매각허가결정 후 유치권을 주장하는 사람이 나타났어요.

질문
경기도 안양시의 작은 건물을 낙찰받고 매각허가가 결정됐습니다. 그 후 현장에 가보니 입찰 전에는 없었던 유치권자가 있습니다. 이 유치권자는 법원에 권리신고를 하지 않아 매각물건명세서상에도 표시되어 있지 않고, 현재까지 신고도 하지 않고 있습니다. 그러면서도 공사대금을 다 받기 전까지는 건물을 넘겨주지 않겠다고 하는데요, 어떻게 대처해야 할까요?


한 줄 답변
유치권자를 상대로 인도명령 신청이나 명도소송을 제기할 수 있습니다.
즉시항고 기한이 남아 있다면 즉시항고로, 매각허가결정이 확정됐다면 매각허가결정에 대한 취소를 신청할 수 있습니다.

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경매개시결정 후 성립한 유치권, 낙찰자에게 대항할 수 없다

유치권의 성립은 권리신고와는 무관하고, 오로지 피담보채권의 견련성과 적법한 점유를 요건으로 성립합니다. 그러나 적법한 요건을 갖췄더라도, 경매개시결정 후 성립한 유치권은 그 경매사건의 낙찰자에게 대항할 수 없습니다. 즉, 유치권자가 경매개시결정 후에 점유를 개시했다면, 낙찰자는 피담보채권의 변제 없이 유치권자에게 부동산의 인도를 청구할 수 있습니다.
그런데 법원 기록상 유치권신고에 관한 내용이 없다면, 경매개시결정 직후 실시한 집행관의 현장조사에서도 유치권을 주장하는 자가 없었다는 의미입니다. 그래서 특별한 사정이 없는 한 그 점유는 경매개시결정 후에 개시되었다고 볼 수 있으므로, 낙찰자는 이를 근거로 유치권자를 상대로 인도명령 신청이나 명도소송을 제기할 수 있습니다.
또 다른 방법으로, 민사집행법 제121조 제6호는 매각허가에 대한 이의신청사유로서 “천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행 중에 밝혀진 때”를 규정하고 있습니다.
또한 우리 판례는 위 규정에서 말하는 ‘부동산에 관한 중대한 권리관계의 변동’에 관하여 “부동산에 물리적 훼손이 없는 경우라도 유치권이 존재하지 않는 것으로 알고 매수신청을 하여 매각허가결정까지 받았으나, 그 이후 부동산에 관하여 유치권이 존재하는 사실이 새로 밝혀지는 경우와 같이 매각부동산의 부담이 현저히 증가하여 매수인이 인수할 권리가 중대하게 변동되는 경우”도 포함되는 것으로 판시하고 있습니다. (대법원 2005. 8. 8. 자 2005마643 결정 [매각허가취소] 참고)
따라서 아직 매각허가결정에 대한 즉시항고의 기한이 남아 있다면 즉시항고로, 항고기한이 지나 매각허가결정이 확정됐다면 매각허가결정에 대한 취소를 신청할 수 있습니다.
다만, 위 민사집행법 제121조 제6호는 이의신청에 관하여 “자기가 책임을 질 수 없는 사유”일 것과, “경매절차의 진행 중에 밝혀진 때”로 한정하고 있습니다. 그러므로 만약 낙찰자가 입찰 전에(그 부동산에 대한 매수를 희망하는 자로서 요구되는 통상의 주의로) 유치권을 주장하는 자가 있다는 것을 알 수 있었거나, 이미 잔금납부에 따른 배당까지 확정되어 경매절차가 종결됐다면, 위 규정을 근거로 매각허가결정에 대해 취소 신청을 해도 받아들여지지 않을 것입니다.

이 포스트는 『김재범의 현장경매 오늘부터1일』에서 발췌 재정리한 것입니다.