임대주택 재건축, 임대기간 세제혜택 임대료 인상은?

임대기간, 어떻게 계산할까?

5년 전, K씨는 경기도 의왕시의 같은 아파트 단지에서 소형 아파트를 3채 사서 주택임대사업자로 등록하고 월세를 받고 있는 중입니다. 그런데 이번에 이 아파트 단지가 재건축에 들어가게 되었습니다. K씨는 재건축이 완성된 후 이 임대 아파트들을 팔 생각입니다. 이 경우 기존에 임대하던 기간과 재건축 이후 신축주택을 임대하는 기간은 합산될까요?

재건축 공사기간은 임대기간에 포함되지 않지만, 재건축 전 구주택의 임대기간과 재건축 후 신축된 주택의 임대기간은 합산해서 임대기간을 계산합니다.

세제혜택 영향 없을까?

P씨는 인천 부평구에서 30년 전에 지어진 오래된 아파트 2채를 사서 임대를 놓고 있었는데 3년 전 재건축이 되어 이번에 완공되었습니다. 5년 전 임대주택으로 등록할 당시 기준시가는 3억 8,000만원으로 6억원 이하여서 임대주택 세제혜택 요건도 충족되어 있었는데 재건축으로 신축된 아파트의 기준시가는 6억원이 넘습니다. 이 경우 P씨는 아파트들이 완공된 후, 임대주택사업자로 받을 수 있는 세제혜택에 영향이 없을까요?

임대 개시일 당시 임대주택 요건을 충족한 임대주택의 경우, 재건축으로 신축된 주택의 기준시가가 임대주택 요건을 초과해도 세법상 임대주택 세제혜택에는 영향이 없습니다. 즉, P씨의 임대 아파트 2채는 임대 개시일 당시 모두 기준시가 6억원 이하였으므로, 신축 후 기준시가가 올라도 임대주택의 세제혜택을 받을 수 있습니다.

재건축 신축 아파트, 임대료 인상은?

D씨는 서울시 마포구에 30평대 아파트를 임대등록하고 월세를 받고 있었습니다. 너무 오래된 아파트라서 월세가 매우 저렴했습니다. 그런데 이 아파트가 재건축에 들어가서 이번에 완공되었습니다. 새 아파트의 임대료도 예전 아파트의 임대료 기준으로 5% 상한 적용을 받을까요?

그렇지 않습니다. 임대주택으로 등록해서 임대하다가 재건축으로 신축되는 경우, 새로 임대주택으로 등록해야 합니다. 이런 경우는 신축주택으로 보기에 새 임차인과의 계약을 최초의 임대차계약으로 봅니다. 따라서 새 아파트의 임대료는 신축아파트 시세대로 정할 수 있습니다.

이 포스트는 『이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터1일』(2020 최신개정)을 바탕으로 재정리한 것입니다.