법정지상권이 성립하지 않는 토지, 건물 소유자에게 지료 청구 가능한가요?

법정지상권이 성립하지 않는 토지, 건물 소유자에게 지료 청구 가능한가요?

질문
법정지상권이 성립하지 않는 토지를 낙찰받은 후 ‘건물철거 및 지료 청구의 소’를 제기했더니, 판사님이 주위적 청구가 무엇이냐고 묻더군요. 그 뜻을 몰라 그냥 건물철거라고 말씀드렸고, 그 결과 건물철거는 인용됐지만 지료 청구는 기각됐습니다.
법정지상권이 성립하지 않는 경우 토지 소유자는 건물 소유자에게 지료를 청구할 수 없는 건가요?

한줄 답변
지료 청구 불가, 손해배상과 부당이득반환 청구 가능합니다.

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손해배상 vs 부당이득반환 vs 지료

법정지상권이 성립하지 않는 토지의 소유자가 건물 소유자를 상대로 청구할 수 있는 것은 건물철거와 손해배상 또는 부당이득반환입니다.
많은 사람이 손해배상과 부당이득반환과 지료라는 용어를 구별 없이 사용하고 있지만, 이 용어들의 뜻은 분명히 다릅니다.
손해배상이란 다른 사람이 입은 손해를 메워 손해가 없도록 하는 것을 의미합니다. 법정지상권이 성립하지 않는데도 건물 소유자가 토지를 인도하지 않는다면, 토지 소유자는 토지를 사용할 수 없어 손해를 보게 됩니다. 따라서 이런 경우 토지 소유자는 건물 소유자를 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다.
부당이득반환이란 법률상의 원인 없이 부당하게 타인의 재산이나 노무에 의하여 재산적 이익을 얻고, 그로 인해 타인에게 손해를 준 자가 손실을 받은 자에게 이익을 반환하는 것을 의미합니다. 토지에 대해 아무런 권리(법정지상권)도 없는 자가 그 토지 위에 건물을 소유한다면, 법률상 원인 없이 타인의 재산에 의하여 이익을 얻는 셈이며, 반대로 토지 소유자는 손해를 보기 때문입니다. 따라서 토지 소유자는 건물 소유자를 상대로 그 이익의 반환을 청구할 수 있습니다.
지료는 지상권(법정지상권 포함)이 성립한 경우 건물 소유자가 토지 소유자에게 지급하는 급부를 의미합니다. 다만, 토지 소유자와 건물 소유자가 서로 약정하여 등기함으로써 발생하는 지상권(약정지상권)은 약정 내용에 지료도 포함되는 경우가 대부분입니다. 그래서 그 액수에 관한 분쟁이 거의 발생하지 않지만, 법정지상권은 법률이 정한 바에 부합하면 당사자의 약정이 없더라도 당연히 발생하는 물권입니다. 따라서 지료 또한 약정된 바가 없기 때문에 실무적으로는 소송에 의해 지료가 결정되는 경우가 대부분입니다.
이렇게 하나하나 풀어보니 토지 소유자는 건물 소유자를 상대로 법정지상권이 성립하지 않을 때에는 손해배상이나 부당이득반환을 청구할 수 있고, 법정지상권이 성립할 때에는 지료를 청구할 수 있다는 것을 알 수 있습니다.

민법 제366조(법정지상권)
저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지 소유자는 건물 소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.

그런데 소송의 청구취지로 건물철거와 지료지급을 동시에 청구했다면, 판사는 의아할 수밖에 없었을 것입니다. 건물철거를 청구한다는 것은 법정지상권을 부정해달라는 의미이고, 지료를 청구한다는 것은 법정지상권을 인정해달라는 의미이기 때문입니다.
그래서 판사는 주위적 청구와 예비적 청구의 구별을 요구한 것이고, 건물철거가 주위적 청구라 답하니 지료청구가 기각된 것입니다.
참고로, 소송에서 주위적 청구(主位的 請求)란 말 그대로 가장 주된 청구를 의미하고, 예비적 청구(豫備的 請求)란 주위적 청구가 받아들여지지 않을 경우를 대비해 예비적으로 하는 청구를 의미합니다. 그래서 주위적 청구가 받아들여진다면 예비적 청구는 판단조차 하지 않습니다.
다시 말해, 주위적 청구로 건물철거를, 예비적 청구로 지료를 청구했다면, “법정지상권을 부정하여 건물을 철거하라. 그러나 만약 법정지상권이 인정된다면 지료를 지급하라”는 소송을 제기한 것입니다.
그 결과 법정지상권이 성립하지 않으니 건물을 철거하라는 판결이 난 것이고, 따라서 예비적 청구인 지료 청구는 판단의 대상조차 되지 않은 것입니다.
만약 건물철거와 함께 지료가 아닌 손해배상이나 부당이득반환을 청구했다면, 두 청구가 모두 인용됐을 것으로 생각됩니다.

이 포스트는 『김재범의 현장경매 오늘부터1일』에서 발췌 재정리한 것입니다.