임차권 등기 있는 상가건물, 권리분석시 주의할 점은?

임차권 등기 있는 상가건물, 권리분석시 주의할 점은?

질문
충남 아산시 상가 경매물건 입찰을 고려하고 있습니다.
말소기준권리보다 선순위로 임차권을 등기한 임차인이 있고, 매각물건명세서의 비고란에는 다음과 같이 기재되어 있습니다.
“매수인에 대항할 수 있는 을구 순위번호 2번 임차권 등기(2009.6.12.제32131호) 있음(임대차보증금 8천만원), 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.”
확정일자 없이 임차권을 등기한 이 임차인에게 우선변제권이 있는지요? 상가건물의 등기된 임차권 권리분석은 어떻게 해야 하나요?

한줄 답변
이 경우 우선변제권이 없습니다. 낙찰자는 임대차 부담을 인수해 보증금 8천만원 전액을 반환해야 합니다.

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민법과 임대차보호법, 임차권 등기의 차이점

현행법상 임차권 등기는 두 종류가 있습니다. 하나는 민법의 규정에 따른 임차권 등기이고, 또 하나는 주택/상가건물임대차보호법의 규정에 따른 임차권 등기입니다. 질문에 대한 정확한 답을 얻기 위해서는 우선 그 두 종류의 임차권 등기의 차이를 알아야 합니다.

표에서 보듯, 민법의 임차권 등기는 임대인과 임차인 쌍방의 공동신청으로 이루어집니다. 대항력이 인정될 뿐 우선변제권(최우선변제권 포함. 이하 같음)은 인정되지 않습니다. 반면 임대차보호법의 임차권 등기는 만기가 지났는데도 집주인이 보증금을 반환해주지 않을 경우, 임차인의 일방적인 신청에 따라 법원의 명령으로 등기가 됩니다. 이 경우 대항력뿐만 아니라 우선변제권도 인정됩니다.
이 두 규정만 보면 임차권 등기에 대한 분석이 그리 어렵지 않을 것 같습니다. 그 임차권 등기가 설정계약에 의한 것인지, 명령에 의한 것인지만 등기사항전부증명서를 통해 확인하면 되니까요.

상가건물임대차보호법의 함정
하지만 상가건물임대차보호법 제7조 제1항의 규정으로 인해 해석이 복잡해지기 시작합니다.

상가건물임대차보호법 제7조(「민법」에 따른 임대차등기의 효력 등)
① 「민법」 제621조에 따른 건물임대차등기의 효력에 관하여는 제6조 제5항및 제6항을 준용한다

* 제6조 제5항 및 제6항은 대항력과 우선변제권에 관한 규정임.

민법의 임차권 등기는 우선변제권을 인정하지 않지만, 임대차보호법의 위 규정 때문에 우선변제의 권능이 부여됩니다. 결국 이 규정으로 인해 민법의 임차권 등기와 임대차보호법의 임차권 등기 모두 대항력과 우선변제권이 인정된다고 볼 수 있습니다. 그러나 함정은 또 있습니다. 다음의 법 조항을 봅시다.

상가건물임대차보호법 제2조(적용범위)
① 이 법은 상가건물(제3조 제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.

상가건물임대차보호법은 영세소상공인을 보호하기 위한 법률로서 보증금액이 대통령령으로 정하는 금액 이상인 임대차(이하 ‘고액임대차’)에 대해서는 적용하지 않습니다. 즉, 고액임대차는 상가건물임대차보호법에 의한 임차권 등기는 있을 수 없고, 민법에 의한 임차권 등기만 가능합니다. 그런데 민법에 의한 임차권 등기에 우선변제의 권능을 부여한 규정 또한 상가건물임대차보호법(제7조 제1항)의 규정이므로 적용받지 못합니다. 결국 고액임차권 등기는 민법에서도(관련 규정이 없으므로), 상가건물임대차보호법에서도(고액임대차이므로) 우선변제권을 주장할 수 있는 근거가 없습니다.

충남 아산시 상가의 임대차 분석

질문의 임대차를 분석해보죠. 보증금 8천만원에 월차임이420만원으로, 환산보증금은 5억원입니다.(월세×100+보증금) 그런데 등기상 최선순위(임차권 등기 제외)인 한국투자상호저축은행의 근저당권 설정 당시, 이 지역의 상가건물임대차보호법 적용대상 임대차는 보증금 1억 5천만원 이하였습니다. 즉 고액임대차로서 임대차보호법의 적용을 못 받죠. 따라서 이 임차인은 경매절차에서 배당을 받을 수 없고, 민법의 규정에 따른 대항력으로 낙찰자에게 대항할 수 있습니다. 낙찰자는 임대차의 부담을 인수해 보증금 8천만원 전액을 반환해야 합니다.
이처럼 등기된 임차권은 여러 규정에 의해 법리가 복잡하게 얽힐 수있으므로 권리분석에 각별한 주의가 필요합니다. 상가건물이라면 사업자 등록을 하지 않은 임차인이나 고액임차인 등과 같이 임대차보호법의 적용 대상이 아닌 임차인이 민법의 규정에 따라 임차권을 등기했다면, 우선변제권은 인정받지 못하고 오직 대항력만을 주장할 수 있습니다. 그러므로 이 경매사건은 입찰자가 함정에 빠지기 쉽다는 것을 명심해야 합니다.

민법 제621조(임대차의 등기)
① 부동산 임차인은 당사자 간에 반대약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다.
② 부동산 임대차를 등기한 때에는 그때부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

상가건물임대차보호법 제6조(임차권 등기명령)
① 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권 등기명령을 신청할 수 있다.<개정 2013. 8. 13.>
⑤ 임차권 등기명령의 집행에 따른 임차권 등기를 마치면, 임차인은 제3조 제1항에 따른 대항력과 제5조 제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권 등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권 등기 이후에는 제3조 제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다.
⑥ 임차권 등기명령의 집행에 따른 임차권 등기를 마친 건물(임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 그 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제14조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.

 

이 포스트는 『김재범의 현장경매 오늘부터1일』에서 발췌 재정리한 것입니다.