 피해일 것입니다.

• 요역지/승역지 : 지역권은 일정한 목적을 위해서 남의 토지를 자기 토지의 편익에 이용할 수 있는 물권인데, 이때 일정한 편익을 요구하는 토지를 ‘요역지’, 그 요구를 승낙한 토지를 ‘승역지’라고 한다. 예를 들어 A라는 토지가 지적도상 도로와 접하지 않은 맹지라서 B라는 땅을 지나는 것을 승낙받았을 때, A는 요역지, B는 승역지이다.

이 포스트는 『김재범의 현장경매 오늘부터1일』에서 발췌 재정리한 것입니다.