공실 없고 수익률 높은 셰어하우스용 집 잘 구하는 법

입주자 관점에서 접근

셰어하우스를 운영해서 수익을 잘 내기 위해서는 좋은 입지의 좋은 집을 구하는 것이 가장 중요합니다.
입지가 아무리 좋더라도 집이 입주자들의 마음에 들지 않으면 만실이 되기 힘들고, 한번 들어온 입주자들도 계약기간이 끝나면 나갑니다. 또 집이 아무리 좋아도 셰어하우스에 적합한 입지가 아니면, 입주자들의 문의도 오지 않고 결국 공실 상태로 손해만 보게 되죠. 따라서 셰어하우스는 철저히 입주자들의 관점에서 접근해야 합니다.

방/화장실 개수가 중요하다

셰어하우스의 수익률을 좌우하는 것은 ‘집의 평수’가 아니라 ‘방과 화장실의 개수’입니다.
그림 왼쪽 아파트는 41평이지만 거실과 주방만 넓고 방이 3개밖에 없으며, 안방을 제외한 방 크기도 작습니다. 이런 경우에는 1인실 2개, 2~3인실 1개만 운영할 수 있으니 총 정원이 5명으로 수익률이 떨어집니다. 반면 그림 오른쪽 아파트는 39평인데도 방이 4개, 화장실이 2개입니다. 이러한 구조라면 2인실 2개, 1인실 2개로 정원을 6명이 가능해 수익률이 더 높죠.
평수에 비해서 방이 많은 아파트가 있습니다. 그러니 평소에도 셰어하우스가 가능한 지역에서 아파트들의 평면도를 찾아보고 꾸준히 연구할 필요가 있습니다.
특히 작은방의 경우 침대와 책상이 2세트가 들어가는 크기인지 살펴보아야 합니다. 싱글 침대는 보통 2m×90cm, 책상은 90cm×60cm이므로 각각 2세트가 들어갈 수 있는지 확인해야 합니다. 또 공간을 최대한으로 활용하기에는 베란다가 확장된 집이 유리합니다.

화장실과 주방이 깨끗해야 한다

셰어하우스는 내부 인테리어도 굉장히 중요합니다. 오래된 빌라나 아파트는 전체적인 톤이 체리색 등 옛날 분위기이며 화장실, 주방이 깨끗하지 못한 경우가 많으니 이 부분 꼭 체크해야 합니다. 여성들이 집을 구할 때 가장 중요하게 보는 곳이 화장실과 주방입니다. 따라서 반드시 화장실과 주방이 깨끗하고 수리되어 있는 집을 얻어야 합니다. 주방이나 화장실이 좋지 못한 곳은 입주자들을 구하기가 쉽지 않습니다.

하자 체크는 필수다

중점적으로 봐야 할 부분은 ① 누수와 곰팡이 ② 배관 상태(물이 잘 나오는지, 막힌 곳은 없는지) ③ 난방 및 보일러 작동 등입니다.
누수/곰팡이는 방구석이나 창호 근처의 도배 상태를 잘 살펴봐야 합니다. 누수가 생기면 누렇게 변색된 경우가 많고 곰팡이 자국이 있을 수 있습니다. 쾨쾨한 냄새가 나는지도 확인하세요.
보일러는 되도록 5년 이내에 설치한 것이 좋습니다. 7~8년 이상이 되면 대부분 문제가 발생하기 시작하므로
세입자가 있는 경우에는 살면서 불편한 점이 있었는지 넌지시 물어봐야 합니다.
또 주방의 물을 틀어보고 잘 나오는지, 화장실에서는 변기 등의 상태와 물이 잘 내려가는지 꼼꼼히 확인하세요.

공인중개사와 신뢰를 쌓을 것

원하는 지역에 마음에 드는 집이 있어도 집주인이 전대차를 꺼려하는 등 계약이 쉽지 않은 경우가 있습니다. 때문에 공인중개사를 내 편으로 설득하는 것이 필요합니다. 운영되고 있는 셰어하우스 사진자료도 보여주면서 자세히 설명하는 것이죠.
“일반 기숙사와는 달리 셰어하우스는 운영자인 저희가 처음부터 책임지고 관리합니다. 게다가 새로운 입주자들을 계속 들여야 하기 때문에 항상 깨끗한 상태로 유지합니다. 내부 조명은 LED 전등으로 직접 교체하고 가구도 멋있게 배치합니다. 간단한 것들은 직접 수리도 해요. 처음에는 여러 명 사는 걸 마뜩잖아 하던 집주인들도 중간에 와서 보고는 집이 좋아졌다고 굉장히 좋아하세요.”
이런 식으로 공인중개사를 설득하고 나면, 그 뒤에는 공인중개사가 얼마나 집주인을 잘 설득하느냐의 문제가 남습니다. 집주인을 설득하는 데 실패하면 바로 다른 집을 찾아야 합니다. 어찌 보면 셰어하우스는 집 찾는 게 가장 힘든 일 중의 하나입니다.
일단 셰어하우스를 구하고 이를 잘 운영해 공인중개사와 신뢰를 쌓게 되면 이후에는 집을 구하기가 수월해집니다. 셰어하우스를 할 만한 집이 나오면 공인중개사가 먼저 집주인과 상의하고 설득한 후에 연락을 해 주기도 합니다. 그렇게 되면 그 지역에서 지점을 늘려가는 것이 한결 수월해집니다.

가능하다면 보증금을 낮춰볼 것

셰어하우스용 집을 빌리면서 내는 월세가 적다면 수익률이 올라갑니다. 따라서 같은 조건이면 월세가 낮은 집을 구하는 것이 유리합니다. 월세 보증금이 작으면 한정된 투자자금으로 셰어하우스 지점을 늘리기도 수월하고 투자금 대비 수익률도 높일 수 있습니다. 반면 집주인들은 보증금을 많이 받는 것을 선호하죠. 월세가 밀리게 되면 보증금이라도 많이 가지고 있어야 밀린 월세 및 관리비를 처리할 수 있기 때문입니다.
월세 보증금은 보통 월세 1~2년치를 기준으로 합니다. 월세가 80만원인 곳은 보증금을 1,000~2,000만원으로 잡습니다. 만약 보증금이 2,000만원이고 월세가 80만원이라면, 계약 시 집주인과 협의하면서 보증금 1,000만원에 월세 85만원 정도로 조정하는 것도 좋습니다. 제안하면서 집주인에게 “월세는 계약 후에 바로 은행에서 자동이체를 신청해서 미납에 대한 걱정이 없도록 하겠습니다.”라고 말하면 효과가 좋습니다.

이 포스트는 『베리블루&지원서원아빠의 똑똑한 부동산 월세부자』에서 발췌, 정리한 것입니다.