배당요구 선순위 전세권자 vs 선순위 임차인, 낙찰자 인수 여부는?

배당요구 선순위 전세권자 vs 선순위 임차인, 낙찰자 인수 여부는?

질문
선순위 임차인이 배당요구를 한 경우, 경매절차에서 우선 배당을 받고, 배당받지 못한 보증금은 낙찰자가 반환해줘야 한다고 알고 있습니다. 선순위 전세권의 경우에도 미배당 보증금에 대한 반환의무가 낙찰자에게 인수되는 것인지 궁금합니다.

한 줄 답변
전세권자는 배당요구를 하거나 경매신청 채권자일 경우, 전세권은 소멸하여 낙찰자에게 인수되지 않습니다.

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전세권 : 배당요구 및 경매 신청하면 매각으로 소멸

선순위 임차권과 달리 전세권자는 일단 배당요구를 하거나 경매신청 채권자일 경우, 배당금액과 상관없이 그 전세권은 소멸하여 낙찰자에게 부담이 인수되지 않습니다.
우선, 민사집행법 제91조 제3항은 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우, 즉 말소기준권리보다 후순위로 설정된 경우에는 매각으로 소멸된다고 규정하고 있습니다.

민사집행법 제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등)
① 압류 채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지 못한다.
② 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다.
③ 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류 채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.
④ 제3항의 경우 외의 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.
⑤ 매수인은 유치권자(留置權者)에게 그 유치권(留置權)으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.

그리고 민사집행법 제91조 제4항은 선순위로 설정된 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 낙찰자에게 인수된다고 규정하고, 그 단서로서 유독 전세권에 대해서만 “배당요구를 하면 매각으로 소멸된다”라고 명시했습니다. 이 단서에 ‘보증금을 전액 배당받은 경우’라는 취지는 찾을 수 없으므로, 배당요구를 한 전세권은 ‘무조건’ 소멸한다고 해석하는 것이 맞습니다.
한편, 채권자가 경매를 신청하는 이유는 받을 돈이 있는데 채무자가 임의로 지급하지 않기 때문입니다. 즉, 채무자의 부동산을 매각하여 그 대금으로 채권을 만족시켜달라는 신청이 바로 경매신청이고, 따라서 채권자가 경매를 신청하면 별도로 배당요구를 하지 않더라도 경매신청 자체로 배당요구의 효력이 있습니다.
그러므로 민사집행법 제91조 제4항 단서에 구체적으로 명시되지 않았더라도, 경매를 신청한 전세권은 배당요구를 한 전세권으로 보아 매각으로 소멸하는 것입니다.

배당요구 선순위 임차인 미변제 보증금, 낙찰자 인수

한편 등기된 임차권의 경우, 제3항에서 전세권과 같이 규정하고 있으므로 말소기준권리보다 후순위의 임차권은 매각으로 소멸한다는 점에서 전세권과 같습니다. 그러나 제4항에서는 배당요구를 하면 소멸되는 권리를 전세권으로 한정하고 있으므로, 선순위 임차권의 인수와 소멸은 다른 규정으로 판단해야 합니다.
또한 주택임대차보호법 제3조의5는 우선 임차권(등기된 임차권을 포함합니다)은 경매로 소멸한다고 규정한 다음, 그 단서로 보증금이 모두 변제되지 않은, 대항력이 있는 임차권은 낙찰자에게 인수된다고 명시하고 있습니다.

주택임대차보호법 제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸)
임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.

따라서 선순위 임차인은 배당요구(경매신청)를 했더라도 경매절차에서 보증금을 전액 배당받지 못했다면, 그 미배당 보증금의 반환을 낙찰자에게 청구할 수 있습니다.
전세권과 임차권은 이처럼 그 인수와 소멸에 관한 규정이 서로 다릅니다. 따라서 전세권자와 임차인을 ‘세입자’라는 통념으로 같이 본다면, 인수와 소멸에 관한 판단에서 치명적인 오류를 범할 수 있으니 주의해야 합니다.

이 포스트는 『김재범의 현장경매 오늘부터1일』에서 발췌 재정리한 것입니다.