주택임대차보호법상 중소기업의 대항력 발생시점은?

주택임대차보호법상 중소기업의 대항력 발생시점은?

질문
2014년 1월 1일부터 중소기업에게도 대항력과 확정일자에 의한 우선변제권을 인정하는 것으로 알고 있습니다.
관심 있는 경매사건에서 중소기업이 2014년 1월 1일 이전에 임대차 계약을 하고 직원이 전입신고와 확정일자를 받았습니다. 이 경우 대항력과 우선변제권 모두 2014년 1월 2일 0시부터 발생하는 것인지요?

한줄 답변
직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때를 기준으로 합니다.

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법 시행 당시 존속 중인 임대차에도 적용

주택임대차보호법 제3조(대항력 등)
③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후, 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.<신설 2013. 8. 13.>

주택임대차보호법상 중소기업의 대항력에 관한 규정이 2014년 1월 1일부터 발효되었다고 해서, 그전부터 존속 중이던 중소기업의 임대차에 대한 대항력도 2014년 1월 2일 0시에 발생하는 것은 아닙니다.
이 규정은 시행 시점이 아닌 “직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때”에 임차인의 대항력에 관한 규정을 준용한다고 규정하고 있습니다. 또한 이 규정이 발효된 것이 2014년 1월 1일이니 그 이후에 대항요건을 갖춘 임대차만 적용되는 것도 아닙니다.

주택임대차보호법 부칙 <법률 제12043호, 2013. 8. 13.>
제3조(중소기업 법인의 대항력에 관한 적용례 및 경과조치)
① 제3조 제3항의 개정규정은 법인(「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업인 법인에 한정한다)이 임차인인 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용하되, 이 법 시행 전에 물권을 취득한 제3자에 대하여는 그 효력이 없다.

주택임대차보호법 부칙 제3조 제1항은 중소기업 법인의 대항력에 관하여 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대해서도 적용한다고 규정하고 있습니다. 즉, 2014년 1월 1일 이전에 대항요건을 갖춘 B기업의 임대차도 주택임대차보호법 제3조 제3항이 적용됩니다. 또 제3조 제3항의 내용은 “주민등록과 점유를 마친 때 대항력 발생”입니다. 따라서 B기업의 대항력은 2014년 1월 2일이 아닌 2013년 3월 4일 0시에 발생한 것입니다.
그러나 시행부칙에 “이 법 시행 전에 물권을 취득한 제3자에 대하여는 그 효력이 없다”라고 규정하고 있으므로, 결국 B기업의 대항력은 2013년 3월 4일에 발생했으나 2014년 1월 1일 전에 물권을 취득한 자(농협 근저당)에게는 대항할 수 없다는 의미입니다.

물권 아닌 권리에는 대항 가능

이러한 법리에 관하여 “어차피 2014년 1월 1일 이전에 물권을 취득한 자에게 대항할 수 없다면 2014년 1월 2일 0시에 대항력을 취득한 것과 차이가 없는 것 아니냐”라는 오해도 있습니다. 그러나 법 시행 전에 취득한 물권에만 대항할 수 없을 뿐, 물권이 아닌 권리에는 대항할 수 있습니다. 그래서 2013년 3월 4일과 2014년 1월 1일 사이에 다른 권리가 설정됐다면 그 권리가 물권인지 아닌지에 따라 달라집니다.
사례로 풀어보겠습니다.

사례 1.

2011년 B기업 임대차 계약
2012년 B기업 직원 전입신고 및 점유 개시
2013년 농협 근저당권 설정

이 경매사례의 낙찰자는 B기업의 임대차를 인수하지 않습니다. B기업의 대항력 발생시점이 등기상 최선순위인 농협의 근저당권보다 빠르지만 부칙 제3조 1항에 의하여 낙찰자에게 대항하지 못합니다.

사례 2.

2011년 B기업 임대차 계약
2012년 B기업 직원 전입신고 및 점유 개시
2013년 수협은행 가압류 집행

반면 이 경매사례의 낙찰자는 B기업의 임대차를 인수합니다. B기업의 대항력 발생시점이 등기상 최선순위인 수협의 가압류보다 빠르기 때문에 이 임대차는 낙찰자에게 인수됩니다.

이 포스트는 『김재범의 현장경매 오늘부터1일』에서 발췌 재정리한 것입니다.