임차인이 보증금을 증액한 경우, 소액임대차 여부 판단하는 방법은 무엇인가요?

임차인이 보증금을 증액한 경우, 소액임대차 여부 판단하는 방법은 무엇인가요?

질문
서울시 도봉구의 한 아파트 경매사건에 입찰하려 합니다. 확정일자를 받지 않은 선순위 임차인이 있지만, 낙찰 후 반환해줘야 하는 보증금만큼 낮은 금액으로 입찰하면 문제가 없을 것 같아요. 그런데 이 임차인이 경매절차에서 배당받을 수 있는 금액이 얼마인지 예상하기가 어렵습니다.

1. 2015년 7월 23일, 임차인 A, 전입신고 (임대차보증금 9천만원)
2. 2016년 5월 18일, 새마을금고, 근저당권 설정 (채권최고액 6천만원)
3. 2017년 7월 28일, 임차인 A, 보증금 2천만원 증액 (보증금 총액 1억 1천만원)
4. 2018년 4월 10일, 임의경매개시결정 (채권자 새마을금고)

임차인 A는 실제 거주하고 있는 것으로 조사됐고, 배당요구종기 전에 배당요구를 했지만 확정일자를 받아두지 않았습니다. 그래서 우선변제를 받을 수 없을 것 같은데요. 이 임차인 A씨가 소액임차인에 해당하는지, 분석을 부탁드립니다.

한줄 답변
매각 시점 당시 금액으로 소액임대차 여부를 판단하면 됩니다.

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매각 시점 당시 금액으로 소액임대차 판단

임차인 A씨의 임대차는 보증금 1억 1천만원으로 소액임대차에 해당되지 않습니다. 새마을금고의 근저당 설정 시점, 서울시 소액임대차의 범위는 보증금 1억원 이하입니다. 최초 계약 후 임대차 보증금을 증액하거나 감액한 것은 소액임대차의 범위에 해당하는지 여부를 판단할 때 전혀 고려할 사정이 아닙니다. 오로지 매각 시점 당시의 금액으로 소액임대차를 판단하고, 경과조치를 적용하여 배당 순서와 금액이 결정됩니다.
위의 사례와 같은 경매사건에서 새마을금고는 저당권을 설정할 당시에 선순위로 소액임대차가 있음을 알 수 있었으니, 임차인에게 최우선변제를 먼저 해주더라도 불측의 피해가 발생하지는 않는다는 주장도 있지만, 극히 일부의 주장일 뿐만 아니라 법리적으로도 수긍을 얻기는 어렵습니다. 등기상 최선순위 설정권리인 새마을금고의 근저당권이 설정된 후 증액된 2천만원은 낙찰자에게 그 반환의무가 승계되지 않습니다. 따라서 이때는 취득하려는 금액에서 9천만원을 제한 금액으로 입찰해야 원하는 가격에 취득할 수 있을 것입니다.
그렇다면 임대차계약 당시는 소액임대차의 범위에 있지 않았지만, 이후 소액임대차 금액 이하로 보증금을 감액했다면 최우선변제권이 인정될까요? 이에 대해서도 대법원은 경매개시결정 전에 감액되었다면 소액임차인으로서 최우선변제권을 인정하고 있습니다.

실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것인 이상, 처음 임대차계약을 체결할 당시에는 보증금액이 많아 주택임대차보호법상 소액 임차인에 해당하지 않았지만 그 후 새로운 임대차계약에 의하여 정당하게 보증금을 감액하여 소액임차인에 해당하게 되었다면, 그 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 임차인은 같은 법상 소액임차인으로 보호받을 수 있다. (대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다23203 판결 [배당이의])

이 포스트는 『김재범의 현장경매 오늘부터1일』에서 발췌 재정리한 것입니다.