주택수 포함 미포함? 입주권과 분양권, 양도세 계산시 차이점

분양권 vs 입주권

재개발 또는 재건축 사업을 통해 종전 부동산의 소유자가 신축주택을 받을 수 있는 권리를 ‘조합원 입주권’이라고 합니다. 입주권과 많이 비교되는 것이 ‘분양권’입니다. 둘 다 부동산을 취득할 수 있는 권리라는 점에서는 같지만 중요한 차이점이 있습니다.

분양권, 또는 입주권 양도

분양권을 팔 때는 조정대상지역 내 분양권이라면 보유기간에 관계없이 양도차익에서 기본공제 250만 원을 차감한 과세표준에 50% 세율로 중과됩니다. 조정대상지역외 지역의 분양권은 보유기간에 따라 1년 미만인 경우 50%, 1년 이상 2년 미만은 40%, 2년 이상 보유하고 양도하면 기본세율 6~42%가 적용됩니다. 분양권은 애초에 주택인 적이 없기 때문에 비과세는 없습니다.
반면, 입주권은 당초 주택을 가지고 있었는데 권리로 바뀐 것입니다. 따라서 관리처분계획 인가일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었다면, 입주권인 상태에서 팔더라도 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다.

‘분양권 + 1주택’ / ‘입주권 + 1주택’

분양권은 아직 주택을 취득하기 전 권리의 취득이라서 주택으로 보지 않지만, 입주권은 종전부터 주택을 보유하고 있던 중에 권리로 변환된 것으로 주택 수에 포함됩니다. 즉, 1주택과 분양권을 보유하다가 주택을 팔았다면 1세대 1주택 비과세(요건 충족 가정)를 받을 수 있습니다. 하지만 1주택과 입주권을 보유했다면, 주택을 팔 때 입주권도 주택수에 포함되므로 2주택자에 해당되어 1세대 1주택 비과세를 받을 수 없습니다.

‘분양권 + 다주택’ / ‘입주권 + 다주택’

먼저 입주권은 다른 주택을 팔 때 주택 수에 포함되기 때문에, 조정대상지역 내에 2주택과 입주권을 보유한 사람이 주택을 한 채 판다면 3주택자로 중과됩니다.
분양권은 어떨까요? 분양권은 아직 주택이 완공되기 전으로 주택으로 보지 않아 다주택자가 주택을 팔 때도 주택 수에도 포함되지 않습니다. 하지만 2019년 12.16 부동산 대책으로 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 때는 주택 수 계산에 분양권을 포함하는 것으로 개정되었으며, 2021년 1월 1일 이후 양도분부터 적용됩니다.

이 포스트는 『이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터1일』(2020 최신개정)을 바탕으로 재정리한 것입니다.