법정지상권 없는 토지 취득 후, 건물 경매 신청 가능할까?

법정지상권 없는 토지 취득 후, 건물 경매 신청 가능할까?

질문
지상에 건물이 있는데, 그 토지만을 매각하는 경매사건에 입찰하려 합니다. 그런데 2007년 토지에 저당권이 설정될 당시에는 건물이 없었더군요. 이 경우 토지를 낙찰받더라도 법정지상권이 성립하지 않을 것 같은데요. 토지 낙찰 후 건물 소유자를 상대로 건물철거 및 손해배상을 청구해 건물에 대한 경매를 신청할 계획입니다. 혹시 토지 낙찰 후 건물을 경매하지 못할 수도 있나요?

한 줄 답변
건물 소유자가 손해배상을 이행하거나 불법건축물인 경우 경매를 신청할 수 없습니다.

---

건물 소유자가 손해배상 이행시 철거 집행만 가능

법정지상권이 성립하지 않는다면, 토지 소유자는 건물 소유자를 상대로 당연히 건물철거 및 손해배상(또는 부당이득반환)을 청구할 수 있습니다. 이때 건물 소유자가 임의로 그 청구에 따르지 않을 경우, 토지 소유자는 소송을 통해 청구권을 확정할 수 있습니다.
그런데 만약 건물 소유자가 판결에 따른 손해배상을 스스로 이행한다면, 토지 소유자는 그 건물에 대한 경매를 신청할 수 없고, 오로지 철거를 집행할 수 있을 뿐입니다. 경매는 금전채권을 권원으로 신청할 수 있는데, 건물 소유자가 금전채무를 이행하면 경매를 신청할 권원이 없는 것이기 때문입니다.

불법건축물도 경매 신청 불가
또한 그 건물이 불법건축물이라면 경매신청이 어려울 수 있습니다. 민사집행법은 등기되지 않은 건물에 대한 경매신청도 허용하지만(제81조 제1항 제2호), 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류를 첨부해야 한다고 규정함으로써, 적법하게 건축허가나 건축신고를 마친 건물이 사용승인을 받지 못한 경우에 한해 부동산 집행을 위한 보존등기를 할 수 있도록 했습니다. 따라서 건축허가나 신고 없이 건축된 미등기 건물에 대해서는 경매를 신청할 수 없다고 봐야 합니다.(대법원 2013. 9. 13. 선고 2011다69190 판결 [공유물분할] 참고)

민사집행법 제81조(첨부서류)
① 강제경매신청서에는 집행력 있는 정본 외에 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 서류를 붙여야 한다.<개정 2011. 4. 12.>
1. 채무자의 소유로 등기된 부동산에 대하여는 등기사항증명서
2. 채무자의 소유로 등기되지 아니한 부동산에 대하여는 즉시 채무자명의로 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류. 다만, 그 부동산이 등기되지 아니한 건물인 경우에는 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류, 그 건물의 지번·구조·면적을 증명할 서류 및 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류
② 채권자는 공적 장부를 주관하는 공공기관에 제1항 제2호 단서의 사항들을 증명하여줄 것을 청구할 수 있다.
③ 제1항 제2호 단서의 경우에 건물의 지번·구조·면적을 증명하지 못한 때에는, 채권자는 경매신청과 동시에 그 조사를 집행법원에 신청할 수 있다.
④ 제3항의 경우에 법원은 집행관에게 그 조사를 하게 하여야 한다.
⑤ 강제관리를 하기 위하여 이미 부동산을 압류한 경우에 그 집행기록에 제1항 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 서류가 붙어 있으면 다시 그 서류를 붙이지 아니할 수 있다.

이 포스트는 『김재범의 현장경매 오늘부터1일』에서 발췌 재정리한 것입니다.