전세권 설정된 주택에 전입한 소액임차인의 최우선변제권은?

전세권 설정된 주택에 전입한 소액임차인의 최우선변제권은?

질문
경매로 월세용 원룸 주택을 취득하고자 공부 중인데요. 임차인 관련 부분이 쉽지 않네요.
임차권이 등기된 주택을 임차한 임차인은 최우선변제권이 인정되지 않으나, 전세권이 등기된 주택을 임차한 임차인은 최우선변제권이 인정된다고 배웠는데 이해하기가 어렵습니다. 전세권과 임차권 모두 용익권으로서 하나의 부동산에 양립할 수 없는 것이 아닌지요? 따라서 당연히 전세권이 설정된 주택을 빌린 임차인에게도 최우선변제권이 부정되어야 하지 않는지요?


한 줄 답변
전세권과 임차권이 공존하더라도 문제될 것이 없습니다. 임차인의 최우선변제권은 부정되지 않습니다.

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소액임차인의 최우선변제권을 제한하는 경우

소액임차인은 경매절차에서 최우선으로 보증금 중 일정 금액을 변제받습니다.(주택임대차보호법 제8조) 그러나 이 법 제3조의3 제6항은 소액임차인의 최우선변제권을 제한하고 있습니다.

주택임대차보호법 제3조의3(임차권 등기명령)
⑥ 임차권 등기명령의 집행에 따른 임차권 등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다

위 규정에 따라 ‘명령에 의해 임차권이 등기된 주택’을 임차한 소액임차인의 최우선변제권이 제한됩니다.
그러나 전세권이 설정된 주택을 임차한 임차인이 최우선변제를 받을 권리가 없다는 규정은 어디에도 없습니다. 그럼에도 최우선변제권이 인정되지 않는다는 판단은 위 규정을 확대해석한 것으로 볼 수 있습니다.
그뿐만 아니라 위의 규정은 모든 임차권 등기가 아닌 “임차권 등기 명령의 집행에 따른 임차권 등기”로 범위를 명확히 표시하고 있습니다.
따라서 임차권이 등기된 주택의 임차인이라도 그것이 민법의 규정에 따른(임대인과 임차인의 설정계약에 따른) 임차권 등기라면 당연히 최우선변제권을 인정받습니다.
그렇다면 주택임대차보호법은 왜 유독 명령에 의한 임차권 등기 이후의 임차인에게만 최우선변제권을 인정하지 않을까요?
가령 어떤 주택에 소액임차인이 있었고, 그 임차인이 만기가 되어서도 보증금을 돌려받지 못해 명령에 의한 임차권 등기를 설정하고 퇴거한 후 다른 소액임차인이 그 주택을 임차했다면, 그 주택이 경매될 때 소액임차인이 2명이겠지요? 그런 일이 몇 번 반복되면 소액임차인이 다수가 될 수 있고, 그 많은 임차인들에게 모두 최우선변제권을 인정한다면 다른 권리자(가령 선순위 근저당권자 등)들이 너무 큰 손해를 보게 됩니다. 그래서 그러한 불측의 피해를 방지하기 위해 최우선변제권을 제한하는 것입니다.
그러나 전세권의 경우 전세권 설정 이후 이후 소액임차인이 그 주택을 임차한다고 해서 경매절차에서 최우선으로 변제받는 임차인이 2명이 되지는 않고, 따라서 제3자에게 불측의 피해도 발생하지 않습니다.
전세권은 ‘점유’가 요건이 아닙니다. 등기만으로 효력이 발생하는 물권입니다. 따라서 전세권과 임차권이 공존하더라도 문제될 것이 없습니다.
하나의 물건에 2개 이상의 용익권이 양립할 수 없다는 법률 규정도, 판례도 없습니다. 물론 전세권자가 전세권에 근거해 건물의 인도를 청구한다면 임차인은 그 청구에 따라야 하겠지만, 전세권자에게 그럴 권리가 있다는 의미일 뿐 그 자체로 임차권이 부정되는 것은 아닙니다.

이 포스트는 『김재범의 현장경매 오늘부터1일』에서 발췌 재정리한 것입니다.